程凯
突然一下，股市上的房地产板块就涨疯了，要怎么理解？至少有一点可以肯定，之前跌多了，尤其是和2017年各种其他热门的概念相比，由于供给侧改革给力，钢铁煤炭有色周期股“煤飞色舞”过了，芯片概念也因为涨价和人工智能大数据云计算的需求强烈有了一波像模像样的大行情，那么房地产呢？2018年的房地产基本面真的那么有想象力吗？
我倒觉得，在去杠杆继续的背景下，房价和成交量在2018年都没有太大的想象力。
先看一组数据，2017年全年个人房贷余额增速明显下跌，根据央行《2017年三季度金融机构贷款投向统计报告》，2017年前三季度，个人住房贷款余额 21.1万亿，同比增长 26.2%，相比2016年35%、2017年一季度35.7%的增速下降了约10个点。从余额看，仅增加1.96万亿，2016年同期余额增加则是3.63万亿。虽然第四季度的数据还没有出来，但是全年的个人房贷去杠杆的模式很明显，而且2018年估计这种模式也不会发生太大的改变，减少房债，将是一个常态。不仅是要降低银行正规渠道的房贷增速，而且还有严格检查影子银行等非正规渠道的房贷，更不用说是各种违规房贷了。
2016年个人房贷是加杠杆的，房子就涨疯了，2017年是降杠杆的，房子至少一线城市的房价是稳住了，而成交量是下来了，房子不再是最热门的话题，而这个话题在2018年也不会是一个热门话题了。为什么？因为高质量的发展是低杠杆的发展。
2017年12月召开的中央经济工作会议，是今后几年的经济发展蓝图，其中一条主线就是推动高质量的发展，至于什么是高质量的发展，如何实现高质量的发展，以及用什么标准来衡量高质量的发展，还是需要进一步细化的问题。经济学家们已经在热情地讨论这一类的话题了。
光大证券全球首席经济学家彭文生就提出来一点，所谓高质量的发展必须是可持续的发展，而发展要可持续，就有三点非常重要，即对金融风险、环境污染和贫富差距的控制。其中第一点控制金融风险的关键，就是去杠杆。
在彭文生看来，“去杠杆取得初步成效但结构性问题依旧显著”， 其中问题最大的还是房地产，“现在房地产企业负债对GDP的比例持续上升，但是从企业财务报表来讲，杠杆率却是下降的，这主要反映在这两年地价上涨的影响。房地产企业报表上的杠杆率下降掩盖了很多问题，因为地价上升不一定是可持续的，未来如果房价下跌，那么积累的风险会集中爆发。所以房地产企业的杠杆率问题比国企更严重，而且现在国企已经开始去杠杆的改革，而房地产企业还觉得自己日子很好过。”
因此，彭文生觉得，“宏观去杠杆要想真正取得成效，必须促进房地产价格调整，因为房地产作为信贷抵押品，房地产价格上升会促使信贷在广泛领域扩张，只有房地产价格下降，才能促进宏观杠杆率的可持续下降。”
我觉得彭文生在去杠杆面临的问题上非常地一针见血，但是，如果仅仅说房价跌了宏观杠杆率才会降，我觉得这种说法会造成一定的误读。房价如何能跌？两个可能性，第一个是不断地加杠杆上去，房价不断上涨，直到有一天承受不住，泡沫自然破灭，这个可能性下，不是房价跌了让杠杆率降下去的问题，而是高杠杆之下，债务崩盘，债务紧缩；第二关是慢慢地把杠杆主要是房债杠杆降下来，就像个人房贷增速不断被收紧一样，房价最后在没有走向极致而崩盘之前，稳住然后缓慢下跌，只要让杠杆降到一个合理的水平，无论房价最后停留在什么位置，我们都可以认为是合理而且可以承受的。
但是，如果反过来，先让房价降下来，然后杠杆就降下来了，那么首先的问题是，房价如何降下去呢？其次的问题是房价会不会下降太快，让杠杆直接崩断了呢？所以，真正的问题，还是逐步通过去房贷杠杆，把房价稳住，至于房价的稳住或者下跌，会不会进一步产生宏观杠杆率下降的效果，那就是另外的一个命题了。
至少有一个结论是明明白白的，2018年个人房贷的杠杆还要降，高质量的发展就是低杠杆的发展，在房债这个问题上，尤其如此。
