程凯
北京的二手房还涨不涨？现在看起来，政策制定者们是采取了定格处理的手段了。在加大供给的长期措施之外，严锁短期需求成为了一道又一道的购房门槛。
我们能感觉到的是，在如此的房价之下，如果在二手房购买上贷款认房又认贷，再加上预防假离婚措施的认离，北京这样的一线标杆城市的购买力真的已经被透支了，短期再难有折腾的余地，而这一轮相对漫长的房价暴涨期，终于有了一个走到头的可能。
层层加码是这样一个过程，3月17日，北京楼市调控进一步升级，认房又认贷，提高二套房首付比例，缩短按揭贷款年限；3月22日，北京新政出台，外地人购房需连续5年个税或社保证明，其中个税要求是指从申请月的上一月开始向前推算60个月连续缴税；3月24日，央行营管部、北京银监局、北京市住建委和北京住房公积金管理中心联合发布《通知》，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。
当然除了限制二手房交易杠杆的使用，北京还有枪打出头鸟的政策，直接指向领涨标杆，热门区域的学区房，首先是对于不具备实际居住意义的过道房、车库房、平房一间改多间等异形房，规划国土部门将一律不予不动产转移登记；公安部门将一律不予落户；教育部门将一律不给予就近入学资格。
接着是针对北京西城最热学区金融街学区下手，严打中介炒房，继3月22日关停了11家房地产中介门店后，北京又查处了链家、我爱我家、中原中介公司在西城区丰汇园等4个小区附近的10家中介门店。这10家门店因涉嫌“天价学区房”涉及的税收缴纳、违规代理、哄抬房价等违法违规行为，被责令停业整顿一个月。联合检查组将对此进行进一步调查，若确认以上中介门店参与“炒房”，则将采取措施重拳惩治，关停门店。
虽然政策一个一个出台，但是最能打中要害的其实还是3月17日的认房又认贷，这其实是正中北京新一轮二手房猛涨的要害，换房需求。被政策治理的是中介，但实际上最了解房地产市场真相的还是中介，尤其是那些有大数据的房产中介。
在北京楼市调控升级限购认房又认贷之前，我和朋友在上地一家IT码农云集的餐厅里，无意听到了邻桌的一段对话，不可避免的话题是房子。“前几天我到中介打听房子，一开始人家可热情了，后来问了我一句，‘你是卖了哪里的房子来换这片儿的房子吗？’我说是首次购房。然后，就没有然后了……”
很显然，中介们心知肚明，不会多浪费一丝力气，在他们的概念里，现在北京的高房价，只有换房的人才买得起房，卖了第一套来当首付，然后再贷款，加杠杆，买一套位置更好总价更高面积更大的房子。
很显然，在最新一轮北京二手房的涨价潮中，主推力量其实不是什么要“上车”的人，而是那些想“换车”的人。燕郊的换到六环里，六环的换到五环，五环换四环，四环直接换三环或二环。
这样一个过程是不断加杠杆的过程，如果你卖了首套房，还清贷款，你在向内环买进的过程中，仍然算首套房的话，你获得的杠杆资金更高，购买力更强，唯一要点就是你能承受起还贷的现金流。这样，你每进一环，阶层提升半个身位。
可惜，北京最新的认房又认贷，尤其是所谓的“处女贷”，确确实实精准地打击了这些一环套一环的阶层晋级者。至少在很长一段时间，这种换房就能改善阶层的路子被打断了，而北京的房价，我觉得也会在很长一段时间内消停了。
什么时候再来？等这些被“处女贷”打断了加杠杆链条的人，用时间换空间，凑齐了差额的那部分首付款之后，这个链条才有可能重新被激活。
但是，北京一道又一道出台的政策清清楚楚地说明了，非理性的“上车”、“换车”已经变成了“不正确”的事情。买房本来就是一个正常的加杠杆投资的行为，杠杆掐住了，投机就玩完了，被非理性绑架投资变投机刚需变投机的行为也一样，戛然而止，这是一个大概率事件。
