华夏时报 王俊仙 南京报道
8月10日晚间，中央商场（600280.SH)发公告称，根据公司战略规划，其拟对商业综合体在建工程项目引进战略投资者，董事会审议通过上市公司与廿一资本有限公司（下称“廿一资本”）签订《合作意向备忘录》（下称“合作备忘录”）的议案。
此次廿一资本获得目标项目公司控制权并非打算通过直接受让的方式，而是增资，这也意味着中央商场将不会从此次交易中获得直接的现金收入。但双方在合作事项中明确，廿一资本如果获得目标项目公司控股权，其还将为中央商场提供资金收购优质资产。
“现在只是个框架性的指导协议，后续如果有实质性进展，我们肯定会及时披露的。”8月11日，中央商场证券部工作人员告诉《华夏时报》记者，“至于上市公司实控人祝义财目前什么情况，我们没有接到相关消息，目前公司经营正常。”
引进战投
廿一资本是A股市场上的“新面孔”。
根据中央商场的公告显示，廿一资本注册资本20亿元，与上市公司无关联关系，法人代表为刘宏强，廿一资本所投产业涉及地产、物流、贸易等多领域，资本实力雄厚。
记者查询工商资料得知，廿一资本成立于今年3月底，刚成立不到半年，其股东包括北京希格斯资本管理企业（有限合伙）、中国能源投资有限公司、中国健康产业投资基金管理股份有限公司和中国青旅实业发展有限责任公司，四者的持股比例并未公开。刘宏强为廿一资本执行董事和经理，李兴录为廿一资本监事。
根据公告，廿一资本将对目标项目公司以双方（廿一资本和中央商场）认可的价值进行现金增资，获得目标项目公司的控股权。
那么此次的目标项目公司都包括哪些呢？
8月11日，上述证券部工作人员表示，这些项目目前还没有确定，双方还在谈，如果有进展公司会及时进行披露的。
不过投资者还是可以从中央商场的公开资料中窥见一二。
根据中央商场2016年年报，其除零售业务以外还涉及房地产开发业务，房地产开发经营模式为自主开发销售，公司目前在建项目12个，主要分布在徐州、淮安、宿迁、海安、盱眙、泗阳、扬中和句容等地区。报告期内，房地产开发营业收入占总营业收入的8.51%。
截至2016年底，中央商场在建的项目中，商住性质的包括徐州国际广场、泗阳雨润广场二三期、宿迁国际广场、淮安雨润广场、镇江雨润广场三期、盱眙雨润广场、新沂雨润广场、句容雨润广场、句容雨润广场和海安雨润广场等10个项目，只有泗阳星雨华府和盱眙星雨华府是住宅性质。
这些项目在2010年-2014年开工建设，预计总投资金额高达215.46亿元。
中央商场和廿一资本在合作备忘录中约定，由廿一资本为该商业综合体在建工程项目后期建设筹措资金。
债务高企
根据合作备忘录，中央商场和廿一资本合作的内容还包括：廿一资本获得目标项目公司控股权后，廿一资本需优先偿还原控股股东（中央商场）的股东借款，且后期廿一资本将通过向中央商场上市公司提供包括但不限于借款、并购基金、银行授信、债券等方式，为中央商场提供资金收购优质资产，以支持中央商场做大做强做优主业。
中央商场表示，本次签订的合作意向备忘录符合公司整体战略布局和业务发展需要，有利于公司在建项目的发展，有利于公司现金回笼、降低资产负债率，有利于公司降低财务费用和经营业绩的提升，有利于公司新业务的发展和战略转型。
事实上，近年来，中央商场的债务压力一直居高不下。
自2008年年底以来，中央商场的资产负债率就再未低于80%，在2010年、2011年和2012年更是超过90%，2013年和2014年期末维持在87%。2015年底的资产负债率相较于2014年底高了2个百分点，达到89.41%。截至2016年年底，中央商场的资产负债率为89.19%，截至2017年一季度期末为89.06%。
而记者根据Wind资讯统计，在申万百货行业的25家A股上市公司中，截至2016年年底，中央商场的资产负债率仅次于商业城（95.99%），排名第二。截至2017年3月31日，中央商场的该项数据在25家同行业上市公司中位居第一，排名第二的商业城比中央商场的资产负债率低了近4个百分点。
编辑：严晖
