本报记者 陈小瑛 深圳报道
作为房地产调控的组合拳，监管部门开始从房企资金来源渠道收紧。近日，《华夏时报》记者调查了解到，近期房地产开发贷已经明显收紧，贷款额度相比去年同期增速明显下降，同时，银监局严格监控银行理财资金违规流向房地产。
由于监管部门的政策收紧，房企只能寻求其它渠道融资，如信托、基金、债券等非银通道，据信托公司人士向记者透露，其近期发行的信托产品，利率已比年初高了1至2个百分点。
实际上，资金环境收紧对于未来的影响，龙头房企已有心里预期，万科已备好800亿现金，随时应对楼市调控，融创也放缓了拿地速度。
银行资金渠道收紧
记者从多个信源了解到，房企融资渠道，从2016年10月份开始，明显收窄，比如银行理财产品不能再贷给房企，已经审批通过，但款还没放出去的，都被暂停。
“以前理财产品属于表外业务，监管不到，很多资金流向了房地产，今年一季度银监会加强监管，将这些全部纳入表内，因此资金流向房地产就受限了。”深圳某商业银行人士告诉记者。
房企资金来源，一部分依赖于销售回款，一部分则需另外融资，例如银行开发贷、公司债券、信托、基金等渠道。除了直接的开发贷，其它渠道资金来源，实际上大部分仍然间接来自银行的理财产品。
目前二三四线楼市销售仍然火爆，销售回款顺利，除了部分城市，如北京、上海等放款期限延长，拉长了开发商的资金回笼，大部分尚未有明显影响。
而开发贷方面，银行已经明显收紧。“现在有限额审批，总体还是较去年新增，只不过新增额同比是下降的。”广东省某国有银行人士说。
此外，据记者了解，还有一些房企融资创新的工具，比如以商品房购房尾款应收账款为基础资产发行ABS（资产支持计划）融资也基本暂停了。
据重庆一家信托公司人士告诉记者，从去年下半年开始，信托的业务又有所增加，因为市场变了。主要还是央行“缩表”引发，一季度央行资产负债表从1月末到3月末，2个月时间就收缩了1.1万亿，钱少了融资的利率自然就提高了。此外，现在银监会的各种核查与监管，要看你的银行的贷款是否合规、合法，如果过去有违规放贷的，后面可能收回来不再续贷。
不止是信托和银行资金收紧，房企资金成本最低来源的发债路径也被严格管控。
有机构数据统计，今年初至4月末，共有约2509.7亿元信用债取消和延迟发行，其中，4月份就有154只债券取消和推迟发行，规模约1326.3亿元。
“为什么会取消或者推迟发行，主要是企业对市场的融资成本上升不适应，过去几年都很便宜，突然之间利率提升了，很多企业可能就不愿意发了。”深圳一位券商投行人士分析称。
中原地产数据显示，今年一季度，全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅649.5亿，同比减少83.8%。
从这些数据也能看出，相比前两年，房企的资金来源渠道明显变窄了。
万科、融创已经提前在为未来的紧缩做准备，万科手握800亿现金时放缓了拿地速度。而融创董事长孙宏斌也表示，对房地产调控的影响感到非常悲观，从去年10月开始就没有拿过地王了。
“房企仍需做过冬打算”
据记者了解，自2014年以来，因利率非常低房企疯狂发债，万科、中海等大型房企的发债利率最低仅2%多，廉价的资金来源，也促使房企拼命拿地。
业内人士分析称，2015年至2016年期间信用债发行利率非常低，一些AAA评级主体可以低到3%左右的水平，主要原因在于央行货币政策宽松。
一直到去年9月前，房企发行的债券利率多在4%左右。而从10月底，监管层开始管控，12月以来，这一数字普遍上浮到4.2%-5.5%之间。
比如恒大2015年发了500多亿的公司债，5年到期，前三年只要还利息，第三年即到2018年开始还本金，而最近恒大发的公司债成本接近10%，比去年上升了三四个点。
上述重庆信托公司人士告诉记者，近期房企和政府平台公司的融资成本都大幅度提高了。比年初的融资成本高了1-2个点，百强房企的前50强融资利率到了7%-8.5%，后50强是8.5%-10%。
该人士透露，不光是房企，现在就连政府平台发的公司债也就是城投债年利率都已经升到了7%左右，因为有政府信誉背书，这种银行向来争宠的对象，发债成本都上升了，可见利率上升的趋势开始明确了。
而上一轮信托融资成本上升，还是在2011年、2012年，彼时信托火爆，发行利率大多在11%、12%，甚至15%、18%，往往银行信贷收紧时，信托业务就忙了。
记者了解到，房企减少信托融资是从2014年-2015年开始，因为政策放开，很多房企可以发公司债了，银行去买房企的公司债，比信托的成本明显要低。
显然，房企融资等资金成本提高了。这势必会对房企后期的资金链构成影响。
“这两年房企销售非常好，资金充裕，暂时还感觉不到紧张，但市场调整后，销售一旦放缓，房企资金会慢慢变的紧张起来，势必需要通过促进销售回笼资金，而现在一线城市的销售速度已经直线下降了，到时候房企就会通过降价来促销，深圳已有房企用特价房形式在促销。”上述券商投行人士分析称。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，房企后续需要做好过冬的打算，因为销售业绩若下滑或者说营销成本增加的话，房企的现金流的状况容易恶化，尤其是一些布局热点二线城市的房企更需要考虑此类内容。从实际情况看，对于此类房企来说，近期会加快推盘，尤其是5月份预计房企会加快推盘节奏。若有更大的资金压力，预计房企会有适当降价的行为。
责任编辑：金晓岩 主编：寒丰
