本报记者 杨仕省 北京报道
从北京地铁五号线天通苑站出站，沿太平庄中二街一路向东，在与立水桥北路交汇处，一大片空置的房子被圈了起来，里面荒草丛生，冷冷清清，与外部喧嚣嘈杂的状况迥异。这便是号称亚洲最大的社区——北京天通苑中的一角。
而在这一角之外，是“人口密度是北京市3倍多，超过世界上任何一个城市”的天通苑。天通苑这片8平方公里的土地上生活着超过28万人。
《华夏时报》记者近日走访了解到，闲置背后的主要原因是，这些房产的性质最初为经济适用房，在国家要求140平米以及以上的户型转为商品房后，要求开发商补缴足额的土地出让金，并办理商品房房权证后才允许对外销售，而这家势单力薄的开发商缴不起土地出让金，最终迫使交易搁浅，不料一晃就是10年……
房屋性质“惹的祸”
天通苑项目占地11550亩，由天通苑、天通西苑、天通东苑、天通北苑和天通中苑5个区域组成，总建筑面积超过1000万平方米，共有746栋单体建筑物。其中，闲置房子位于天通中苑内，处于待售状态的有79栋，总面积为103万平方米，占比10%。
从1999年到2006年底，天通苑共开发了886.15万平方米的经济适用房，最初售价为2650元/平方米，为北京市数万低收入、拆迁户家庭提供了一个栖身之所。然而这批经济适用房中却出现了一大批大户型房屋。
2006年9月8日，北京市住建委发文，要求天通苑超过140平方米大户型经适房，由顺天通地产补缴590元/平方米的土地出让金后，转变为商品房进行销售。大部分于2007年前后建成得房子，因涉及土地属性不符，一直没办法进行销售。
“我也曾经去看过那里的经适房，但因户型太大买不起。”朝阳区经适房房主，现加入某地产中介的刘燕（化名）告诉《华夏时报》记者，天通苑经适房开盘之初，小户型房源很好卖，遭疯抢，但大户型太贵而少有人问津。
据刘燕介绍， 按照北京出台的政策，2007年以后天通苑所有的经适房均一律停止销售，直到将全部补缴土地出让金后转化成商品房方可销售，而顺天通地产却是一个规模小小的开发商，一时难以缴付巨额的土地出让金，一托至今。
然而，记者发现，天通苑中建成闲置的多栋房子中，除了少部分住宅、公建、商办外，还有一部分为公寓类产品。“随着北京严控商住类项目的开发销售，天通苑的空置房销售或更难。”刘燕向记者分析。
“对于天通苑闲置房而言，更为致命的是3月26日出台的商办限购政策。”刘燕说，按照此政策要求，商办类项目必须面对公司销售，个人不得购买一手项目。因此说，目前商办类项目即便办下商品房手续，也面临着销售困境，何况天通苑至今还未办好手续。”
政策之变
北京批建经济适用房的历史可追溯至1998年。1998年，以天通苑、回龙观、建东苑为代表的19个首批经济适用房项目在北京市房地产交易中心集中展示，由此拉开了北京政策房大规模开发的序幕。
北京早期的经适房面积较大，很多户型上百平米，如天通苑主力户型多为150平米以上的。
直到2005年9月，北京市建委下发紧急通知，要求“暂停全市140平方米以上经济适用房的预售登记和产权登记”。2006年北京再出规定称，今后新建经适房单套户型面积全部控制在90平方米以下，主要户型面积为60至80平方米。
2007年前后，北京市房地产交易中心开始接收市民新一轮经济适用房的申请。持有北京市户籍的20多岁单身人员，年收入限制在6万元左右即可申请。2008年，北京城八区居民可以申购限价房，家庭人口在3人及以下的家庭，家庭年收入须不超过8.8万元，人均住房使用面积不超过15平方米，家庭总资产净值须不超过57万元；而家庭人口在4人及以上家庭，除人均住房使用面积不超过15平方米外，家庭年收入须不超过11.6万元，家庭总资产净值不超过76万元。2012年朝阳区和海淀区开始率先试行公租房的申请，其他区也于2013年开始了“租售并举，以租为主”的政策，并停止了经适房、限价房的申请。
2013年11月30日，北京首个自住型商品房项目——恒大豆各庄项目接受网上申购登记，售价2.2万元/平方米。2015年1月24日，北京召开新闻发布会，北京市住建委新闻发言人表示：“本市今年解决完所有保障房备案的轮候家庭之后，不再建设经济适用房，转向限价商品房和自住型商品房。今后的申请家庭逐步通过公租房来解决住房困难问题。”这意味着，北京市从上世纪90年代推出，均价始终维持在每平方米4000元左右的经济适用房已成为历史。
就此，北京开始转战公租房和自住型商品房。
“定价应依据建设成本而定”
2017年4月，北京市住建委宣布将在公租房、自住房中为新北京人开展专项分配试点。
一个典型案例便是，将朝阳区马泉营项目300套和大兴区高米店项目100套房源，拿出不少于30%即120套以上给新北京人实施专项配租，逐步形成面向新北京人专项分配公租房和自住房的长效制度。
记者为此日前走访了朝阳区马泉营保障房项目。该项目由首农东郊农场集团控股的北京东方瑞平房地产开发有限公司负责开发建设，共分为ABCDE几个地块。除位于E地块的新北京人公租房外，还有BC地块的棚户区改造定向安置房。
《华夏时报》记者在采访中发现，这个开工奠基于2011年的工程是当年最大规模的政策性住房项目，目前除E地块公租房已入住外，BC地块五证尚未办理完毕，选房两年的限价房轮候家庭还未能签约入住。
值得注意的是，该项目虽为划拨出让土地，开发商报价却高达15200元／平方米，不仅高于同期9900元／平方米的其他限价房项目，甚至高于商业地王配建的限价房项目。由此，该项目成为朝阳区最贵、北京市第二高的限价房项目。
就此，北京中本律师事务所何峤巍律师接受《华夏时报》记者采访时说，在保障房，包括经适房、两限房的建设上，国家给予开发商土地与税收上的诸多优惠条件，定价应依据建设成本而定。“如果参照周边商品房价格水涨船高的定价，必然会违背限价房政策推出的初衷。尤其是限价商品房的定价更应以政府调控为主，定价核价都应公开化、透明化，以防止不合理、不合法费用进入销售价格。”何峤巍说。
责任编辑：李明徽；主编：公培佳
