本报记者 陈小瑛 深圳报道
近日，住建部联合发改委、财政部、国土资源部等八部委发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下称《通知》），要求在人口净流入的大中城市，加快搭建住房租赁交易平台，涉及诸多细则，旨在增加租房供应，让“租房”也能实现住有所居。
目前，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。尤其是广州推出租购并举的政策引发了极大关注。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，租购并举是房地产长效调控的政策之一，这一通知肯定有利于提高租房者权益，稳定租赁关系，增加租赁房源。发布这一政策的目的是建立租售并举的楼市消费观念。但租赁在当下市场情况下，依然存在很多问题，效果依然要看实际落地执行情况。
12城试点发展租赁房
从此次试点的12个城市分地区来看，东部沿海地区达到了7个，其中仅广东一省就占了4个；中西部和东北共5个，均为省会。按行政等级来看，12个城市中，有8个副省级城市，2个地级市省会，只有佛山和肇庆是普通地级市。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，之所以几大部委要联合发文，和租赁市场涉及到痛点有关，即类似户籍制度等改革也会加入到此类内容中，所以要多部门出政策。此类城市的外来人口较多，而且近期房价上涨也比较快，这是一个基本的市场特征。
严跃进认为，从复制的角度看，其实还是有障碍的，所以这次改革从少部分城市进行试点。对于一二线城市来说，需要割裂部分利益链，比如说教育资源背后的一些垄断利益。这些内容做好，租赁市场的问题自然迎刃而解了，而对于三四线城市来说，租赁市场本身压力不大，但市区部分小学还是很抢手，其问题和大城市类似。
7月18日，广州公布了《加快发展住房租赁市场的工作方案》，其中第一条，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。
该政策出台后，引起的反响非常大，而对效果的评价，也是众说纷纭，有人认为这是颠覆性的政策，会大大降低居民购房热情，是真正的长效机制，但大多数认为，在教育资源有限的情况下，真正的租购同权根本无法实现。
张大伟告诉记者，现实情况是，很多城市的租售比悬殊，对于房源拥有方来说，租赁收益不高，选择长期出租的比例不高，而且相比售价的大幅度波动，房租体现的是房屋的居住价值，相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨。
《通知》提及的增加供应，包括北京等城市都在增加租赁土地供应，但形成房源依然需要一定时间。从长远看，通知有利于市场平稳发展，但包括租赁和销售等行为都存在很多问题，所以还需要落地执行过程中的各地细化调整。
“租赁新政策的确可以一定程度保护部分无力购房的租户，但在房价上涨过程中，租户也经常处于选择购房的等待过程中，所以从全球看，除非通货紧缩的国家，或者人口平稳萎缩国家，比如德国、日本等，否则租赁行为很难长期稳定。”张大伟说。
但不少购房者都告诉记者，培养大家的租房观念，对中国人来说，真的很难，有房才有家的概念已经深入骨髓了，丈母娘、父母的因素，也难改变买房观念，大多数人还是照样会想办法买房。
租房入学早有先例
据记者了解，其实租房人的子女在当地享受就近入学的政策，很多城市这几年都在执行，比如深圳、上海、天津、长沙、石家庄等城市，非本地户籍的子女，都可以在当地上学，但是，上学的前提条件是还得积分排队。
通常的规则是，积分越多的，优先入学，积分靠后的，由教育部门随机派位，公立学校已无学位的，派往私利学校，而多余的学费，由政府补贴。
比如深圳龙华区，第一类就是本地户籍和买了商品房或保障性商品房，积分最多，可以优先入学，其他非深户和租房的排位都靠最后，在教育资源本来就有限的情况下，有房的都不一定能排到好学校，更别说排名五六类的租房人。
“租房能上学，但不代表能上好学校，想上好学校，就得租学区房，那房租自然很高，算来算去，还不如直接买房。”一位深圳的购房者对记者说。
不过，广州当地的居民也对记者说了不同的观点：“要看政府能提供多少租赁房，如果很容易申请到，而且可以稳定长期租，那我不会考虑买，因为租和买享受的待遇是一样的。对私人的房子，需明文规定不能随便涨租赶人。”
除此之外，石家庄当地居民告诉记者，他们那里早就是租买同权，只要在街道办登记的租赁合同，就可以享受就近上学，这政策实行有几年了，但这波房价上涨照样翻了一倍。
另有天津居民也向记者反映，天津也是一直可以租房入学，比如南开区最有名的中营小学，很多人是租房上学，租房一年六七万就够了，但有的人并不愿意接受这种方式，因为小学6年，算下来租金也是四十万了，这还不考虑未来房租涨价的情况，想想还不如买房，一来把这租金省了，二来房子是自己的，租房房子永远是别人的。
在业内看来，虽然这些城市没有正式提出过“租买同权”的概念，但从已实行租房也可入学的这些城市来看，这两年房价依然上涨，当前12城市的住房租赁试点进展效果，尚待市场验证。
责任编辑：黄兴利 主编：寒丰
