本报记者 陈小瑛 深圳报道
日前，与珠海、中山、佛山、东莞、广州、深圳等其他珠三角城市采取限购措施不同，惠州选择的是限卖不限购。惠州市房管局局长袁贵平在新闻发布会上表示，这是充分考虑惠州实情，因地制宜，不照搬其它城市的调控，不搞一刀切。
业内人士认为，这与惠州潜在供应量过大有关，一旦限购，过不了多久又要陷入去库存的循环中。算上存量，预计今年新房供应量将超过3000万平米，而去年惠州成交量是1590万平米。
限卖不限购
4月8日凌晨，惠州出台“限卖”新政，从4月9日起，新购住宅（含二手房），取得产权证满3年后，才可转让。
“憋了这么久，出手这么温柔！”市场对于惠州的评价是温柔一刀，打击的只是短线投机客。
对此，惠州市房管局局长袁贵平表示，惠州调控政策是根据惠州楼市运行过程中的具体问题，进行具体应对。据记者了解，自2016年10月以来，惠州连续出台了多项调控政策，市场走势趋于稳健。不过，今年以来，尤其是3月份之后，一线市场又出现一些波动，导致惠州调控升级。
实际上，在惠州，从签认购书，到办好产权证书，通常需要两年时间。新政意味着，从调控起在惠州买的新房，要5年后才可以出手。
袁贵平解释称，对于新房来说将按照网签备案为准，在4月9日之前办理完网签备案的房子不受新政约束。对于购买二手房，将以出产权证和纳税时间为参考，哪一个在先就以哪一个时间为准。
惠州市政府清楚，惠州一定程度上承载着周边城市居民外溢的住房需求。在市场购房热情高涨的情况下，只要不限购，东莞限购、中山部分限购的政策环境下，惠州仍然是临深购房门槛最低的选择。
据记者了解，惠州除了惠城区是当地常住人口购买为主，其中大亚湾、惠阳区、惠东县，基本上八九成是靠深圳人去买，虽然也有考虑自住的，但现阶段主要以投资为主。
家家顺一位置业经理告诉记者，限卖后，从短期来看，由于投资风险与成本大幅上升，深圳过去的投机炒楼客户将观望或基本退场，惠州部分区域上门量和成交量将回落。
“最近的客户很多是从北方空降而来，有石家庄的，山西的，还有韶关过来买的。”该置业经理说，投资客的选择范围，简直超出了他们的想象力，这些客户根本不了解惠州。
袁贵平介绍，企业或个人通过协议买房，再将价格拉高过户卖给购房者，这在部分城市都有出现，对于这种投机炒房行为，惠州不欢迎，也将予以大力打击。
惠州世联行董事总经理周玉仁认为，从效果看，必将重创短线炒房者，因为新购商品房要想转让，加上网签、办证等时间，真正的时间可能在5年以上，这将使市场进一步回归自住主体属性，有效规范行业秩序。
惠州中原地产董事总经理钟志斌也认为，这次新政贴近市场，精准性强，特别之处有两点：一是“取证三年内限卖”，这个政策直指短炒投机行为，有效打击投资的同时又不会伤害到真正的自住需求。二是“限时监制价格和申请预售”，可以有效防止开发商在限价之下的惜售行为，也会促使有效供应放大，令市场供需趋于平衡，行业更加稳健发展。
市场供应量太大
惠州不选择限购，其实很大程度上与它的供应量过大有关。
2016年，惠州市供应量呈现低速增长的局面，全年新增供应1082万平米。而需求则持续增加，2016年，全市成交面积1590万平米，同比大幅增长42%。
据中原地产发布数据，2016年惠州全市交易新建住宅155896套，成交面积达1590万平米，总成交金额则达到1453.6亿元，同比翻番。惠州这一交易表现将反超广州上升至全省第二位，仅次于佛山。
而这导致惠州的库存量急剧下降，低于6个月。去库存压力小了，惠州源源不断的土地供应量又上来了。
去年底，世联行发布一个研究数据，2017年惠州新增住宅供应预计2000万平米，存量800-1000万平米。仅在今年一季度，惠州的商品房开工面积规模就超过了700万平米。惠州市政府也承诺将会大力推进房源和土地供应，保障市场供给。
“一旦限购，惠州楼市又要冰冻。”一位熟悉惠州市场的房产机构研究人士认为，政府肯定不希望看到惠州市场成交量下滑，也不希望房价下跌。
回顾历史，从2008年至2010年，惠州房价实现了从波谷到波峰，4000元/平米跨越到6000元/平米。2010年底，国家调控来临，惠州遍地降价甩卖，还倒了一批开发商。2011年到2013年，惠州房价从新的波谷再到波峰，房价再涨到快7000元/平米。但2014年，再度因调控深度调整，这期间4字头的楼盘遍地都是，顶级豪宅单价也只卖6000元/平米。2015年调控放松后，房价一路飞涨。
在销售回暖的带动下，房企拿地热情高涨。交易活跃，也带动了土地价格随之增加，2016年成交地面价为2742元/平米，同比上涨67%。
碧桂园、恒大、万达都在加速布局惠州，碧桂园去年在惠州的销售金额达168亿元，同比大幅上升6倍，让他们尝到了三线城市的甜头。而当地政府也非常乐意引入大房企。
责任编辑：黄兴利 主编：寒丰
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