本报记者 王冰凝 北京报道
针对房地产的差异化政策正在各地区因城施策地陆续发布，而作为一线城市代表的北京、受北京楼市影响最大的天津，以及二线城市涨价幅度最快的苏州，则同时在国庆长假前夜同时祭出了最严厉的限购政策。
9月30日晚，北京、苏州和天津三地区先后出台楼市调控新政，其中北京和天津主要是实施区域化限购，差别化信贷政策，苏州市出台的主要是“限价”政策。京津苏同时出招，被指表明政府对楼市收紧的信号表现得十分明显，而北京“9.30新政”被称为史上最严的楼市调控政策，将给正在全力上冲的北京房产市场迎头一记重创。
而在政策方的解读里，集中出台的“9.30新政”是为贯彻落实国家关于房地产市场分类调控、因城施策的管理要求，调节市场供需结构，促进市场供需平衡，从而结合本地区实际情况出台。
京津推差别化信贷政策
北京和天津的“9.30新政”虽然重点均为信贷政策，但是存在着差异性和关联性。
北京市出台楼市调控新政的重点，主要是购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
而其中，非普通住宅认定的三个标准为：一、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；二、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；三、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。
同日，天津市政府下发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《实施意见》），并将于10月1日起实施。《实施意见》规定，天津市将实施区域性住房限购，强化差别化住房信贷政策。即在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房。对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%。
京津为何在同一天出台房产调控政策呢？是不约而同呢？还是有约在先呢？
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，京津为何在同一天出台房产调控政策虽然不得而知，但从政策内容不难看出，两个城市的政策既有差异性，又有关联性。北京的政策着力点在新房供应结构调整和贷款首付比例的差异化上，没有针对非户籍家庭的内容，没有区域差异；而天津的政策主要针对非户籍家庭进行了限购，提高了首付比例，区域限定在了市内六区和武清区。目前，天津的新房和二手房价格基本为北京的一半，而外来购房需求北京居于首位，且集中在天津市内六区和武清区。如果北京全面加强调控，势必会驱使一部分外溢需求流向天津。这就不难解释为什么天津的限购主要针对非户籍家庭和市内六区及武清了。应该说北京和天津同步出台房地产调控政策还是有默契和协同效应的。
“照此逻辑，在京津冀一体化的大背景下，为了防范京津同步调控的溢出效应，下一步有可能要看河北临近京津的区域如何出招了。”胡景晖认为。
而中原地产首席分析师张大伟则认为，天津限购政策收紧代表了政策方向的改变，政策趋势出现变化: 近日常委会提及的资产去泡沫，政策逐渐开始落实，针对房地产领域的降低杠杆政策正在密集的出现。但实际执行的力度低于之前市场预期。政策虽然直接影响不大，但从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始。
楼市调控政策开始明显分化
相较于京津，苏州“9.30新政”则主要是“限价”政策。
苏州物价局称将加强对新建商品住房价格监管，规范房地产价格行为。对于以下五种情况，苏州住建部门将暂缓核发预售许可证：1、申报价格明显高于开发建设成本及行业合理利润或周边同类型楼盘价格；2、完成价格申报后超过规定期限未向住建部门申请录入商品房销售网上管理系统；3、出现社会集中反映的价格问题的；4、价格违法行为轻微，依法可以不予以行政处罚的；5、价格主管部门认为有必要提醒告诫的其他情形。
同时，苏州对于捏造、散布涨价信息，伪造鼓吹交易数据制造“恐慌”氛围，以及捂盘惜售、变相囤积房源、“饥饿营销”等恶意炒作、哄抬房价、扰乱市场价格秩序的行为，将按照有关法律法规进行处罚，必要时予以公开曝光，并建议由国土部门强化对其参与土拍资格审查，提高其参与土地竞买条件。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，目前看，这一轮调控政策，只有北京力度最大。此前一个阶段曾有一轮二线城市收紧楼市调控政策，主要是因为市场开始恐慌，涨幅刷新历史纪录，而出现这一恐慌的主要根源还是因为这一轮去库存政策并未因城施策，在本来库存就不多的城市执行了全面宽松，在资金潮影响下，市场出现了局部城市失控的现象。另外，其他行业整体疲软，导致房地产调控不敢一次到位，在出台政策的时候，各地都是挤牙膏、口号式调控，比如杭州在发布了最宽松的限购政策后，市场再次出现地王与上涨，导致只能继续加码调控。另外包括南京等城市也一样，已经出台了多轮政策，但实际力度非常有限。
“不全面收紧信贷的本轮房地产恐慌下的市场，任何房地产调控政策都没有作用，因为依然没有调整到本轮房价暴涨的根源，现在房价爆发的原因是资金潮下的资产荒，导致购房者出现了恐慌，那么要解决这个问题只能从三方面来，要么是降低资金潮，要么是增加优质资产，或者降低购房者恐慌，三方面都需要加码政策，信贷不能只能投入到房地产，要有政策约束信贷进入实体，房地产去库存也不能只去一二线，银行对三四线应该增加利率优惠。政策恐慌必须降低，给市场以平稳的预期。增加土地供应。”张大伟认为。
张大伟预测，未来还有多个城市可能会升级调控政策，最近房价涨幅较高较快的城市，如郑州、无锡、合肥、福州、石家庄、天津、济南、武汉，这些城市最近肯定会出台不同力度的调控政策，包括限购等。
“未来政策开始“托底盖帽”，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显的分化，托底盖帽开始出现，这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策，这些约束性政策包括部分城市的信贷收紧。部分城市涨幅过快还会出台限购政策。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多的将会升级到一城一策。”张大伟称。
