本报记者 路妍 北京报道
7月14日，新加坡物流巨头普洛斯与中国财团发布联合公告，宣布双方已就普洛斯的私有化要约收购达成相关协议。之后，万科也于7月17日晚发布公告，对本次交易细节做进一步公布。
从万科发布的公告来看，以万科为代表的财团将以每股3.38新加坡元，合计159亿新加坡元私有化新加坡上市公司普洛斯。本次要约收购将由中国财团控制的Nesta Investment Houldings，L.P.出资完成，万科地产（香港）拟以出资不超过34亿新加坡元（约合168亿元）参与普洛斯的私有化交易，在Nesta Investment Houldings中所占有限合伙权益为21.4%。
对于本次交易，万科表示，参与本次交易是万科推进“城市配套服务商”战略的重要举措，有助于完善公司在物流地产领域的布局，强化市场领先地位，优化物流地产业务，进一步扩大影响力。
考虑到此前万科董事会主席郁亮对本次交易的积极表态，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者：“本次交易是万科物流地产方面的大动作，也表明万科的转型导向已非常明确。”
快递专家赵小敏也就万科本次交易告诉记者，万科从2015年开始就已涉足物流地产，目前约有20多个项目，但受各方面因素制约，公司物流地产发展并不理想，而本次收购可以让万科与普洛斯在物流地产方面的优势资源和专业团队进行对接，符合公司的战略发展诉求。
溢价过高 交易是否划算？
事实上，本次交易的高溢价也引发诸多争议。
从本次交易价格来看，中国财团给出的每股3.38新加坡元的出价，比普洛斯在2016年12月1日前最后一个交易日前12个月、6个月、3个月及1个月的按交易量计算的加权平均价格分别有81%、76%、72%及67%的溢价，比其历史最高收市价（出现在2013年10月24日及2013年11月15日）高出8%的溢价。
对此，中国人民大学重阳经济研究院研究员卞永祖告诉记者，从本次中资财团的出价来看，其收购溢价确实偏高。但考虑到万科在本次交易后，可以将普洛斯与万科自身资源进行对接，双方未来合作的市场前景及想象空间也很大。
严跃进认为，高溢价并购表明普洛斯品牌溢价能力突出，“作为物流地产的龙头企业，对普洛斯的高溢价并购也表明其背后拥有大量优质资产。”
的确，记者通过公开资料发现，截至今年3月31日，普洛斯拥有并管理了约5500万平方米的物流基础设施，业务遍及全球117个主要城市。与此同时，普洛斯中国在物流地产领域优势尤为明显。公开数据显示，普洛斯在中国持有的仓储物流土地及物流产业园总面积高达1520万平方米，比排名第二的嘉民所持的物流地产面积高出7倍之多，普洛斯在中国占据绝对的优势地位。
从经营情况来看，普洛斯2016年的年报数据显示，公司已实现7.77亿美元的收入，同比增长10%；实现7.19亿美元的归母净利润，同比增长48%。
考虑到普洛斯掌握的资源及资金优势，赵小敏告诉记者，本次交易还是相当划算。“普洛斯除了在物流地产土地储备、客户资源及管理团队优势明显外，其还在中国拥有金融牌照，这些都是优质的稀缺资源，无论对万科布局物流地产还是发展金控业务都将提供便利条件。”
其实，早在去年市场就传出普洛斯有意通过私有化从新加坡退市，转而在香港上市。对此，中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉记者，万科参与普洛斯的私有化交易很可能是为谋求未来物流地产的上市。“万科本身就有把旗下资产分拆上市的想法，其除了计划要将物业管理资产打包上市外，将物流地产资源整合上市也是其发展计划之一。上市之后，万科除了可以对接物流地产资源外，还可以通过上市平台进行融资，从而为未来项目滚动开发提供资金支持。”
但记者从本次中资财团的出资情况来看，万科虽然出资比例及收购后所占权益最高，但其在Nesta Investment Houldings中的权益优势仅比厚朴投资、SMG及高瓴资本多出百分之零点几，权益优势并不明显。与此同时，本次主导普洛斯私有化的公司现任CEO梅志明也参与了普洛斯私有化交易，其管理层团队在Nesta Investment Houldings持股21.2%，对此，相对分散的股权结构设计，是否会让普洛斯未来再现宝万之争的风险？
股权分散 宝万之争会否重现？
从本次参与普洛斯私有化交易各方来看，除了万科及以梅志明为首的管理层团队外，其他均为PE、私募等财务投资者。但考虑到万科一直以来在物流地产的发展野心，其本次并购目的是否为取得普洛斯控制权，其后续是否会与普洛斯管理层团队出现控制权之争也引发诸多关注。
对此，严跃进认为，未来双方在管理方面预计还是会有很多矛盾的。“对于万科来说，其更倾向于结合城市运营的角度进行物流地产的开发，而对于普洛斯来说，其特长则在对于项目出售以后如何规划既有的物流地产项目及后续融资，所以双方可能会在企业发展方向上有很多不同的侧重点和见解。”
地产评论员李骁对此则有不同看法，他表示万科在本次普洛斯私有化交易中，谋求控制权的可能性不大。“万科要打造万亿企业，发展物流地产是其战略推进的重要一环。但其本身也有自己的物流平台，如果其有能力实现物流地产资源的上市，不太可能通过普洛斯资源的注入来实现，更可能专注于将自身的平台做大做强，所以其参与私有化交易的目的更多的是通过资源对接，完善自身物流地产的发展。”
赵小敏对此也表示认同，他告诉记者，万科本次处于单纯财务投资的可能性不大，更多的是为了将普洛斯资源与万科物流地产业务进行补充和对接，而这一点从股权设计的结构中也可以看出。
谢逸枫也从近期国内地产巨头的变化向记者分析道，大的地产巨头之间通过深入合作和交叉持股，快速做大市场，分散风险已成必然趋势，这一点从万达、融创及富力之间的合作就可以看出。“所以，不排除未来普洛斯重新在港股上市之后，双方通过交叉持股来强化彼此间的合作与发展。”
“普洛斯还是央企中储股份的第二大股东，通过对普洛斯私有化交易的参与，万科可以在仓储落地、商品销售及流程渠道的建设等方面打造一个完善的产业链系统，这对急于实现城市配套服务商的万科意义重大，也是其实现未来业务增量的重要来源。对此，万科本次投资普洛斯的出发点与深铁对万科的投资相似。”赵小敏说道。
