本报记者 王海春 于玉金 上海报道
因为对杭州楼市上涨预期强烈，杭州相关部门不得不再次出手，买房得摇号。
通过官方微博“杭州住保房管”，杭州市房管局3月29日表示，接下来将对杭州商品住房销售公开摇号全程公证制定规则。
杭州地产分析人士认为，杭州商品房摇号买房，与一些楼盘通过推售车位、茶水费等线下加价，规避监管有关。“因政府部门对新房售价管控严格，所谓推售车位，某种程度上被开发商当成补偿房产溢价的方式。”
市场看多杭州楼市，但商品房的供应被指赶不上需求的增长。其实从2016年以来，杭州出让了大量土地，但这些土地并没有形成有效供应，而是被开发商囤积在手中。据浙报传媒地产研究院监测，2016年下半年以来一年土地未上市占比高达82.1%；即土地真正上市的比率还不到18%。
开发商线下加价规避监管
“针对近期商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为，市有关部门高度重视。一方面开展专项整治行动，对涉嫌企业个人进行约谈调查，从严打击各类违规行为。”杭州房管局3月29日通过官方微博表示，为维护杭州房地产市场秩序，接下来将采取公开摇号全程公证的方式，来规范杭州房地产市场的销售行为。而摇号的具体办法，将于近期公布。
据了解，接下来杭州将对房地产销售开展专项整治行动，对涉嫌企业个人进行约谈调查，并从严打击违规的行为。
杭州业界人士告诉记者，杭州此次即将展开对房地产市场秩序的整顿，与开发商线下加价有直接关系。
在热点城市买房难，在杭州能按预售证价格买到房，更难。难点在于，虽然开发商拿到相关政府部门审批的价格，却往往通过变相加价，增加了购房的总价格。
杭州一位地产界人士告诉记者，从去年到现在，杭州新房市场基本上长期处于卖方市场。不是购房者选房，而是开发商在选购房者。
杭州楼市有多热？对于那些位置不错的热门楼盘，去年春节之前在杭州想买到房，全款付清是起步条件。
“想选楼层或是好点的房型，不向开发商递条子，恐怕是没的选。一些不那么热门的楼盘可能不需要全款付清，但首付的起点，在六成以上。问能不能打个折的，根本买不到房。”
被认为性价比较高的楼盘，则往往以“茶水费”、“买车位”等名义，增加总价格。
据了解，杭州一些楼盘在卖房时，售楼人往往会向购房者推销出售车位。而一个车位约在20万—30万元，价格高的甚至可以达到40万元。
对于为何要推售车位，一家研究机构人士告诉记者，这与开发商欲通过线下加价的方式来实现加价有关。
“杭州去年对新房预售价格管理相当严格。楼盘销售时要按照拿到预售证的备案价格销售，涨幅不能超过一定幅度。但开发商认为政府对价格管理较严，压缩了其利润空间，因此一些楼盘在销售时会通过卖车位、甚至所谓‘茶水费’的名义变相加价。这种线下通过其它加价的方式，往往会避开相关部门的监管。”前述杭州机构说。
82.1%土地未上市
有杭州购房者认为，所谓的买车位、茶水费，有些像楼盘买房号的味道。
“具备购房资格，但买房的时候售楼处却增加了一些莫明其妙的条件，在我们看来就是为了加价。”一位购房者认为。
而开发商则认为价格管得严。
“土地成本就不低，加上建安成本、贷款利息和公司运营成本，利润过低。一些项目如果地价较高，在严格的预售证价格管理下，个别项目甚至算不过账来。”杭州一家房企市场部人士说。
买方难以接受开发商变相线下加价，开发商表示生意难做；在研究人员看来，一方面在于房企拿地成本高企致使项目成本居高不下，再者与市场看多楼市的强预期有关。
而对杭州楼市看多的强劲预期，与杭州当前的发展时期密切相关。杭州正处于G20后亚运会前城市建设的高速发展期，基础建设投入规模和数量可谓空前。
“随着城市功能越来越完善，杭州和浙江人都认为杭州房价还会再涨。如果开发商认为房价回落，即使相关部门对预售管得再严也不太可能加价，更多是想把资金回流到公司。但在市场认为房价还会涨的背景下，开发商希望赚得更多，因此才会规避相关部门的监管在线下通过多种名义加价。”杭州中指院一位分析师说。
而在市场看多的背景下，杭州市场的供求关系也发生了变化。
据易居研究院数据，至今年2月底杭州商品住宅库存约298万平米，这意味着杭州商品住宅去化周期只有2.9个月。
杭州并非没有出让土地。浙报传媒地产研究院监测数据，2016年下半年至2017年上半年，杭州出让了689.6万平米住宅用地。不过政府向市场提供体量不小的土地，却并没有在商品房市场形成真正的供应。689.6万平米的土地供应，至今有高达565.9万平米的体量并未上市，未上市占比高达82.1%。即真正上市的土地比例，还不到18%。
这意味着面粉已经卖出去了，但开发商并没有向市场提供面包，很多开发商也没有把面粉做成面包。
价格，成为其中重要的环节。
有杭州房企指出，2016年出让的土地，有很多是高价地，其中不乏地王。但在当前对新房价格的管理下，这些高价地不但不愿意上市，更缺少开发项目的动力。
“相当一部分在2016年拿项目的，想用时间换空间。拖几年时间，等政府放松预售证管理、房价上涨后，再去开发和销售。尤其在看好后市的背景下，拖着不开发，成为很多开发商一种重要的策略。”一位不愿具名的地产人士说。
责任编辑：张蓓
