本报记者 王海春 上海报道
全国总价地王纪录再一次被刷新，而这次又是华侨城。8月29日华侨城联手招商蛇口以投标的方式，用310亿元的总价获得深圳宝安区会展中心地块，成为全国总价最高的地王。据了解，该地块上约32万平方米的商业用房，自签订出让合同之日起的22年内不得销售、抵押。此外，地王项目中10万平方米的人才公寓，也将按规定移交政府。而国内房地产的两项纪录，都是由华侨城打破的。在联手招商蛇口拍得全国总价地王之前，华侨城因今年在上海的楼盘以34.5万元/平方米的成交价，刷新了内地房地产的最高房价而成为公众关注的焦点。今年华侨城在土地市场投资的权益金额，约218亿元。
究竟是什么给了华侨城一年内两次拿总价地王的勇气？据悉，虽然华侨城的现金流净额情况不太理想，再次出现负数的“警钟”。但房地产的毛利率却很高。华侨城2015年年报摘要显示，华侨城旅游综合行业的毛利率42.51%，而房地产的毛利率则高达60.13%。
面临高投资压力
8月29日华侨城（000069.SZ）发布公告称，华侨城与招商蛇口（001979. SZ）两家央企联合体以310亿元的价格，获得了深圳宝安区大空港范围内的深圳会展中心（一期）配套商业用地。
两家央企联合体以310亿元中标的这一深圳地块，不仅超过新鸿基2013年在上海拍下的218亿徐家汇地王，也超过此前广州亚运村255亿元的全国土地总价最高纪录，从而晋升为新的全国总价地王。
据招商蛇口公告的信息，深圳这一超级项目占地面积178.35万平方米，总建筑面积高达245.33万平方米。
在开发商同行看来，两家央企虽然获得了优质的商业土地资源，但同时也将承担巨大的土地出让金和投资压力。
珠三角的一家大型房企战略投资部人士表示，巨额土地出让金只是前期投入的一部分。
“按地块开发的要求，有相当一部分开发出来的公建配套要交由政府。此外，该项目中包含大量的酒店和商业设施，能为开发商在短周期就带来现金回流的住宅部分，所占比例相对较小。商业项目不仅沉淀的资金较多，且投资周期远长于住宅和公寓类产品，房企面临的压力有多大，可想而知。”上述人士说。
记者了解到，深圳全国地王的开发，主要分为会展场馆和配套商业用地两大部分。招商蛇口披露的信息显示，主要业态为会展场馆的会展用地，其占地面积约125.53万平方米；但按土地出让协议，这部分资产开发后的所有权并不属于两家央企，而要交由政府所有。
分析人士认为，会展场馆开发之后交由政府，两家央企在这一超级地块的开发过程中，某种程度上扮演了投城公司的角色。
另外一部分商业用地中，共十一宗配套商业土地的占地面积约52.82万平方米，可开发总建筑面积约154.33万平方米的商业房地产。
一家房企投资部经理告诉记者，只有像华侨城和招商蛇口这样有着央企背景的开发商，才敢投标深圳全国总价地王项目，一般房企完全没有胆量投标这样规模庞大、投资周期长的巨无霸项目。
两家央企，也将以联合的方式开发这一项目。华侨城披露，公司与招商蛇口以5:5的比例组成联合体共同参与了该项目的投标。业界认为，双方未来也将按此比例进行投资和开发。
对此，华侨城方面认为，深圳这一项目不仅地理位置优越，具有良好的资源集聚效应。“该项目将房地产开发与会展运营进行捆绑，在丰富公司主营业务土地储备的同时，更可介入会展产业运营，是公司探索创新商业模式的良好契机。”华侨城在公告中如是评价。
现金流再次出现负数
在中标深圳会展中心地王之前，华侨城就因今年在上海成交了全国单价最高的房产，而吸引了全国的目光。
此前本报独家最先报道，华侨城在上海的苏河湾项目卖出了国内单价最高的房子。
有房产机构七月的监测信息显示，上海华侨城苏河湾楼盘在今年四月卖出了一套房子，其成交单价高达34.5万元/平方米。
记者了解到，华侨城开发的这套住宅是在今年4月19日成交的，该联排别墅总面积为700平方米，总价2.42亿元。“创下了上海历史上新房的最高单价纪录，也是内地目前商品住宅成交最高的纪录。”一家国际房产机构助理董事表示。
虽然近日获得了全国总价最高的地王，也在今年成交了内地单价最高的房子，然而从今年华侨城公司的情况，这家知名央企今年上半年的业绩却有些令人遗憾。
华侨城8月20日公布的半年报摘要显示，今年上半年华侨城营业收入114.6亿元，总资产1218亿元。华侨城公布的数据显示，今年上半年经营活动产生的现金结算流净额为-7.9亿元，与去年同期1.52亿元的金额相比，下降幅度高达618%。
华侨城这一会计指标为负，并非头一次。
据华侨城2015年年报摘要，去年华侨城经营活动产生的现金流净额为-18.7亿元，2014年的这一数额为-25.9亿元，2013年则为72亿元。
经营活动产生的现金结算流净额为负，是什么意思。有会计师认为可以理解为亏损，也有可能是公司因财务结转周期不同，而使得当期现金流减少。
有分析人士告诉记者，一些开发的房地产项目虽然卖出去了，也有了收入，但楼盘如果没有交付，就没有达到会计结转的标准。这部分没有结转的销售，还不能归到收入名下，只能算是负债或是其它。“具体到每家公司，会计准则可能会不一样，还不好说是否因结转而引起现金流下降。也可能是对外投资额较大或其它原因，这个要看公司的官方解释。”上述分析师说。
在业界眼中，华侨城虽然在土地市场出手次数不多，但每次出手，都引起了业界不小的震动。
拍下深圳全国总价地王之前，华侨城8月9日以28.9亿元拍下武汉洪山区9.9万平方米土地。1月20日，华侨城与华润联合体斥资69亿元拍下了上海原闸北苏河湾中央公园土地。
以此来算，今年华侨城虽然只出手了三次，但今年在土地市场已经砸下了约218亿元的权益投资。
而在去年11月2日下午，经过80轮激烈交锋，华润华侨城招商联合体还斥资83.4亿元夺得了北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村几宗地块，折合楼板价5.6万/平方米。不过刚刚拍下北京丰台地王，华润和招商就退出了该地块；这两家央企退出的原因是，土地成本超出了华润、招商的预期。
