程凯
一时之间，楼市调控全国都要学北京了！学什么？学习北京加强二手房市场管理，为什么北京经验值得学，因为北京的调控政策出手狠，够密集，几乎一天一道金牌。
原以为控制了新盘的价格就能稳住全年房价不涨，没料到不受价格监管的二手房钻了空子被炒上了天，北京出手不狠不急才怪，10天内连续出台9项规定，北京依然领跑全国购房门槛第一。
在上周和上上周的《地平线》专栏中，我们关注的都是北京的房子，先是“认房又认贷之后，认清你在哪个阶层”，然后是“认房认贷又认离之后，北京的房价戛然而止？”这周我们还是要关注北京，因为北京一下子成为了全国楼市调控的标杆了，而住建部总结的北京经验就是四个字，“出头必打”。
住建部没有明说的，是北京对被炒上天且据说是这一轮二手房价领涨之源的学区房的市场治理，首先取消不具备实际居住意义的过道房、车库房、平房一间改多间等异形房的学区房资格，接着对最热的学区北京西城金融街学区下手，严打中介炒房，关停查处多家中介门店，而更狠的办法还在继续，北京市教委表示，2017年北京幼升小将继续扩大多校划片，并将通过“随机摇号”的方式确定具体学校学位，一时间“已购学区房或贬值”的新闻被传得沸沸扬扬，对抢购学区房的父母们“杀伤力”很强。
要说这么多严打市场的政策组合拳，加上“出头必打”的重拳，似乎对二手房市场热度的抑制力是足够的，但我们还是坚持一样的观点，在所有的组合拳中，真正最具杀伤力的其实还是认房又认贷，所谓的“处女贷”政策，本来还不是北京先采用的而是上海，而这个“处女贷”正中了北京这一轮二手房猛涨的要害，换房需求。
“房子是用来住的不是用来炒的”，落实这一点也简单，所谓炒房关键就是杠杆，打压炒房，就是管住杠杆，把杠杆降下来，但是为什么抑制炒房仅仅“认房”是不够的呢，还必须“认贷”尤其是强化“处女贷”呢？因为这一轮二手房价的上涨不仅仅是炒房人的杠杆撬动的，而正是那些把房子用来住的人的杠杆撬起来的。
我们描述过这个过程，“燕郊的换到六环里，六环换到五环，五环换四环，四环直接换三环或二环，是一个不断加杠杆的过程，卖了首套还清贷款，在向内环买进的过程中仍然算首套的话，获得的杠杆资金更高，购买力更强，唯一要点就是你能承受起还贷的现金流。”
而北京学习上海经验抓住“处女贷”要害，其实就是把换房人层层加码的杠杆给抽离掉了，二手房的真正买家们一下子丧失了继续推高房价的力量。政策的变化是突然的，不给你打招呼的，但如此限制政策的出台最终还是为了治理整个二手房市场的非理性，二手房价格的这一轮上涨，已经就是“非理性繁荣”了。不打住，最后被伤害最深的还是高位冲击去买房的人。他们往往还不是炒房客，而是那些被“上车论”给吓坏了的焦虑年轻人。
最后，当我们还在总结和学习楼市调控的北京经验时，广州楼市调控的一个大招着实把所有人吓着了，3月30日，广州全面升级楼市调控，居民家庭新购买的住房（含二手房）须取得不动产证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买住房，须取得不动产证满3年后方可转让。
限购之后是限售，这一“限售令”也不是广州首创的，最早是3月24日福建厦门，之后有福州和青岛，还有杭州和成都，各地政策细节略有不同，广州同时对居民和法人单位进行“限售”，可谓真正开始了楼市调控的“限售时代”。
房子买了几年不让卖，这才真正体现了房子是用来住的不是用来炒的，但是，本质上来说，限售和以前的限购限贷是不同的，限售是一种真正伤害到房产流动性的双刃剑，本来房产就是流动性最差的资产，现在又来一个限售时间，我觉得广州的房价稳住了，至于北京，北京的二手房在组合拳之下如果还敢大涨，北京就很有可能学习广州经验了。所以，别再和政策对着干了。
