本报记者 王海春 上海报道
国内首支上市REITs越秀房地产信托基金（00405 HK），准备进一步扩大其资产管理规模。8月3日，记者了解到，除了整体收购物业，越秀房产基金正考虑通过类似股权投资的方式，与开发商展开合作。合作的思路可能会很多样，甚至不排除在拿地环节就进入到商办物业投的投资。
从2005年在港交所上市十年以来，越秀房产基金一直在广州发展。但去年收购上海浦东宏嘉大厦后，越秀房产基金向全国范围发展的意图越来越明显。分析人士认为，如果以类似股权投资这样的投资为切入点来扩展，将有利于越秀房产基金加速扩大其资产管理的盘子。
上市十年后首次走出广州
“在夯实目前物业的基础上，我们准备把基金规模做得更大，获得更多的收入。”越秀房产基金主席林昭远8月3日向记者表示。
对于如何做大基金规模，林昭远告诉记者，一方面越秀房产基金正在一线城市寻找优质的物业进行投资或收购，另一方面也在考虑通过与开发商合作，在房企前期拿地时就界入到开发投资环节，以扩大投资的覆盖面。
分析师认为，按这种思路，越秀房产基金将突破当前收购物业的方式，采取更加多元化的投资策略。
林昭远在接受记者采访时表示，市场上优质的成熟商业物业，很少有人拿出来卖。即使市场上有出售的物业，一些项目因为出让价格过高，收购方很难在短期获得较高的收益率。
“如果单纯从市场上进行整体收购，机会比较少。但有些商办项目潜力很大，在开发环节对资金的需求量比较大。如果能够在开发甚至拿地的环节就参与进来，只要能找到好的项目，那么对基金未来进行投资和收购是有好处的。”林昭远表示。
值得注意的是，越秀房产基金此前一直以广州为大本营，所投资的物业均在广州本地。但去年八月以26亿元收购上海浦东宏嘉大厦后，越秀房产基金第一次走出了广州，并由此开始酝酿全国化的战略。
据越秀房产基金8月3日公布的半年报，公司目前在广州和上海所投资和持有的七个物业组合总建筑面积高达74.3万平方米，这七项持有性物业的总市值超过了281亿元。
越秀房产基金一位高管告诉记者，越秀基金在几个一线城市以及部分二线城市看了很多项目，为全国化投资做了不少准备工作。
“但适合的项目太少了。以北京为例，我们一直想进北京，但北京真正拿出来出售的商办项目数量实在太稀缺。如果房产周期出现一定波动，接下来我们可能会有一些机会。目前在管理好现有物业的基础上，我们还会继续看投资项目。”上述越秀房产基金高层说。
一家投资机构研究部董事指出，成熟物业不知道有多少投资基金和机构在盯着，但这些基金未必愿意进入到开发环节。“因为很多投资基金偏好成熟物业，再者进入到开发环节有比较多的不可测因素，投资周期也较长。但对熟悉国内市场的越秀房产基金来说，如果找到合适的合作伙伴和项目，对其扩大其资产管理规模将是非常有利的。”上述研究部董事说。
商业地产金融工具待解
对中国商业房地产以及向商业地产转型的开发商来说，越秀房产基金是一家具有特别意义的本土地产基金公司。
作为国内首支境内人民币真正意义上的REITs，越秀房产基金于2005年年底在香港联交所挂牌。与新加坡凯德系、美国及欧洲地产基金投资全球有所不同，越秀房产基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。
越秀房产基金的盈利模式并非物业销售获取收入，也不是通过买卖物业的价差甚至赚取汇率差来盈利，而是对商用物业进行持有和经营，以商业地产的租金为最主要的收入来源。
据越秀房产基金8月2日披露的半年度业绩，上半年公司的收入为9.09亿元，较去年同期增长15.1%。这其中物业收入的净额约为6.09亿元，较去年同期增长23%。
通过持有物业以租金为主要收入来源的业务模式，在很多开发商眼中并不及吸引人。一则由于持有物业的资金成本较高，又没有合适的金融工具可以利用；另一方面对商办物业的经营管理专业性很强，但收益却无法与销售型相比。但随着新建房销售市场逐渐减少，未来拥有商业地产的房企，将转向持有和经营性物业。
分析师告诉记者，包括SOHO中国、大悦城以及瑞安集团等知名商业产公司来说，都明白优质商用物业的价值，想长期持有物业。但这些企业并没有找到合适的路径，通过持有物业来完成经营模式真正的转换。
上海一家基金公司高管表示，很多房企不愿在持有物业上费心思的原因在于，一方面认为持有和经营物业的收入不多，再者也没有合适的金融工具来对物业进行持有。
“如果以私募基金的方式来持有，成本实在过高。险资是其中的一个途径，但也有投资周期限制，成本仍然比从资本市场进行募资要高得多。真正能产生规模化效应，并具有可复制性的标准化产品，国外要看凯德，国内还是要看越秀房产基金。”上述人士说。
