本报记者 赵普 北京报道
距离去年10月北京首次推出四宗“限房价、竞地价”地块试点（即地块竞价达到上限价格时需竞报自持商品房面积，且该面积全部作为租赁住房不得销售）以来已经快1年了，当初人们还在质疑这种土地出让方式是否能成为主流，现在看来答案是肯定的，而且加入自持竞拍的房企也在增加。
数据显示，截至9月13日，北京今年已经成交47宗住宅用地，约有16宗土地出现自持，约占34%，其中最高自持比例约为70%，当其他人还在为自持运营的盈利发愁时，很多房企已经争先恐后地加入了竞自持的土地竞拍大赛。
“自持”军备赛
数据显示，截至9月13日，北京今年已经成交47宗住宅用地，合计所有土地成交金额达到了1760.8亿元，接近2016年全年860亿的两倍，预计全年土地出让金有望刷新2015年创造的2217.36亿的年度记录。这其中约有16宗土地出现自持，约占34%，其中最高自持比例约为70%，在运营模式上，除了长租公寓外，目前还看不到其他的运营方式，但加入土地自持竞拍大赛的房企仍然在增加。
去年北京推出竞拍自持商品房面积时，最终赢家为万科、住总、中铁、首创、中粮、天恒等房企，这些房企要么是国企央企，要么是在北京区域以及长租领域有较深的基础，而今年的情况则发生变化，例如泰禾、金科、世茂、正商、北京众美等一些南方房企、中小房企也都进入自持地块的竞争，其中金科更是一口气在4天内连下3宗地块，且均以自持面积比例胜出。
“其实我们看其他房企拿地的时候还是很羡慕的，虽然业内在自持商品房运营上还在探索阶段，但房企的基础是土地储备，像我们现在只剩下一两个项目，已经很边缘化了。”曾经在北京开发有五六个项目的一家华南房企负责人对《华夏时报》记者表示，由于北京区域公司一直没有新项目，未来前景很是担忧。
事实上，上述加入土地自持竞赛的房企也是出于这种“家中有粮、心中不慌”的心理，其中一家房企的相关负责人介绍称，他们的北京区域公司不仅拿下多宗含有自持商品房面积的地块，还进入存量土地市场，通过与其他房企合作，扩大自持运营面积的规模。
据不完全统计，目前在北京含有自持商品房项目比较多的房企为万科、龙湖、首开、金科等房企，但很多房企比如万科、龙湖是以联合体形式拿地，而金科8月份在平谷拿下的三宗地都是单独竞拍获得。
自持时代的泛全国化
目前在运营自持物业的北京房企中，万科、龙湖、旭辉等都给自持商品房运营方式带来一些示范，比如万科的泊寓业务、龙湖的“冠寓”，但由于运营时间不长，至今没有准确的业绩数据来衡量效果，不过业内对于租赁为主的运营方式仍有期待。
“如果按照当前的租赁市场的改革和方向来看，租赁市场更应该理解为蓝海。这有两个特征。第一、虽然租赁市场的各类交易早已存在，但是都以零碎的散状的为主，即不存在机构化的或规模化的租赁业务；第二、当前在机构运作、土地制度创新、租购同权等方面有较大的改革魄力，在经营模式等方面势必会带来较大的改变，也会带来较多的创新，相应的企业的市场份额有待形成，所以这都提供了一个较大的具有想象空间的市场发展机会。”易居智库研究总监严跃进接受采访时表示。
据了解，在自持商品房租赁运营方面，除了北京，其他城市也在推进，甚至比北京还要走的更快，比如上海就已经明确提出了租赁用地和租赁用房，这和自持还是有差异的，而深圳的数据显示，截至今年年初深圳全市的长租公寓运营商已突破100家。
专家认为，自持后续或变成完全持有的概念，即一个社区不存在两种不同的物业，而是全部租赁型的公寓，这是此类物业投资的一个重点，是房企需要关注的内容。
至于房企在竞拍自持面积进而转入长租运营之后的盈利周期问题，实际上在这些早期进入长租领域的运营商中就有计算，曾有运营商表示在运营初期的五年时间里非常难做，但与这些运营商不同的是，开发商的成本来自拿地和建设、并非存量房改造，另外则是背后的资本实力也有区别，例如预计龙湖地产CEO邵明晓就曾对媒体表示，龙湖的长租公寓业务预计3年后将开始盈利。
业内专家认为，自持时代里，长租业务的推进对未来房价的影响值得期待，“实际上现在住房模式主要是三种，一种是普通商品住宅，这个是推崇100%的房产股权的，即产权；第二种是部分产权的，即共有产权住房；第三种是无产权的，即租赁住房。因为产权是不会自动灭失的，所以这个时候反过来看，就相当于政府和房企是否拥有住房的产权。实际上只要产权清晰、定价清晰，那么房价就会比较平稳，相应的土地增值收益就容易分配。”严跃进对《华夏时报》记者表示。
责任编辑张蓓
