本报记者 王海春 上海报道
两天的时间里，在苏杭两城斥资约60亿元拍下了四幅土地：正在进行物业拆分的香港房企九龙仓（00004.HK），开启了今年在内地市场一轮凶猛的扩张。
九龙仓加大土地投入，在业界看来或因其地产收入大幅缩减，试图在未来扭转房地产收入继续下滑的局势。该公司半年报披露，今年上半年物业销售额下跌了23%，物业销售收入则减少了19%。
值得关注的是，近期九龙仓还展开了内部手术，将剥离六个香港投资性物业。但在内地楼市持续调控、市场前景充满挑战的大环境下，九龙仓大手笔出售土地市场，剥离收入大幅下跌的发展物业，是不是一场前途未卜的赌博？
发展物业销售额下跌23%
9月5日苏州公开出让的十幅土地中，三幅被香港地产大鳄九龙仓吞下。
公开资料显示，通过旗下苏州耀龙投资管理有限公司，九龙仓以8.27亿元的价格在9月5日拍下了位于苏州吴中区一幅约1.68万平米的住宅用地。
拍下前述地块之后，九龙仓又通过苏州耀龙以22.89亿的价格，拍下苏州相城区阳澄湖镇一幅约10万平米宅地。
有媒体报道，通过另一家名为华昇控股的公司，九龙仓于9月5日当天再次竞得了相城区黄桥街道一宗住宅土地，成交价格17.15亿元。
九龙仓同一天在苏州拍下的这三宗土地，总价格达到了48.31亿元。
9月5日大战苏州土地市场的前一天，九龙仓刚刚在杭州拍下了一幅单价地王。在9月4日杭州的土地出让中，以10.97亿元的价格、开发公司自持25%的代价，竞得杭政储出[2017]49号三塘单元住宅用地。
值得注意的是，九龙仓在杭州下城区所拍该地块的楼板价达到3.65万元/平米，刷新了三塘单元土地新高。据了解，该地块对面一个名为中粮方圆府的楼盘，据杭州房天下的数据其均价只有3.7万元/平米。即九龙仓所拍土地的面粉价格，已接近面包价格。
两天的时间里，在苏州、杭州所拍四幅土地，九龙仓用去了59.28亿元。对九龙仓来说，约60亿元的拍地金额，相当于其上半年销售额的六成。
九龙仓在半年报中披露，由于政府实施了新一轮降温措施，九龙仓集团上半年签约销售额下跌27%至119亿港元。
“限购令将为经营环境带来更多不确定因素，令市场前景充满挑战。至六月底，未确认销售额增加至392亿元人民币。”九龙仓在公告中说。
对于今年的拿地策划，九龙仓明确表示在购地时将继续采取审慎态度，策略性聚焦一线及二线城市。
为何九龙仓近期启动激进拿地模式，业界认为这与其房地产业绩下降有关。
九龙仓半年报显示，虽然今年上半年核心盈利上升约二成至72.7亿港元；但在房地产发展物业这一项，今年上半年九龙仓合营及联营公司开发物业销售额却大幅度下跌了23%至153亿港元，而这一项目的收入则同比减少了19%至112亿港元。
至六月底，九龙仓的总资产减少至4385亿港元，较去年4438亿港元减少了53亿港元。
“房企在内地销售额和业绩普遍上扬，但九龙仓上半年的房地产业绩谈不上理想。近期拿地力度加大，或想扭转其在房地产收入下降的局面。”上海一家房产机构分析师说。
内部手术剥离物业
经历了发展物业收入下跌、总资产减少，九龙仓将展开内部一项重大资产重组：将香港持有型物业从九龙仓剥离出来。
九龙仓9月4日公告披露，公司拟将九龙仓置业地产投资进行分拆。
记者了解到，即将从九龙仓集团剥离出来的九龙仓置地，正准备向联交所申请上市。九龙仓置地以香港投资物业为主，该公司将持有海港城、时代广场、荷里活广场、会德丰大厦及The Murray酒店，这六项在香港的投资物业。这六项组合市值约2300亿港元，年营业额约130亿港元。
从内部进行手术，对九龙仓置地分拆后，九龙仓不再保留九龙仓置业地产投资股份，九龙仓置地将从九龙仓集团被分出去，但会德丰仍将持有九龙仓置地62%股份。分拆后，九龙仓集团将继续在中国内地投资及发展物业。
“九龙仓集团与九龙仓置业的业务重点，在策略及运营上有明显分别。建议分拆，有利于投资者做出明确投资。”对于拆分原因，九龙仓在公告中如是说。
在九龙仓的业务及公司架构中，分为发展物业（中国）、酒店及运输、投资物业（中国、香港）这三大部分。以房地产开发为主的发展物业业务主要通过九龙仓中国地产发展展开，其主要负责人为九龙仓集团第一副主席周安桥。酒店及运输包括天星小轮、马哥孛罗酒店集团等。
而投资物业平台主要通过九龙仓中国置业、九龙仓置业这两个平台公司展开，以持有及运营商业办公为主，其主要负责人为九龙仓集团副主席李玉芳。此次被剥离的九龙仓置业，正是投资物业中的一个平台。
在内地的投资性物业组合，包括重庆、苏州、无锡的国金中心、时代广场及奥特莱斯系列，则在九龙仓中国置业平台下，主要负责内地商办项目投资及运营。
业界认为，将香港物业剥离，可能意在为九龙仓在内地加大房地产业务。“在调控环境下，前几年九龙仓多少错失了不少房地产机会。今年上半年发展物业收入下降，在某种情况下反映出其此前对楼市的发展策略没有跟上市场变化的节奏。”一位不愿具名的分析师说。
九龙仓公布的数据显示，至六月底九龙仓发展物业土地储备为340万平米。从地区划分，九龙仓在内地资产约1204亿港元，约占九龙仓集团总资产三成的比例。
“这样的土储即使与内地中型房企相比，规模也小很多。但内地的销售收入，却相当可观。”克而瑞一位分析师说。
据该公司披露的数据，上半年九龙仓在苏州名为碧堤防半岛的项目，卖出335套房产，销售额8亿元。杭州的绿城·之江一号卖出去123套房，销售额8亿元。而上海滨江十八项目，只卖出了35套房，销售收入就达到了14亿元。其在沪苏杭仅三个项目的销售额，就达到了30亿元。
有分析人士指出，九龙仓近期在土地市场补仓，能否扭转上半年颓势，还有待进一步观察。
责任编辑：黄兴利
