本报记者 王海春 上海报道
刚刚卖掉浦东世纪广场，SOHO中国又将转让上海另外三个项目。
SOHO中国（00410 HK）董事长潘石屹在8月17日年中业绩会透露，准备转让的三个项目分别为上海天山广场、凌空和虹口SOHO。业界预计，以目前的市价估算，这三个项目有望为SOHO中国带来约160亿元的现金。如加上浦东世纪广场32.97亿元的收入，今年SOHO中国有望从出让上海四个项目中获得约190亿元现金。
卖掉项目后，持有大量现金做什么。就此问题，SOHO中国CEO张欣在回答记者提问时表示，公司准备向股东派发股息。分析师认为，SOHO不可能把近两百亿的现金全部派发股息。
分析师指出，目前楼市已经处于高位，SOHO中国卖项目可能是因为看不清后市走向，希望通过持有现金来规避可能的周期风险。“简言之就是持币待购。手中有现金，楼市如果下行或出现波动，有合适的项目就可以低价买入。”一位分析人士说。
沪三个项目或变现160亿元
刚刚出让上海浦东世纪广场不久，SOHO中国将再出售三个项目。
“经过公司董事会研究，下一步我们准备再拿出二到三个非核心物业到市场上销售。”SOHO中国董事长潘石屹8月17日透露，即将出让的三个物业全都是位于上海的项目，分别为上海虹口、凌空SOHO和天山广场。
转让这三个项目能为SOHO中国带来多少收益。就此问题SOHO中国方面并未给出明确答案，但业界预计在160亿元左右。
SOHO中国官网显示，上海凌空SOHO总建筑面积35万平方米。2014年九月携程以30亿元的价格收购了凌空SOHO约44%的写字楼物业，单价近3万元/平方米；携程收购之后SOHO中国仍保留该项目12.8万平方米的产权。
业界预计，凌空SOHO的售价预计在3.5万元/平方米以上，SOHO中国有望从该项目收获约45亿元的现金。
上海另外两个项目中，天山广场的建筑面积超过17万平方米，业界预计售价在4万元/平方米左右（总价约68亿元）；虹口SOHO建筑面积为9.5万平方米，其单价可能在5万元/平方米左右（总价约47.5亿元）。一家大型房产咨询公司预计，这两个项目将为SOHO带来115.5亿元的收入。
而SOHO中国整栋出售上海的三个项目的收入规模，预计在160亿元左右。
这已经是SOHO中国今年第二次出售项目，今年SOHO中国整体转让项目的数量，达到了四个。
潘石屹对外公布上述消息前不久，SOHO中国七月底刚刚以近32.97亿元的价格，把浦东世纪广场项目卖给了刘益谦旗下的国华人寿。从今年三月潘石屹正式公布转让消息，到七月底完成出售浦东世纪广场交易，只用了四个月的时间。
潘石屹向记者表示，世纪广场只占SOHO中国已持有面积的3.7%，公司持有的核心资产不会销售。对即将转让的上海三个项目，潘石屹预计接下来将有不少潜在买家。
“我们卖浦东世纪广场的时候，第一轮参与竞购的就有近二十家公司，到最后一轮仍然有七八家公司进行竞价。现在正处于资产荒时期，很多投资公司手里有大量资金，保险公司对资产的渴求度很高，我们预计这三个项目比较好卖。”潘石屹告诉记者。
手握190亿现金派何用场？
当其它房企忙着拿地进货的时候，为何SOHO中国却反其道行之，接连转让手中的项目。就此问题潘石屹表示，生意场上不变的法则之一，就是在市场高峰期出货、低迷期进货。
“市场永远在波动。现在是否已经到了最高点，很难回答，我们也不知道接下来的走势究竟会如何。对公司来说，做生意就是算帐，只要能赚钱对公司来说就是好事。根据公司运行的基本数据、资金回报率等指标，我们会尽量把风险控制在一定的合理区间内，同时获取最大的利润，我认为能达到这样的水平就不错了。”潘石屹说。
自潘石屹对外宣布转型以来，对SOHO中国的业绩近几年受到不少质疑，其中最主要的观点认为SOHO中国业绩规模较此前出现不小的下降。
就此质疑，SOHO中国CEO张欣8月17日回应，业界如果仍然以销售量和租金来比较，业绩规模肯定不在一个量级。但既然转型了，业务模式也发生了根本的变化。张欣表示，公司目前有170万平方米的投资物业和出租面积，不会再投资新的土地储备，将坚持目前持有物业的业务模式。
据SOHO中国公布的年中业绩，公司目前自持物业的平均出租率达85%，上半年租金收入约7亿元，同比上升了六成。而上半年SOHO中国的毛利率高达77%，净利润约6亿元，同比上升344%。
“投资者再用以前的标准，用销售规模来看我们，可能会有所偏差；而更应关注资产规模。我们正在跨越业务转型以来的低谷，仍然有大量待建成的物业投入到使用中。随着出租物业面积不断增加和租金的增长，年底的业绩会更好。”张欣说。
业界认为，SOHO中国接连整栋出售物业，一方面有提升业绩的需要，也有提前偿还外债规避风险的考虑。
据了解，今年上半年SOHO中国提前偿还了6.44亿美元和40.5亿港元境外银团贷款，还提前赎回了境外优先票据美元2.53亿元。
即今年上半年SOHO中国提前还掉了总计约77.3亿元的境外债务。提前还债的动作，使得SOHO中国的外汇债务比例从去年年底的56%降至目前的6%，而公司净负债率则降至37％。
一家投资公司高层认为，SOHO中国在高位卖掉项目手握大量现金，可能是在等待新的投资机会。
“当不少地产商大量高价进货买入土地的时候，SOHO中国在楼市高位出货可能是捕捉到了楼市中另外一些信息。国内房价节节攀升的时候，很多行业的盈利都出现不同程度下滑，房地产一枝独秀会持续多久很难预测。此前一些港资巨头先后转让了内地的房地产项目，其中之一不乏在上海的优质项目也被转让。SOHO中国帐上最多的时候趴了200多亿现金，现在上海好几个项目都是手上有钱的时候买下来的。不排除接下来也通过变现，而在市场低位再寻找新的投资买入机会。”上述人士说。
