本报记者 杨仕省 北京报道
楼市调控即将迎来新局面。
“租售同权”带来的热度还未退去，北京拟推的“共有产权”住房又抢占了头条。一切有关房子的话题都将引发热议。“共有产权”是怎么回事？政府扮演了什么样的角色？普通人的购房成本会降低吗？未来房价走势又将出现哪些变化？
8月4日，中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受《华夏时报》记者采访时表示：“北京共有产权房的试水，是住房市场管理体制的一项重大变革，逐渐形成住房市场双轨制，即商品房归市场、保障房归政府。而共有产权房作为住房市场的新产品，有利于建立购租并举的住房制度。”
而北京的此番调控，也契合了“房子是用来住的，不是用来炒的”这一观点。这一观点是去年12月的中央经济工作会议上中共中央总书记习近平首次提出的。当时有机构称，2017年将着手推进“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的多层次住房供应体系建设，实现保障房体系、商品房市场的共同推进。
就此，多位受访专家均称，从去年提出的房地产调控建立“长效机制”，再到多地楼市新政迭出，无不表明政府调控楼市的决心。
这一次，楼市真的要开始讲新故事了。
试水共有产权房
8月3日晚，北京公布“楼市新政”——《北京市共有产权住房管理暂行办法》（下称《办法》）准备推出“共有产权房”，向社会公开征求意见。
所谓“共有产权”，就是说你可以跟政府“一起买房”，占一定的“股份”，一旦出售将按“股”分享收益。比如，某商品房均价是2万元，政府提供的“共有产权”住房售价是14000元，你买了，就获得70%的产权，30%归政府。
“这并不是新事物。”上海城市学会高级经济师顾海波告诉《华夏时报》记者，共有产权房最早起源于江苏淮安，前生就是经济适用房，由于房价日益高涨，政府同穷人股权“三七”开，又名“穷人保障房”；随后在全国陆续开建，北京算是“迟来的爱”。而现在的问题是，房价如何定价？
记者采访了解到，共有产权房概念的确并不新鲜，之前北京市也曾推出过。此前，重庆推出几大国有房屋租赁公司，准备通过国有企业来持有租赁住房，以此抑制房价，实现居者有其屋。这次，北京则选择了不同的道路，就是利用共有产权住房，来实现刚需人群的居者有其屋。“这比较符合北京的市场实际情况。”8月4日中午，中原地产首席分析师张大伟接受《华夏时报》记者采访时说。
记者梳理发现，此次《办法》中值得关注的内容较多，比如各区的房源都要有30%划给新北京人，扩大了保障范围，是迈向住有所居的重要举措。“共有产权房有利于房价的稳定，发挥之前自住房的作用。过去，北京合计出让了80宗含全部自住房的住宅土地，合计供应了自住房面积达到了703万平米，大约能建设8万套自住房，这对房市的影响很大。”张大伟认为。
至于原有的自住型商品房，今后将何去何从？北京市住建委相关负责人就此表态称，新老政策衔接方面，《办法》施行前已销售的仍按照原规定执行，否则，均按《办法》执行。
最近土地市场全面自住房化，体现了北京调控的决心。“大量自住房不仅可以拉低均价，也可以缓解供需矛盾。”张大伟说，今年上半年，北京自住房已影响房价降低7%左右，在共有产权房政策的继续推动下，北京房价稳定已可预期。
持类似观点的还有北京市房协秘书长陈志：“北京推出共有产权住房，对支持中端购房、抑制投机，将起到重大作用。”
各地调控加热
犹如骄阳似火的伏天，各地的房市调控也同此凉热。
《华夏时报》记者了解到，不仅北京，跟北京“共有产权住房”几乎同时传出的，还有成都楼市新政，其亮点是“允许以5年前的价格买房”。
8月3日，成都公布了“成都市促进产业发展的住房保障政策措施”。其中，最引人瞩目的是，租住由政府提供的人才公寓满5年后，可申请按入住时的市场价格购买。
“无论是成都的人才公寓房，还是北京的共有产权房，都体现了租购并举的特征。”顾海波说，成都的人才公寓制度，是先租后购，而北京的共有产权制度，也可视为既购又租。“北京和成都的政策，类似于租住并举、错峰出行，分流了购房人群，抑制了买房需求。”顾海波说。
不过，谢逸枫认为，不管从供需关系还是市场经济来看，共有产权房是否是房价大杀器，还有待观察。因为，共有产权房的目的仅仅是为解决部分新老北京人没有住房，或者买不起商品房的人群。
“这次的确有些不一样了。”顾海波的判断是，随着“只租不售”、“租购同权”、“共有产权房”等政策逐步落地，楼市将经历前所未有的变化。因此，他断言，中国房地产行业的暴利时代已渐行渐远了。新的事实是，无论是无锡、郑州、成都等二线城市，还是北上广深等一线城市，租购并举的政策正发生作用。
谢逸枫认为，能否让买不起商品房的新老北京人买得起共有产权房，真正减轻购房负担，实现住房梦，关键在于共有产权房制度与政策的设计。“共有产权房绝对不是免费的午餐。”谢逸枫说。
同样，“共有产权房的价格即便低于同地段、同品质普通商品住房的价格，但这个弹性比较大，肯定不会比商品房便宜很多。”谢逸枫指出，共有产权房与自住房之间只会互相补充，不会互相排斥。
回归房子居住功能
伴随各地调控持续从严，7月份全国多地楼市持续降温。
中国指数研究院8月2日发布的数据显示，7月受监测的29个主要城市商品住宅成交面积环比下降近8.69%，近六成城市成交环比下滑。其中，一线城市成交量同比“领跌”，下降46.02%，北京、广州同比降幅过半。二线代表城市成交面积环比减少4.11%，同比下降23.03%。三线代表城市成交面积较上月下降17.51%，同比下降16.40%。
记者调查发现，受楼市降温影响，各地库存总量趋于稳定。国家统计局7月17日公布半年宏观经济数据，其中较为亮眼的是，房地产去库存数据继续降低，成为28个月最低。
不仅如此，《华夏时报》记者了解到，三四线城市去库存成为最近两个月主力，库存去化加速。张大伟称，从去库存政策看，预期2017年整体三四线楼市政策将依然平稳宽松，但一二线城市已经基本完成了去库存任务，不排除后续调控还会加码。
事实上也是如此，住建部、国家发改委等九部门于7月20日发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》指出，各地区有关部门要充分认识到加快推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场，是贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位的重要举措。
“从整体房市来看，我预计在三季度的惯例淡季，将出现更加明显的降温。”张大伟认为，现在看来，一二线城市的调控政策不会松动。方正证券首席经济学家任泽平则表示，本轮房地产调整预计会到2018年下半年。“长效地产市场机制如果能得以建立，2018年后的房价走势会平稳，否则可能会出现报复性上涨的风险。”任泽平说。
而顾海波一贯坚称的观点还是，尽快建立长效机制，大力发展廉租房和公租房，才能真正使中低收入者安居乐业，才能真正避免系统性房地产金融风险，让中国经济可持续发展。“对于房地产市场，如何做到既无泡沫也无波动，需要拿捏好‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，让房价合理回归。”顾海波说，管好地根、管住银根、遏制投机、抑制投机、严惩腐败、严格问责，唯有这样才能保持房地产的健康发展。
