本报记者 王海春 上海报道
自今年1月上海暂停对商住办公房产网签后，“类住宅”在沪未来的走向经过近半年的时间，终于有了明确的说法。
5月17日，上海住建委、规土局、发改委联合发布最新办法，上海将全面停止“类住宅”的审批，并展开全面的清理整顿。上海市出台对“类住宅”明确政策后，近1700万平米“类住宅”项目将面临被清理的风暴。而开发商将成为这轮清理风暴中的责任主体。
分析人士认为，土地性质为商办，但却做成公寓“类住宅”的开发商，这样的项目将面临不小的压力和挑战。
锦如置业被罚8741万元
5月17日上海市委、市政府召开了对商业办公项目清理整顿的工作推进会，由上海住建委、规土局、发改委等六部门，联合出台了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》。
业界人士认为，虽然涉及范围不小，但上海此番对“类住宅”的整顿可谓相当严厉。
上海住建委披露，纳入本次清理整顿的商业办公项目，近1700万平米。上海清理“类住宅”的办法是，以开发企业作为整改责任主体，进行分类整顿措施。
如何整顿这1700万平米项目？开发商成为被整顿的重点之一。
按上海的办法，尚未入住的约1200万平米项目，建设开发中涉嫌违规的，开发商要自行整改，其所开发项目在所在辖区进行联合验收后，方能办理竣工验收、销售、房屋交易登记等手续。
在正式出台清理‘类住宅’之前，上海已经在闵行、嘉定率先试点了清理工作。据上海市政府通报，由绿地、复地、上海锦如置业、明发集团所开发的绿地峰尚汇、浦江驿优商务广场、D9空间、明发商业广场等项目，因涉嫌违规，而被相关部门开出了行政处罚罚单。
据上海规土局5月18日官网公布的信息，绿地旗下通盈置业被处以没收2968万元、罚款56万元的行政处罚。复地旗下复地驿优房产被处以没收1177万元违法收入、罚款36万元的处罚。明发及锦如置业，分别被开出没收854万元及8741万元违法收入的巨额罚单。
被上海规土局列为典型清理案件中，上海锦如置业被开出的8741万元罚单，是几家房企中金额最大的。
据沪规土局公布的信息，上海锦如置业在嘉定开发的名为D9空间的项目，出让合同约定土地用途为商办，规划批准为商业办公建筑。该项目2016年9月通过竣工规划验收，项目现已交房。
“建设单位竣工规划验收后，在二次装修中存在违法建设行为，擅自将原规划批准的办公用房改变成居住用房供业主使用。”上海规土局披露，D9空间通过内部插层及分隔的4.5米层高的房型有761套；内部分隔的3.0米层高的房型有702套。
对D9空间立案查处后，嘉定区规土局责令D9空间整改。因未整改到位，嘉定区规土局对上海锦如置业以没收违法收入8741万元、罚款101万元的行政处罚。
1700万平米待整顿
据同策房产监测数据，因政策管控严格，从年初至5月17日连续五个月的时间里，该类项目出现了“零供应”，即政府没有发放一张这类项目的预售许可证。
虽然今年暂停网签的5个月里，没有新的类住宅成交，但在1700万平米待整顿的项目中，仍有约500万平米已经被销售或入住。
这部分类住宅将何去何从，也引来不少关注的目光。
按5月17日公布的办法，对于已实际入住的约500万平米房屋，其相关信息将记入房屋交易登记信息系统。实际用于居住的，由开发商和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。未按照规定整改，存在插层等违规建筑的，将在房屋登记时予以注记，被限制交易。
据了解，一次性付款的业主，业主可通过与开发商签订委托拆改、补偿、合同解除等一系列协议，开发商在进行内部整改的同时，业主配合开发商到房地产交易中心办理合同撤销备案手续，根据补偿协议支付补偿款。
而通过银行贷款购买类住宅项目的，业主与开发商签订前述协议并办理撤销备案手续，由开发商安排提前还款、办理合同撤销后，对业主支付补偿。
分析人士认为，经过此番全面对类住宅的清理，未来这类项目的流动性将大受影响，其投资属性也将随之降低。
一家房产机构资深分析人士指出，因居住属性降低，购买类住宅的人群将比清理整理前大幅度降低。“市场上有不少资金想买房，但住宅被严格限购；商办性质却有着公寓性质的类住宅，却不受限购影响。经过清理整顿后，由于没有居住属性，这类产品回归原有的商业或办公属性，其投资增值的预期被降低，市场上愿意接盘的人将大幅度减少。由于没有二手市场接盘者，类住宅的投资前景和流动性，都将受到影响。”这位分析人士说。
就为何要铁腕清理类住宅，分析师认为政府的目的在于，不希望因商办项目价格上扬速度过快，从而影响产业和经济发展。
“出台‘类住宅’政策意在防止住宅调控后，房企将目标转向类住宅市场，进一步推升商办用地价格快速上涨。”同策房产分析师认为。
在第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可看来，国内住宅价格接连上涨，促使一二三线城市经历了一轮调控潮。受此影响，加之信贷环境收紧，许多城市楼市得到明显降温。
“尽管个人和公司都将受到这些收紧政策的影响，但同时投资产品的价值，也将出现明显下降。”简可表示。
责任编辑：黄兴利 主编：寒丰
