本报记者 陈小瑛 长沙报道
临近春节，位于长沙西二环中海国际社区的新环境地产中介门店内冷冷清清，仅有小张一个人守在店里玩手机，“这片区能交易的二手房本来就不多，只有2012年之前的房子才能卖，前几年来长沙炒房的合肥投资客全部被套了。”小张告诉《华夏时报》记者，因为长沙限售3年，二手房市场基本上被冻结，买家也少了，很多人都会优先去买新房。
另一方面，长沙本地的一位房企人士告诉本报记者，长沙的新房因为限价，有的楼盘与二手房存在百分之二三十的价差，只要推出则一抢而空，这又导致很多开发商捂盘惜售，进一步减少市场供给量，长沙商品住宅已经连续3年供不应求。
限价加剧供不应求
春节前，记者前往长沙梅溪湖踩盘时，万科里梅溪郡的销售人员对记者说，“我们的住宅处于最后的清盘中，只剩一楼的大户型了，117平米和130平米的住宅，单价1.8万，要买就赶快。”
记者查询到，2015年6月，该盘高层房价为8500元/平米；洋房均价9500元/平米，当年9月份分别涨了100元。2016年10月开盘均价1.5万元/平米，后来因为政府限价价格较为平稳。从2015年到现在，两年半时间，价格刚好翻倍，属于长沙新房涨幅最高的片区。
另一个近年新盘云集的片区洋湖开发高潮也快接近尾声，记者在代表盘中海国际社区售楼处了解到，2017年9月已全部卖完五期，而据记者了解，早在2010年，中海国际的价格就到了7000多元/平米，7年时间涨幅不到40%，并不算多。
“我们五期的新房价格是1万元左右/平米，如果不是限价，肯定不止这个价，行情太好，当天也是一抢而空，现在只剩下车库了。”销售人员说。
2016年长沙楼市成交火爆，经历了量价的快速上升，尤其是下半年以后成交均价大幅上涨，为了稳定市场，从2016年10月到2017年，长沙主管部门出台了限签、限价、限购、限贷、限售等措施，调控一波接着一波，在库存大幅缩减的情况下，2017年全年的供应量未见大幅提升，因此供不应求现象突出，各种日光盘层出不穷。
经过2017年3次限购政策的升级，大量非长沙市的投机资本被清洗出局，同时因为政府对新房指导价的干预，暂时遏制住了继续上升的势头。长沙楼市犹如一匹奔驰中的野马被突然拉住，进入一个看似稳定的阶段。
而限价最狠的项目要数北大资源理想家园，其销售人员告诉记者，2017年12月开盘时高层售价9000元/平米，今年的住宅什么时候再开还没有定，2016年8月，88平米三居售价为6900元/平米、117平米四居是7300元/平米，价格并没有涨太多，而周边的二手房成交价已经达到1.4万元/平米。
根据0731地产研究院的数据，2017年长沙市（内六区+三县）商品住宅供应1479万平米，同比下降10.46%，成交1624万平米，同比下降37.13%，成交均价6896元/平米，同比上涨10.37%。这已经是2015年以来连续3年供不应求。2018年1月份长沙全市商品住宅供销比为0.85，仍然供不应求。
限价政策导致只要有新房入市即被哄抢，楼市库存低至历史最低，市场供不应求严重。尤其是长沙县，大量的开发商捂盘惜售，推盘意愿较弱。
以河东老城区江景盘北辰三角洲为代表，203套房源，认筹达2824组，2月4日开盘，去化100%，价格10800-13000元/平米。而这个小区目前二手房的成交价都已经在1.6万元/平米了，新房价格比二手房便宜百分之二三十，而且新开盘的房位置比二手房更好，距离地铁更近。
限售套住投资客
房地产调控让市场的疯狂逐渐回归冷静，但同时也带来了新的问题。去年9月23日出台的限售政策规定，购买二手房需取得产权证3年方可交易。
长沙梅溪湖是外来投资者云集较多的区域，因此空置率也较高，一个在南京工作的湖南人告诉本报记者，2016年初，他带领几个同学一起在梅溪湖团购了十多套房，现在账面上获利颇丰，但是因为限售3年，目前都不能交易，所有投资梅溪湖的人都被套其中。
比如中建梅溪湖壹号，2014年建成，中楼层78平米小三房，最新成交是2017年9月22日，成交总价124万，单价1.57万元/平米，与旁边的金茂梅溪湖二手房价格差不多。
新环境地产中介人员告诉记者，目前中海国际一期的二手房价格在1.1万元-1.2万元/平米左右，而二三四期二手房因房产证不满3年都不能交易。因为限售，整个洋湖片区的房源都无法交易，因此购房者认为买到就是赚到，所以新房开盘都抢。
梅溪湖、洋湖、滨江新区、武广新城等长沙新开发的片区因为房源都较新，拿到房产证通常要一年半到2年，再加上3年才允许上市交易，也就是需要4年半到5年，这就限制了长沙绝大部分次新房房源都不能上市，因此也大大减少了二手房供给量，这又给新房市场造成了压力。
“2016年上半年长沙市场刚启动，外地人买的最多的就是合肥人，我们公司有大数据统计，这些人一买就是一栋栋的，不过他们现在也被套了，想卖也卖不了，如果政策不变的话，就看他们资金链能不能扛住了，其实他们买的价格很便宜，只要资金链没有问题，倒不用亏。”上述新环境地产小张告诉记者。
据0731地产研究院对2017年的数据对比，相比其他中部省会城市，长沙房价并不算高，但长沙的人均GDP仅次于武汉，高于郑州、合肥、南昌、太原，人均可支配收入位列中部城市第一，而房价比武汉和合肥要便宜很多，这也是外地投资客青睐长沙的原因之一。
调控还将继续
“长沙市场其实是从2016年下半年才开始大涨的，大涨几个月后到10月就开始调控了，所以长沙这一轮上涨并不多，有的片区限价要求不能超过2016年10月份的价格，这就导致了房企都不愿意开盘。但如果一直限下去，房企在资金链拖不下去时总要开盘的。”长沙本土一家房企营销总监对记者分析，在所有省会城市中，长沙的房价这些年控制还是较为成功的。
2月10日召开的长沙市住建委2018年工作会议也提道，今年市住建委将保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，持续打好房价稳定战，坚决遏制房价过快上涨势头，全面建立和完善“一揽子”配套政策，推进限价商品房、人才公寓和在建商品房建设，坚决满足住房刚性需求。
此外，随着房贷利率的上浮，市场的购房成本也在增加，这也将打击市场购房者的积极性。根据融360发布的今年1月房贷数据显示，长沙首套房贷款平均利率为基准1.11倍，达到5.46%。在监测的15家银行中，4家执行基准利率上浮5%；7家银行执行基准上浮10%；另有4家银行执行基准上浮20%。该月长沙首套房利率较上月上涨0.13个百分点，利率上涨幅度较大。
据此估算，2017年较多达到预售条件的楼盘未推货入市，2018年这些楼盘将会有一定程度的放量。基于从开工到预售的时间间隔半年左右，以及过去3年新开工项目的变现率，加上供应端积压一年后的滞后放量，预计2018年长沙商品住宅新增供应在1950万平米左右，供不应求的局面将逐步扭转。
责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏
