本报记者 王冰凝 北京报道
仿佛一夜之间，头一天还在疯狂地抢号抢房的人群，一夜之后，戏剧性地开始忙着违约、退款。9·30新政出炉后，北京楼市出现了一轮集中的违约、退定潮。
“违约、退定现象确实集中出现了，在二手房市场，这些问题基本上在通过离婚、首次贷款还清等途径来解决，但是一手房开发商面临的压力会更大。”10月14日，麦田房产一负责人告诉《华夏时报》记者，成交量的萎缩则是在所难免的，因为买卖双方都进入观望期了。
不过，戴德梁行北中国区研究部主管魏东在接受《华夏时报》记者采访时认为，像北京这样的热点区域，房价只会涨不会跌，调控政策也只能是让涨幅回落而已。而中原地产首席分析师张大伟则认为，影响未来房价的依然是信贷是否进一步收紧。
二手房现集中违约
“10万订金很可能打了水漂。”说起调控新政，魏先生显得很郁闷，他告诉记者，自己的以房换房的计划眼看就要成功了，就因为9月30日晚北京一纸楼市限购新政的出台，瞬间打了水漂。
9月30日，北京市出台楼市调控新政，首套普通自住房的首付款比例不低于35%，非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。而对于二套房，无论有无贷款记录，无论是否普通自住房，首付款比例均不低于50%；购买二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
“我可能是特别倒霉的那一种，我是通过中介公司同时谈好了一个买家和一个卖家，原计划是把手上的房子卖掉来支付新看中的那套房子的首付。9月29日我跟卖方草签购房意向书，并支付10万元定金；原计划买家10月1日来跟我草签购房意向书并支付10万元定金的。但是，9·30新政出台后，我房子的买家违约了，称自己无力支付50%的首付款而无法再购买我的房子，房子没卖出去，这也导致我现在没有资金支付已经付了定金的那套房子。现在10万定金也拿不回来了。”魏先生称自己正在咨询律师，想了解清楚是否可以以政策性不可抗力来拿回自己的10万元定金。
而对于自己的房子是否还可以在近期卖出，魏先生显得毫无信心，“十一后，就没有一个客户来看过房了。”
中原地产研究中心统计数据显示，北京二手房购房者人群中，卖掉一套房再买的改善型购房者占比接近50%。因此，9·30楼市政策中的信贷政策对市场的影响比较大。
而据记者从各二手房中介公司了解，自从9月30日北京楼市新政出台后，二手房市场上的违约现象不时出现。
据我爱我家分析报告称，预计将有两至三成的客户或将取消或延缓换房计划；链家研究院的报告也称，北京楼市调控新政对北京二手房市场的短期影响之一，就是违约和纠纷案例明显增多。
开发商遭遇冷风吹
相对于二手房的违约现象，一手房开发商遇到的问题则更为棘手，因为除了意向购房者的违约退款，还有投资者的集中撤退。
据记者了解，国庆节后，北京市场不少楼盘接到了购房者要求退款的申请。据悉，有一个楼盘就接到数十位已经交付定金或交完首付、签订了合同但尚未办理下来贷款客户的退款要求，涉及金额2亿-3亿元。
有开发商在朋友圈感慨，阶段性戏剧又上演了。以前是各种打电话咨询怎么才能买到房怎么才能拿到号，现在都在咨询怎么毁约不买房。
事实上，目前北京楼市一套房的价格多数在600万以上，根据楼市新政，购房者原本最低只要120万首付就可以购房，但十一后，购房者首付成本基本要翻一番。所以无力支付突然暴增的首付的购房者只能违约，去和开发商要求退款。
另外，新的限贷限购政策出台，也动摇了一部分购房者看涨的信心，购房者担心房价走跌，购房意愿减弱，开始观望，也会有违约退款的心理。
“很多新盘客户流失度超过一半。”一位售楼人员告诉记者，投资客多的楼盘还要更惨，显而易见的是，调控的加码，令一些投资客众多的楼盘必然发生退筹、退定的现象。
房价涨跌还看信贷
尽管市场进入集中违约、集中观望期，但房价未来是涨是跌，还要看进一步的信贷政策。
首先可以肯定的是，随着成交量的走跌，房价短期内会企稳。
据不完全统计，国庆节期间（10月1日-10月6日），北京楼市日成交量在291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京楼市日成交量达到1066套，不足之前成交量的3成。
来自链家提供的数据显示，今年北京二手住宅月度成交量达到了1.5万至2万套，是历史常规水平的1.5倍，个别月份甚至高达3万多套。截至10月4日，在链家委托可售北京二手住宅库存只有常规水平的40%，处于极低水平，且库存仍在持续下降；在二手住宅成交中，接近80%的购房人群使用了贷款，且贷款比例明显上升。这意味着二手住宅市场处于相对非理性的状态。
不过，魏东认为，像北京这样的热点区域，房价只会涨不会跌，调控政策也只能是让涨幅回落而已。“不过对于资金链90%以上资金依靠资金方的钱来滚动开发的开发商来说，更加严厉的信贷政策会给一些资金实力和背景较弱的开发商带来巨大挑战，尤其是今年拿了地王的那些开发商，如果没有足够的资金实力可以把地王捂在手里3到5年，则可能很难撑过去。”
而张大伟则认为，影响未来房价的依然是信贷，如果年末信贷整体收紧，房价有望出现一轮明显的调整，但如果针对房企的信贷不收紧，高价地依然频繁出现，很可能房价的调整幅度会小很多。
“所以预测房价涨跌多少，其实意义不大，完全看对水龙头的控制。稍微紧点，跌30%很轻松，这一轮的调整幅度在15%-20%吧，也只能这么估算了。中国房地产并非市场经济，预测完全没意义，因为你不知道，明天是降息还是加息！”张大伟认为。
