本报记者 王海春 上海报道
2017年新建商品房销售规模达到近几年以来最高峰后，楼市接下来会走向何处？
投资及地产界人士认为，新房市场的规模、增速均会逐渐减少，而存量市场无论在规模还是增速上，都将呈现长期上扬的态势。
对于中国存量房的规模，去年链家董事长左晖在绿公司年会上预估，目前已经超过200万亿元。研究人员认为，这一规模还将继续扩大，而存量房的占比也将超过新房。
克而瑞总裁张燕指出，目前以规模化取胜的过程中排名前20、30的房企，尤其是排名前10的企业，正在加快多元化的布局，以应对存量时代的新局面。
在中城投资执行副总裁王珊看来，在存量时代，整个城市更新中的存量资产，其投资机会也在崛起中。“这反映在更多的机构对不动产的收购、投资以及运营的新领域中。而存量房市场也会与新房市场类似，行业的集中度会不断提升，呈现出二八效应。”王珊表示。
一线城市新房增速已放缓
新房市场的规模，在2017年达到了历史峰值。
国家统计局公布的数据显示，2017年全国商品房销售面积超过16.9万平方米，达到近几年以来历史的高峰；去年的销售金额达到13.37万亿元，增长速度高达13.7%。
不过投资界认为，冲至高峰后，新房市场即使不会很快回落，也很难再继续保持如此高的增速。
已经有超大房企看到了这一趋势，并着手面对已出现的地产新局面。
“近日与一位前三强房企掌门人交流，这家以规模取胜的房企高管，跟我提出一个很重要的观点：房子全卖完了该怎么办？是不是该留点东西了。”易居企业集团CEO丁祖昱3月9日表示，一些大型房企正开始有意识留下一些物业，比如商业地产。
研究人员认为，从长周期的视角看，过去20年中国房地产的发展很长时间处于生产、投资、消费快速上升的阶段，并在2017年达到顶峰。
在链家研究院院长杨现领看来，去年楼市的销售规模创下新高，已是繁华尽头。这不只是因为人口红利从2011年开始减弱，更重要的是去年由政府出台的租购并举措施，其实反映出市场正在更深层次发生重大的趋势性扭转：供给端的结构正在发生深刻的变化。
“2014年居民加杠杆延缓了房地产拐点的到来。”杨现领认为，人口出生率出现趋势性下降、劳动人口总量逐年减少以及老龄化趋势不断加剧，这些因素都在削弱未来市场上对新建住房的需求。2017年需求端出台的行政与信贷政策相互叠加，房屋在回归居住本质的时候，新房市场发生重大转变的拐点正逐渐到来。
这一转变的主要特征是，过去新房是市场上供应的绝对主导，正让位于以二手房为主的存量市场。
从整体看，房地产交易总规模约15万亿，这其中新房交易额约10万亿，二手房约5万亿。但在细分市场，其实从2009年前后，北上广深四个一线城市已率先进入以二手房为主导的市场。
链家数据显示，虽然2017年全国二手房销售额较2016年下降13.3%，但去年二手房5.8万亿元的成交规模，还是比2016年5万亿元的成交额多出8000亿。
分城市来看，去年北京、上海、广州、深圳的二手房交易量分别是新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍和2.7倍。不只是一线城市，如南京、厦门部分重点二线城市也陆续进入存量房为主导的阶段。而在2017年，全国有多达24个城市的二手房成交套数，已经超过了新房。
在3月9日由易居企业集团主办的存量资产管理高峰论坛上，有投行人士认为，未来越来越多的二线甚至三线城市二手房的占比会超过新房。
“随着城市化率越来越高，存量房的规模将更加庞大。”FOG富尚资产集团董事长陈晓欧认为，新房市场的销售在去年冲到新高之后，很难保持过去的速度继续上扬，接下来增长回落的概率相当大。
掘金200万亿后存量时代
实际上中国的存量房体量，已经达到了相当庞大的规模。有多大？200万亿。
去年4月份，世联集团董事长陈劲松与链家集团董事长左晖，在不同的场合分别提道，国内房地产的存量资产预计已经超过了200万亿。
虽然总规模已相当庞大，但这个市场无论是增量还是存量仍处于增长状态。房地产市场供应的结构，正在发生深刻变化。
“我们正进入存量市场的时代。一线城市新增土地的供应一直在下降，过去由新房市场主导的格局，正变成二手房逐渐占主导。”张燕指出，存量时代的到来，将对开发商、投资机构、中介以及消费者产生深远的影响。
随着城市的发展，存量市场中的部分优质资产价值被赋予了更多期待。开发商、投资机构先后通过资本市场的金融工具，对存量房展开收购、持有。
3月13日保利集团表示，名为中联前海开源-保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划，已经收到17.17亿元认购资金。这被认为是国内首单由开发商发行的租赁住房准REITs。而不久前，融创与美国华平投资旗下的盛煦地产联手成立200亿基金，意在进军商办、酒店、长租公寓在内的存量市场。
渤海汇金资管董事总经理李耀光在3月9日的存量资产论坛上指出，房企和投资机构都看到了存量房市场的巨大机遇，但因房地产资产较重，如果没有合适的工具，无论投资机构还是开发商很难展开运作。
不过去年长租公寓不断走热之际，随之也出现了另一个对存量市场有着更重要影响的事物：市场上涌现了更多与房地产相关的金融工具。投行人士指出，与存量房相关的金融工具的快速发展，在使房地产重资产变轻的同时，也令资产的持有者更容易实现资金周转。
易居中国的统计数据显示，2017年整个房地产资产证券化的发行总量约2000亿。这2000亿的总量中，以存量资产为标的物约占40%的比例，金额约176亿元。在去年整个存量资产参与者中，国内资金占到八成以上比例。而在占比八成的内资中，保险和地产基金两类参与主体的增长非常显著；这其中保险资金的参与从10%增长到17%，增加最为迅速。
“在去年占比约40%的存量资产证券化的构成中，核心还是以商业房地产的贷款支持证券作为核心。以上海为例，去年上海约有82笔大宗交易总量约1100亿，这其中办公楼、商务园区和零售占了大部分比例。但是我们预计长租公寓和REITs今年的增长幅度会非常显著。”张燕表示。
丁祖昱认为，房企、投资机构在存量房掘金只是一个开始。
“在未来的5年、10年，甚至更长的时间当中，会有更多的参与者一起分享这个庞大的存量市场的红利，分享存量时代的红利。”丁祖昱说。
责任编辑：张蓓
