本报记者 陈小瑛 深圳报道
6月15日，一条“深圳某百强房企欠薪3000万，疑资金链断裂，老板去向不明”的消息在地产圈流传，经《华夏时报》记者了解，该房企是奥宸地产。
实际上，奥宸地产的资金问题，在2014年就开始显现，即使在2015年、2016年新一轮房地产牛市中，通过出售优质土地，销售项目资金回笼，也没有摆脱资金危机的困境，只因过去几年摊子铺的太大，最终被拖累。
业内人士预言，新一轮房地产调控再起，房贷利率提升影响市场成交量，而放款时间延长，也将影响房企的资金回笼，在这一轮牛市中过渡扩张的小房企，又将在调控后出现资金断裂的现象。
资金断裂
在深圳奥宸地产南山阿里云大厦办公室，因拖欠物业费已被贴上封条，根据门上的通知函显示，奥宸地产共欠费用399万余元。
据悉，奥宸地产2016年8月承租阿里巴巴T2座9楼，而在今年5月收到《催款通知书》，一年不到，连办公租金物业、水电费用都无法缴清。
实际上，2015年、2016年，正是深圳房地产市场行情火爆之年，奥宸地产也有两个项目在售，其中，奥宸壹城华轩在2015年11月拿到预售证，奥宸壹城华府在2016年1月拿到预售证。
据深圳规土委资料，两个项目除了司法查封的房子，其余已经全部出售。前者查封5套房，后者查封43套房。
据奥宸地产官方网站资料，集团创立于1996年，具有国家一级房地产开发资质，总资产超180亿元。经过多年的发展，现已拥有深圳、北京、昆明、腾冲等多个城市的房地产项目，还曾在美国韩国开发过项目。
奥宸地产的资金断裂问题，实际上是沦陷于上一轮调控中的2014年，仍是房地产调控导致市场处于低迷行情之年，奥宸地产也是在这一年开始出现了资金断裂的问题，云南2个项目停工。
据一位离职员工透露，从2014年下半年开始，奥宸地产就开始出现欠发工资的现象，随即引发了大量员工离职。在奥宸观壹城项目开盘之前，项目也曾出现过短暂停工现象。
2015年，因长期拖欠承包商、供应商、建筑工人等多方款项，奥宸地产旗下所有昆明在建项目全部停工。两个项目因逾期交房，诸多昆明业主与项目施工方被迫“跨省”维权。
2016年，奥宸集团深圳项目奥宸观壹城再次卷入施工放缓风波。包括部分已售房源在内，超70套房屋被司法查封。
据记者了解，奥宸地产出现资金链断裂的问题，也是因为上一轮房地产牛市时，公司步子迈得太快，2010年公司老板邹某放出豪言，三年销售要做到200亿，挤进全国房企前20强，完成几大城市群布局。
虽然2015年奥宸地产将深圳一块位于光明区的旧改土地，以超10亿元的价格出售给星河地产，缓解了部分资金压力，但始终没有周转过来。与这一轮牛市也无缘。
业内人士称，奥宸地产在光明新区的旧改地块已运作4年，前期已投入大量资金，项目也已进行到“专项规划”的阶段，如果不是资金特别紧张，奥宸绝对不会舍得卖了这块地。
尽管从2015年开始，政府救市，深圳市场回暖，但奥宸在昆明的项目仍然深陷于市场低迷中，在这一轮牛市中，奥宸也一直未走出泥潭。
小房企仍将受累于市场调整
上一轮房地产调控，全国不少小房企受波及，二三四五线城市的烂尾楼遍地开花，其中还不乏知名的百强房企。
众所周知的是，2011年绿城开始传出破产流言，2012年断臂求生引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东，又将一部分项目卖给融创。2014年经济下行，中高端房地产的销售越发困难，最后，掌门人宋卫平先后牵手融创与中交建。
2014年，深圳的光耀地产出现资金问题，在惠州的多个项目停工，通过民间借贷和高息从银行借款，也未能扭转局面，最后破产。
光耀拿下的项目，都是在2011年到2014年，多数位于惠州，惠州在投资热潮过后房子去化困难，利用高利贷资金也根本无法自救。
同样在2014年，江苏华光地产资金链出现问题，项目融资难，信托融资中途叫停，到2015年8月，华光地产被宣布破产清算。
破产原因，也是因为之前几年房地产形势大好，华光地产步伐迈得太快，拿地过猛，2008年高价拿下的地一直不敢开发，不考虑土地价格，所以才导致资金链断裂。
虽然2015年市场有回暖迹象，但华光没有等到黎明，其在南京处于开发状态的三个项目全部宣告资金链断裂。
据记者了解，这些破产的房企，都是存在资金紧缩、扩张太快、产品不适销，高成本融资等问题。有的幸运的躲过了上一轮调控灾难，艰难的熬到了黎明，而有的就倒在了黑夜里。
而新一轮房地产调控已经来临，业内人士认为，同样的整合过程或将在未来几年再次上演。
随着央行收紧货币政策，目前银行房贷放款时间已经明显拉长，房贷利率也明显提高，这都会影响到开发商资金回笼的速度和资金链条。
“房企还在拼命拿地，也是因为市场情绪所感染，房子卖得太好，而过去多轮调控，最后都是以政府救市，开始新一轮地产牛市，所以房企也笃定政府不会彻底让楼市死掉。”深圳一家房地产央企中层管理人士对记者说，其实房企也看不准市场，所以经常会踏错节奏。
但万科这样对市场非常敏感的龙头房企，其实已经在备战未来的市场调整了，万科今年拿地的数量也在减少，手握八百亿现金，等待市场机会。
而融创孙宏斌也对本轮市场调整，表现的非常悲观，他说从去年底开始就不拿高价地了。
“有些房企预料不到这一轮货币收紧后，会有什么后果，房贷收紧，销售款回笼周期拉长，融资变难资金链能不能撑住，高价拿的地，等市场调整价格下跌时，开发出来还有没有钱赚？”上述央企人士说。
“每次调整死的多数都是小房企，大房企因资金实力强，反而更受益，还可以趁机提高市场占有率，吞并好的项目。”万科内部人士对记者说。
责任编辑：黄兴利
