本报记者 王海春 上海报道
一线城市拿地难度越来越大，一部分开发商和投资及商业咨询公司，将目标投向了城市更新。
11月23日在上海举办的一个论坛上，光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司首席投资官陈宏飞指出，中国的城市化进程仍有较大空间，而对北上广深及一些热点城市来说，城市更新城将成为这些城市未来的又一个机遇。
有研究机构数据显示，经过40年改革开放，中国城镇化率从35%升至56%，发达国家城镇化率一般保持在80%以上。但对北上广深四个一线城市来说，城镇化率已经达到86%以上，已超发达国家的平均水平。与此同时，中国超大城市也面临人口急剧膨胀、土地资源有限、超大城市土地新增供应下降等困境。
在中国经济体制改革研究会副会长王德培看来，城市更新由此成为城市发展的主旋律，而随着城市发展更新换代，大量老旧物业需要重新被定义。
“如今城市更新已扎根中国，不仅为了应对复杂的城市问题，也为了提高城市可持续性、宜居性和经济竞争力。”王德培认为。
在11月23日由光大安石、同济大学建筑设计研究院、仲量联行联手主办的“焕醒上海2040”城市发展研究中心成立仪式暨首届高峰论坛上，光大安石近日透露，公司将进一步大加在城市更新的参与力度。
“传统开发商正在向城市综合服务运营商进化。从短期销售向长期资产运营转型，将是开发商发展的必然方向。”陈宏飞表示。
业界认为，从此前政府主导大拆大建，土地划拨为主缺乏整体规划的1.0阶段，城市更新正在进入以金融嫁接为主要手段、价值提升为主导、大资管为基础的城市更新的4.0 阶段。在新的阶段，投资方投资已逐步成为中国城市更新最为重要的投资力量，城市更新也将更加重视创新、体验等内涵。
如何参与到城市更新中，光大安石以去年在上海获得的一个城市更新项目为例，分享了其经验。
据了解，位于杨浦区的光大安石中心是光大安石于去年六至八月初期的。为避免项目违约，当时安石提供了约2亿过桥贷款以归还借款。去年三季度光大安石完成对该项目的并购，将该项目变为基金结构，原股东作为基金次级，并启动了规划等相关调整。为降低融资成本，光大安石对项目的资金结构重新进行了调整，由信托借款替换为银行贷款，成本由12%降低至6%。在此期间对项目完成了规划调整及物业品质的提升，预计不久后有望上市。据了解，仅通过借款替换，光大安石就为项目节省了约2亿元的资金成本。
除了前述项目，光大安石此前还参与了重庆江北大融城、上东公园里、上海大虹桥黄金广场等城市更新项目。
陈宏飞指出，传统观念中城市更新往往被理解为单纯的物业改造，但事实上需求侧变化所驱动的城市更新，是一条涉及多个环节的复杂产业链，需要系统性的考量和专业化的操作
仲量行及同济大学研究人员认为，分别代表城市顶尖建筑设计、市场咨询顾问、资本运营领域的顶尖团队，将整合起更加完整的城市更新链条，为中国更多一线城市更新提供先进的操作范本。
责任编辑：张蓓
