程凯
做新闻报道一定要点标题党，做评论一定语不惊人不罢休，这都是社交化时代的套路，但是，这样的东西读多了“伤身体”，因为安慰剂太多，鸡汤太多，误导你的成分更多。
比如说，有专家在列举了北京楼市遭遇了三大利空之后，结论就直接到了历史大顶或已形成，这样的预测说是基于理性分析，但却完全定性不定量，给出一个貌似合理的逻辑关系，就能得到一个价格判断，真不知道这是哪里来的自信，其实专家也没有太多的自信，但凡看到“或以”的字样，以后就不要太信以为真好了。
价格是无法预测的东西，股价如此，房价也是如此。
所谓的三大利空，第一就是限购限贷限售，抑制需求，第二就是加大供地，第三就是雄安新区引发的对北京购买力分流的想象力。三个对北京二手房价的利空都是确确实实的利空，尤其第一项抑制需求的办法那是一道接着一道，不把房价摁住不罢休。至于，第二项加大供地，我以为短期有效，长期难以持续，毕竟北京的目标是限制城市变大，而第三项分流北京购买力的想法，非常有想象力，但是也是只有在长期才能起到效果的，你看现在雄安新区的房子就是根本买不到的，以后也不一定买得到。
所以，所谓的利空，真正能得出的结论只能是北京二手房价涨不动了。还在3月份的时候，北京认房又认贷的办法出来之后，我就认为这才是真正抓住了房价上涨的要害，那就是真正的降杠杆。而我们的分析也只能是这样的：
“北京的二手房还涨不涨？现在看起来，政策制定者们是采取了定格处理的手段了。在加大供给的长期措施之外，严锁短期需求成为了一道又一道的购房门槛。我们能感觉到的是，在如此的房价之下，如果在二手房购买上贷款认房又认贷，再加上预防假离婚措施的认离，北京这样的一线标杆城市的购买力真的已经被透支了，短期再难有折腾的余地，而这一轮相对漫长的房价暴涨期，终于有了一个走到头的可能。”
无论限贷限购还是限售，都是从抑制需求上来稳房价的办法，还有北京明确未来5年全市计划供应住宅用地6000公顷以保障150万套住房建设的办法，这是加大供给，但是这些还是不够用的，面对北京的房子几乎是远远没有尽头的需求，从长远来说，把对北京中心地区的需求转移出去，才是千年大计，所以，雄安新区才是解决北京房价的终极方案。
“戛然而止，这是一个大概率事件。”但是，没有人能够分析出一个所谓的历史大顶来，历史大顶要用历史来证明。英国学者马丁-雅克在他的《大国雄心》一书中预测：纽约的全球地位是在1945年之后形成的，1900年第一波全球化浪潮之时，世界之都是伦敦，而在50年内，北京将极有可能确立事实上的全球之都的地位。而这种预测，也是一个大概率事件。
楼市什么时候会有一个所谓的大顶呢？我也不知道，但是通过抑制需求的办法是不会打造出一个历史大顶的，真正的历史大顶可能来自于这样一个时刻，那就是所有人都不把房子当作首选的资产配置方向了，也就是说对房子的偏好发生了逆转。
真正意义上的房产税可能起到这种效果，当然可能还有一个更市场化的结局，那就是以为房价下跌而导致继续下跌，一旦房价真正开始下跌，导致房地产实际投资回报为负，也会扭转这种对房子的偏好。但是，在房价真正下跌之前，我们是不可能预见到所谓大顶的出现的。换句话说，顶是跌出来的，不是预测出来的。
