本报记者 王海春 王冰凝 上海报道
对于房地产市场，很多人第一时间想到的是住宅。对此，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出，房地产其实分为住房市场和楼宇经济两个市场。而这两个市场，其实并不一样。
“住房市场的目标是什么？一是确立新的住房制度，二是建立长效机制。”顾云昌4月14日在上海指出，长效机制既要讲需求侧，也要在供给侧方面做文章。建立住宅市场的长效机制需要1+3的结构：建立新的住房制度，规范住房市场；此外也应在金融、土地、财税这三个方面进行改革，对于楼宇市场，也面对着新形势、新使命和目标：让经济更繁荣、让生活更美好。
在顾云昌看来，发展新兴产业和楼宇经济，是为了更好地实现老百姓的美好生活，把商业市场发展的更加繁荣。而纠正资源错配的问题，还要发挥市场的导向作用。
楼宇经济渐入佳境
对于房地产，很多人的第一直觉与住宅市场联系起来。但中国房地产市场其实分为两类：住宅市场和商业房地产。
“这两个市场在很多人看来是一起成长起来的，但实际上并不一样。住房市场是民生市场，现在中央对住宅市场的定位是‘房住不炒’，即房子是用来住的，不是用来炒的。”顾云昌说。
还有另一类叫商业地产的市场，被称为楼宇经济。实际上楼宇市场是投资和经营的市场，商业行为更浓的市场，不过每次房地产调控中却很少对商业地产进行调控。
在顾云昌看来，楼宇经济是广义的商业地产，它的单体可以被看作酒店、写字楼这样的商务楼，其实还有与美好生活所需要的各种各样的楼宇相关：城市当中的CBD、金融界、总部基地、产业园区、仓储、展览场所，甚至长租公寓，除了自有、自住的楼以外，都属于楼市的楼宇经济。
顾云昌认为，现在各方对住宅的关注度很高，但以后楼宇经济的地位将更加突出。
“住房市场进入了白银时代，大家已基本形成了共识。但是我们的楼宇经济，却正处在黄金时代。因为新时代需要新的商业，让生活更美好就是需要发展新的楼宇经济。
顾云昌认为，楼宇经济包括三个方面：资产、资本和资源三个层面。
从资产的角度来说，楼宇资产的提质增效，中国现在需要高质量发展。而楼宇经济获得高质量发展，归根到底就是提质增效，发展智慧楼宇、绿色、智能、现代化管理和城市智慧网连接的楼宇。在对楼宇提高质量增加效率的同时，实现楼宇资产的保值增值。而如何实现资产的提质增效，也是楼宇经济发展的一个重要任务。
在资本层面，楼宇资本的有效运作，创新楼宇金融，也能让沉淀的资本活跃起来。
“楼宇经济是投资经营用的，与住宅的房住不炒是两码事，不能混为一谈。资本如何运作？不能只通过银行贷款，要改变融资方式、做创新金融。”顾云昌认为，中国沉淀了数量庞大价值的楼宇，如何通过资本运作把沉淀的资本活跃起来，这也是楼宇经济要研究的问题。
市场解决资源错位问题
专家认为，新形势下美好生活需要发展文化、教育、娱乐、健康、养老、旅游等产业，因此被称为“幸福产业”。这些产品是楼宇经济未来发展的方向，也是新的动能。
然而如何以产业和市场为导向，合理配置楼宇资源、纠正资源错配，成为无法回避的一个问题。
在发展楼宇经济的问题上，首先是如何真正实现楼宇资源的优化配置。土地是资源的最大要素，把合适的产业放在合适的土地上成为重要的一步。
顾云昌指出，全国房地产去库存主要去的是住宅库存，去年一年去掉了约1亿平米的住宅库存。住宅去库存速度很快，但楼宇经济的库存却没减少，还有约1亿平米的量；而这仅仅是竣工没卖掉的。
“如果加上现在正在建设的、还没销售掉的，我们楼宇的空置率很高。为什么这么高？这当中很大的原因是因为土地和产业的错配。我们没有通过市场和产业进行引导，从城市来看，大城市对楼宇控制力远远高于中小城市的控制力。”顾云昌表示，中小城市土地产业的错配还有一个重要表现，就是产业园区。
产业园区完全是楼宇经济，全国很多城市都在设立新区的过程中，又建造了成千上万个新的产业园区。这些园区有国家级、也有地方级别的，还有新区自己级别的。但是否真的需要这么多园区、资源是不是错配了，值得思考和反省。
以市场为导向，把错配的东西纠正。现在每个城市都新建了不少商场，一些商场也因为供量较大而陷入困境。在广东的一些考察经历，让顾云昌看到了资源配置中的力量。
“我最近到佛山去，看到一个二十几万平米的综合体，刚刚封顶。然而这个综合体旁边是已经运营很成熟的万达广场。竞争不过万达怎么办？这个商场对资源进行了重新整合。他们把医疗、养老资源整合起来，输入这些服务产品。中国的老年产品大概2300多种，全世界有6万种，日本就有4万种；但我们的老年产品却非常稀缺。这个商场把老年产品的供应展示与医养进行结合，把一个大Mall变成了商业展示和医疗中心，还建设了一个医院，3000多个床位不到半年就卖光了。”顾云昌表示，如果能将优质的服务资源配置到商业项目，进行一系列优化组合，陷入困境的商业项目就可能变成受市场欢迎的项目。
责任编辑：李未来
