本报记者 王海春 上海报道
住房租赁市场证券化再次获得新突破。保利地产租赁住房房地产投资信托基金（REITs）、首单储架发行REITs的产品发行，近日获得上交所批复。
投资界人士认为，楼市发展进入下半场后，房企的传统开发模式在高地价面前越来越难以为继。阿里巴巴这样的互联网巨头以住房租赁为切入点杀进地产界，给正在快速成长的庞大的市场再添一把火。业界认为在互联网企业的进入以及证券化的推动下，中国房屋租赁市场正在发生一场无声的巨大变革。而开发商也纷纷看好长租公寓市场，包括万科、龙湖等十几家房企，着手在该领域施展拳脚。
仲量联行华东区研究部总监姚耀指出，今年以来国内住房租赁市场的证券化，已经获得不小的进展。“无论是ABS还是REITs，住房租赁的证券化一定会对住房租赁市场未来的发展，注入新的动力。”姚耀在接受记者采访时说。
证券化为租赁再添一把火
保利地产10月24日的公告显示，这单名为“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”的专项计划，将采取分期发行方式的。该证券化产品的发行总额不超过50亿元，首期发行在6个月内完成，其余各期发行在24个月内完成。
不过关于该资产包内租赁房的房源数量、位置及产品收益等情况，保利地产暂未做出进一步更详细的说明。
保利地产这一证券化产品，被称为国内首单由央企发行的住房租赁REITs。其实保利该产品获批之前，今年已经发行了两单住房租赁证券化产品。
今年8月，长租公寓自如对外发行了一项名为“中信证券-自如1号”的房屋租金分期类ABS。这款ABS产品，其主要资产，为房屋的租房分期消费贷款。
公开资料显示，成立于2011年的长租公寓运营商自如，主要在北京、上海、深圳、杭州、南京五个城市运营长租公寓。目前在这五个城市管理着8栋公寓，约40万间房屋。
自如发行ABS之前，魔方公寓在今年一月发行了国内公寓租赁行业首单ABS证券化产品。
魔方公寓的这款证券化产品发行规模3.85亿元，其发行的资产为其在北京、上海、广州的30处物业部分公寓。计入资产池的可供租赁公寓数量为4014间，租赁面积约12.9万平米。
而魔方公寓这款证券化产品的收益来源，正是这12.9万平米公寓的租金及物业收入。
长租公寓的收益有多少。按魔方公寓今年ABS产品的预估信息，前述进入资产池内的租金及物业费收入约6亿元。这其中租金收入约5.5亿元，物业费收入5500万元。
在地产界与投资界，今年与房地产调控同样受到高度关注的，就是住房租赁。看中公寓租赁前景的，不止有公寓运营机构、开发商，还有互联网公司也想在这一领域分一杯羹。
而互联网公司推进的势头，似乎比传统的地产公司来得更迅猛。
10月24日电商平台企业京东宣布进军房地产。不过京东并非要涉及房产开发，而是围绕服务平台，与房企、代理商展开定制合作。有机构认为，借助京东线上大数据以及信用平台的优势，未来京东可能会进入房屋租赁或长租公寓领域。
在京东之前，互联网巨头阿里巴巴已经直接切入到了房屋租赁市场——旗下的支付宝正式上线房屋租赁平台。
据阿里巴巴披露的信息，未来有超过100万间的公寓将正式入驻支付宝，而上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市，阿里将率先推广信用租房。
各巨头切分租赁蛋糕
房地产买卖交易之后，住房租赁的热度不断升温。而这个被地产、投资、互联网纷纷看好的市场，究竟有多大的发展空间？这不得不从该市场最真实的需求中，探寻其市场基础。
哪些人是租房的主要群体，他们有哪些需求，为何选择租房而不是买房？
对于租赁市场，链家地产经调查后发现，目前租客主流的年龄集中在20—30岁，月收入以5000元—1万元为主，而这部分人群每月的平均租金支出，约在1500元—3000元之间。
中国房屋租赁市场的前景有多大？
链家研究院院长杨现领指出，美国机构化运营机构持有或管理运营的租赁房屋数量占住房市场的比例超过30%，日本超过了80%；而我国目前尚不足2%。通过对比可以发展，中国租赁市场未来的发展空间巨大。
经对比后，链家研究人员发现无论是国内一线城市还是国外国际化大都市，人均租赁面积这一指标均小于人均居住面积；且相对房价快速的涨幅，租金的涨幅更平缓。
在这样的市场基础下，在房地产有着天然资源优势的开发商，已经开始布局长租公寓。
保利发行住房租赁REITs之际，万科、招商、旭辉、远洋、阳光城等约十家房企，纷纷表示将加大在长租公寓的投资。
万科表示，公司已经在北上广深以及佛山、济南、乌鲁木齐等13个城市布局了以“泊寓”为品牌的长租公寓。而在长租公寓欲有一番大作为，并已经开始大力推进的，当属龙湖。
龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石近日透露，龙湖将在北上广深以及重庆、成都、杭州、南京这16个一线和领先的二线城市布局长租公寓。而在今年底，龙湖有望在全国开业超过1.5万间租赁房源。
据了解，龙湖在上海短短的时间里，以“冠寓”为品牌，通过重资产加轻资产的方式已经在上海签约了约20个长租公寓的项目。
不过理想虽好，现实也许更加骨感。布局长租公寓的，未必都能赚得一杯。
杨现领指出，租赁是一个完整的生态，应该系统地看，而不应只关注开发。对布局这一领域的企业来说，行业面临规模难题和扩张的陷阱，有一些门槛，是很多企业难以突破的。
“1万间可能是该行业的门槛。另一个不容忽视的问题是，租赁本质是基于人的服务，与开发商基于产品的运营逻辑完全不同。公寓的核心使命是解决几十万、上百万人的居住体验。解决规模的扩张难题与居住体验中的种种问题，还要依靠系统、技术、数据、互联网等诸多要素的组合。”杨现领认为。
责任编辑：张蓓
