本报记者 王海春 上海报道 新城发展（01030.HK ）从港交所退市，有了新消息。要约人对新城发展的私有化收购，即将进入聆讯阶段；如能通过，此后该公司从香港联交所退市有望获得重大进展。
据新城发展不久前公布的中报业绩，今年上半年新城发展总资产1450亿元，负债总额1295亿元。
该公司披露，目前尚有于今年11月到期约2.5亿美元（约合16.3亿元人民币）优先票据尚未赎回，以及于2020年2月到期本金3.5亿美元（约合22.8亿元人民币）的优先票据。新城发展表示，按票据条款，公司将按期偿还本金额及约定利率。而至6月底，新城集团拥有银行及手头现金235亿元。
业界认为，新城发展退市后，预计新城集团将进一步集中精力于A股的平台公司新城控股。不过在过去几年高速扩张中，新城系的资金也引发外界关注。有研究机构提出，大量的债务产生的利息费用，也会对企业的经营产生影响。而如何平衡发展与债务间的关系，在新城发展退市后，将成为新城控股以及集团需要处理的一项重要问题。
去H股而重仓A股
对于大股东进行私有化，新城发展9月8日披露，由于需要更多时间配合大法院的时间表，新城发展已向相关执行人员提出了申请。
“本公司及要约人正拟定计划文件，向大法院提交申请书连同计划文件草案以展开聆讯。大法院将于聆讯时发出指令，以寄发计划文件及会议通知并召开法庭会议。”新城发展如是说。
有律师指出，上市公司进行私有化，在与股东、债权人、交易所等相关机构达成协议的时候，也需要在法院履行必要的相关程序。该程序之后，退市有望进入下一阶段。
新城发展进入此程序，源起于该公司大股东——富域香港投资欲从香港联交所退市。
此前在7月18日新城发展公告称，要约人发起了对新城发展的私有化进程。发起要约收购的重要要约人之一，是一家名为富域香港投资的公司。记者了解到，富域香港投资持有新城发展72.56%股份，而富域香港投资为王振华及其家庭成员所设立的信托所拥有。即富域香港投资的实际控制人，为新城集团董事长王振华及其家庭成员。
据了解，通过回购约27.44%公众股，完成私有化后，新城发展将取消在联交所的上市公司地位。这意味着新城发展在港交所上市5年之际，从这一上市平台退市。
对于为何退市，王振华以富域香港投资董事的身份在公告中表示，自2012年上市以来，新城发展股价的表现一直不令人满意。“股价低迷，对公司在市场上的口碑不利。”王振华在公告中如是表示。
分析人士认为，新城发展退市更重要的原因在于，H股平台对新城集团成为弃之可惜、食之少味的鸡肋。而这与新城系两家A股与H股平台角色的转换，不无关系。
2012年新城发展在港交所上市前，新城集团旗下的江苏新城2001年借壳原江苏五菱上市。虽然江苏新城地产已经登陆上交所，但因B股流通量较少，使得新城地产在房地产高速发展的时期，难以通过有效的金融工具从资本市场获得真正的支持。为打通融资通道，对外树立一种崭新的地产品牌形象，新城集团推动了新城发展于2012年在港交所上市。起源于江苏的新城集团，也由此成功完成了A+H股的资本布局。
H股的新城发展在港交所上市的这5年，正是地产企业分化加剧的时期。新城集团加速扩张的时期，还在推动新城地产B股转A股。
2015年10月份，原新城地产公告首次披露了B转A的方案。经过长达约一年停牌和资产重组，2016年10月新城地产成为国内首家成功完成由B股转A股的房地产公司，也是国内第二家获准B转A的纯B股公司。
对于两家上市公司的定位，据新城发展官方信息，A股公司主要从事销售型开发、投资用途住宅及商办物业开发；H股公司主要从事服务，包括若干开发阶段的新业务。
负债率超警戒线
成功完成B股转A股，对新城集团产生了重大影响。
B转A之际，江苏新城地产也更名为新城控股集团（ 601155.SH ）。按照B股转A股吸收合并的方案，新城B股终止上市并注销法人资格，新城控股作为存续公司承继了原江苏新城地产的全部资产、负债、业务及其他相关权利与义务。
在投资界看来，A股市盈率远高于H股，获得A股新身份的新城控股融资功能获得极大增加。新城发展的融资功能及上市平台功能，一定程度随着新城控股的高速发展被弱化。
“主要的资产，几乎都在A股名下。H股功能相对较弱，却仍要保持一个平台的运作，从人力、物力、财力方面的投入来看，都不是很划算。从各方面来看，将资源集中于A股的新城控股，预计将是新城集团未来的重点。”一家房产机构分析师认为。
B转A后，通过新城控股的平台，新城集团对外扩张的势头，并不比闽系房企差多少。
9月12日新城控股公告称，公司以17.82亿元的价格获得杭州萧山一幅4.54万平方米的商住用地。
通过招拍挂、收并购等多种方式，今年上半年新城控股共新增了51幅土地，新增土地建筑面积达1571万平方米，同比增长471%，新增土地总价为479.5亿元。
这样的拿地速度和规模，几乎接近新城控股今年上半年的销售额，新增土地总价与同期销售金额的比例，达到0.98。
据新城控股半年报，今年上半年公司销售额为490亿元。另据克而瑞报告，至6月底新城控股权益销售额为345.43亿元，占到其流量销售额的约七成。这其中权益比例在80%以下的项目占到在售项目的32%，合作项目已成为新城业绩的重要组成部分。
其实新城系对外扩张的意图，去年在新城发展身上，也表现得相当明显。据新城发展的公告信息，去年公司新购入40幅土地，新增土储面积1424万平方米。至去年年底，新城发展土地储备达到3532万平方米。
在高速发展中，在业界看来新城系的财务安全，应引起足够注意。
克而瑞在一份研报中指出，新城控股的净负债率已超过警戒线，达到了107%。而这与其从2015—2017年这3年以来大举拿地扩张直接相关。
而在6月底，集团的负债与权益比率，由去年年底的88.7%，上升至157.4%。
“尤其在今年，上半年的新增土地总额已接近企业的销售额。高杠杆带来收益改善的同时，也伴随着风险的提升。”一家机构认为，从负债结构来看，新城当前需注意的是流动性风险。目前新城控股约有现金201亿元，现金与短债的比率约为1.3，勉强可以覆盖短期债务，存在一定偿债压力。
责任编辑 张蓓
