本报记者 王海春 上海报道
10月楼市新政后不到两个月，上海房地产市场调控再次加码。
11月28日晚，上海发布了提高限贷的新政策。业内分析人士指出，这份由上海市住建委、央行上海分行、上海银监局联合出台的政策，其核心为提高在沪购房首付款的比例。
“从条款来看，主要是通过降低居民家庭购房的杠杆率，来为楼市降温。”上海一位分析人士说。
上海这次从11月29日起实行的调控加码，分为个人住房商业贷款和公积金贷款两个部分。
按最新的政策，在沪居民家庭购买首套住房申请商业按揭贷款的，首付款比例由此前的不低于30%升至目前的35%。对于如何界定首套住房，监管部门做出了明确规定：居民家庭名下在上海无住房，且无商业贷款或公积金住房贷款记录的。
如果被认定为在上海已拥有一套住房，或即使名下无房但有商贷或公积金贷款记录的，购买普通房首付比例不低于50%；购买非普通自住房的首付款比例不低于70%。
公积金贷款方面，第二套房公积金首付比例普通商品房升至50%，非普通商品房升至70%。在利率和贷款总额上，上海公积金中心也做出了调整。二套房公积金贷款利率上浮10%，同时二套房贷款最高限额下调10万元，并对三套房进行停贷。
对于上海此次政策的力度，分析人士认为对于有购买能力的买家而言，目前看还不能构成特别大的制约。
“首套房一般都是以自己居住为主。以上海新房套均500万来算，首付增加半成，意味着多增加20多万。短期可能因为支付能力不够，购买可能会暂时搁置。但几个月之后，就可能达到支付首付能力，在预期不变的前提下，买家马上就会入市。” 中原地产分析师卢文曦表示。
为何上海再度对限贷升级。业界指出，原因在于价格上涨压力依然不小。
“上海十月出台‘沪六条’后市场有所降温，成交量出现下滑。但是成交价格，还在上涨。”卢文曦表示。
国家统计局十月份的数据显示，上海新建商品住宅成交均价环比虽然只上涨了0.5%，然而较去年同期的同比涨幅，则达到37.4%。分析人士表示，从同比涨幅来看，上海还是处于涨幅靠前的城市，因此调控压力仍没有消除。最新的调控举措，显示地方政府对楼市调控的决心。
中原地产的报告指出，最近几周上海高价房的成交比较活跃，也带动了沪房产成交均价出现波动。而价格的变动，可能对市场心态造带来一定影响，因此政府想通过政策加码以巩固调控效果。此外，11月中旬以来，深圳、杭州等城市在原先调控措施上先后进行了加码。所以上海对调控进行加码，不能算意外。
分析师认为，此次调控的加码，可能会进一步影响到交易量。
据了解，11月上海二手房市场交易已处于低位盘整，客户量较十月减少一半。随着公积金使用也提高限制，杠杆使用由原来余额的40倍降低到目前的30倍，此次调控政策出台后，成交量将进一步收缩。
“价格方面，当前议价空间已经扩大到3%-5% 。随着交易量收缩，还价余地正在扩大，未来部分区域不排除价格出现实质性调整的可能性。”分析人士指出。
11月28日，在上海收紧的同时，天津也开启房贷的控制。中国人民银行天津分行在官方网站正式发布《天津市进一步调整差别化住房信贷政策》，指出将执行差别化信贷政策。
具体政策为，对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非天津市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，上海、天津的收紧再次显示政府层面抑制房价的决心与意志，在持续的调控下，预计四季度后房价涨幅较快的几个城市，房价将从10月的微涨，转至后续的微跌。
