本报记者 王冰凝 北京报道
一个要资产规模，一个要“轻资产”，王健林和孙宏斌可谓一拍即合。
7月10日，万达商业和融创中国联合发布公告称，为了充分发挥双方各自产业优势，经友好协商，双方于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目等13个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店转让协议，融创中国将以总价达631.7亿元收购上述项目。
“万达商业转型服务企业和实施”轻资产”战略的重大举措。这次资产转让后，预计2年左右，万达商业租金等收入将超过地产收入。可以这样讲，这次转让使万达商业成为真正的商业服务企业。”万达集团董事长王健林说。
万达到了品牌赚钱的时代
“万达到了品牌赚钱的时代。”王健林称。
公告显示，万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款；融创房地产集团以335.95亿元，收购前述76个酒店。
公告称，双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。
对于为何转让上述项目，王健林说，今年上半年，万达广场“轻资产”就发展了26个，大幅超出了计划。预计今后每年“轻资产”万达广场在40至50个左右。万达文化旅游项目品牌也建立起来，现在也可以“轻资产”，这些促使我们作出决定。
王健林同时认为，转让项目有利于大幅降低万达商业负债。其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。
今年上半年，万达商业的735亿元收入当中，来自于地产业务收入为563.4亿元，而来自于租金的收入为116.9亿元，但是租金收入34.3%的增速远远高于地产业务收入11.3%的增速。而按照万达集团的战略设定，预计未来两年左右的时间，万达商业租金等收入将超过地产收入。毫无疑问，这次和融创中国的资产转让交易，将使万达商业成为真正的商业服务企业。
商业地产专家段舒怀告诉记者，万达一贯坚持现金为王，早在1997年王健林就提出“销售为主，现金为王”的经营策略，实际上也是这样操作的：2005年万达将旗下九个万达广场打包卖给麦格理，获得了持续发展的基础；现在将旗下文旅13个项目等打包卖给融创，也是异曲同工的操作手法。
3年左右万达公司陆续上市
如此大手笔转让旗下资产后，万达集团战略也随之进一步调整。
王健林称，战略转型有两个方面：第一，全力发展“创新型”、“轻资产”业务。比如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。所有这些业务板块，除网络明年才能整体盈利外，其他板块都有利润，有的利润还相当可观。除了网络、金融外，其他业务在中国基本没有竞争对手。计划3年左右将万达旗下大部分公司陆续在境内外上市。
“第二，万达集团也将大幅减债。计划3年左右清偿集团层面金融机构债务。”王健林说。
而经济学家宋清辉认为，万达一直在朝着轻资产方向转型，当前的万达集团已经不仅仅是一个地产企业，万达商业也不再是一个地产企业。此次万达转让文旅项目，是轻资产战略转型的需要。
段舒怀认为，万达资产负债率截止到2017年一季度达70.61亿元，应付债券为867.19亿元，转让项目有利于其用于资金偿付；万达出售的文旅与酒店项目，开发运营周期长，沉淀资金规模较大，而现金流贡献又偏低，适时剥离更易于专注于主营业务；万达的长项一直是速度与规模，此次交易保留了品牌和规划与运营，一方面确保了项目的延续性，另一方面也利于运营团队能够专注于提升品质。
王健林同时认为，资产转让不但不会降低万达商业未来收益，相反，万达商业今后每年仍将保持利润较高增长，而且利润的绝大部分是租金收益。房地产利润减少一点，也许万达商业市场价值更高。
转让更是一次深度合作
对于选择融创，王健林指出，“基于融创的信任。其实也有其它房地产巨头想参与，万达选择了融创。因为融创有愿景、有团队、有管理。加之我与孙总多年认识。正因为是与融创合作，万达才保留部分股份。相信在万达支持下，3年内融创会成为中国房地产龙头企业。”
宋清辉认为，万达之所以看中融创，是看到了自身与融创优势互补所带来的前景。融创与行业标杆万科、碧桂园等体量旗鼓相当，也不会存在消化不良的问题。
孙宏斌向媒体透露，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金；融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。
段舒怀告诉记者，按融创的说法，上半年销售额达1100亿，全年预计3000亿，账面资金900亿足以支撑；资金来源渠道无非三个：资本运作，通过大量收购兼并重组，做足题材和预期估值，获得大额投资资金；通过融创香港上市公司平台，进行融资；通过地产板块大规模项目开发，抵押及销售获得经营性现金流。
“融创目前的负债率也超过70%，压力山大。不过孙是资本市场的行家里手，有题材有规模，获取资金的渠道非一般企业能比肩。”段舒怀说。
事实上，虽然万达和融创此举与其说是转让，不如说是一次合作。
值得注意的是，双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。
王健林称，“万达城”的核心竞争力是文化旅游产品。转让后，文旅项目从规划设计、建设工程、到开业营运仍然全部由万达团队独立负责。融创负责住宅部分的开发销售。已发展的13个“万达城”原确定的开业时间不会有任何变化。万达将与融创继续在全国至少发展20个“万达城”。
段舒怀评价称，对于融创而言，并不是万达的“接盘侠”，也有其在资产谋划的意图，13个项目，76家酒店，仅资产规模就进入行业领先地位，弯道超车快速达到战略目标，是个好买卖；至于以此为契机解决融资，战略布局和规模等问题也就顺理成章了。
而且，双方还将在电影等多个领域全面战略合作。段舒怀认为，万达的产业链中，线下一直都极具竞争力，不排除万达院线将借助融创乐视在线上找到合作契机。
责任编辑：黄兴利 主编：寒丰
