本报记者 张蓓 王冰凝 北京报道
5月7日，北京市住建委对《关于加强限房价项目销售管理的通知》正式公开征求意见。根据征求意见稿（后简称“意见稿”），如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房自行销售；比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。
在北京商品房成交低迷的当下，行业与机构都将成交预期集中在“限价”商品房的放量上，然而，一纸“意见稿”，却引发了不同看法。
五环内“限转共”概率大
意见稿中，划定了“限价/评估价”是否高于85%作为“限转共”的边界，在这条红线下，北京各等待入市的限价房项目，都开始算起了账。
中粮天恒旭辉联合开发的“瑞悦府”项目虽然位于五环外，但周边都是高端别墅，二手房价在6万-10万。在“意见稿”出台之前一周左右，记者去现场暗访时，销售人员表示，项目周边二手房价都有10万，瑞悦府销售价格只有6万多，买到就是赚到。而当5月7日“意见稿”出台后，销售人员对记者表示，如果按照周边房价评估的话，那么景粼原著洋房曾经卖过7.2万-7.5万元/平米的单价，依照这个价格的话，瑞悦府还是“安全”的。
瑞悦府销售人员告诉记者，在“意见稿”出台之前，400余套房源已经验资排卡900多号，通过验资的都是账上有200万现金的实力客户，而且验资客户中有相当一部分是居住在孙河别墅区的“老板们”以公司名义全款购买多套。
位于大兴瀛海的限价房万和斐丽项目限价52449元/平米，记者看到，周边非限价的商品房价格在5万-6万元/平米左右，价格差并不是很大，项目销售人员语气十分笃定地告诉记者，我们项目肯定不会被“转共”，因为价格比值肯定会高于85%的红线。但是记者了解到与其他排号火热的限价房项目相比，万和斐丽600余套限价房源，验资登记的客户只有400余组。
另一个更为“敏感”的项目是位于二环边的金茂佑安府，项目离二环直线距离不到一公里，可谓寸土寸金，该项目周边，三环外的紫辰院卖到13万元/平米，东南二环外的首开璞瑅公馆卖到11.9万/平米，即便以8万/11.9万的话，比值只有67%，也肯定低于85%的红线。
佑安府销售人员告诉记者，仅有120套90平米的限价房，限价8万左右，验资最低300万资产的客户，已经排了五六百名，现在就等着政府规定的售卖方式了。
面对即将到来的政策，越是地段好的项目，越惴惴不安。
业内人士测算，目前已推出的限房价地块，80%左右的项目应该不会被收购。中原地产首席分析师张大伟表示，“有影响的其实只有位于五环内的少数项目。整体看，最多有10个项目有可能会被转成共有产权，五环外项目转变可能性都不大。”
思源地产副总经理、首席分析师郭毅也认为，无论是对标新房，还是二手房价格，城北五环内，特别是二环三环的限价房有可能会达到限售价占评估价的比值低于85%的标准，从而被转化为共有产权住房。
据诸葛找房数据院数据，2017年至今的53宗限价地中，已有3宗低于85%的设定比例，其中2宗为海淀城区较为繁华地段，一宗为孙河地块。比例在85%-100%之间的地块有16宗，其中大部分地块位于城区内。
减少对房价的刺激
商品房存量较低，近期成交也是连连走低，业界将商品房放量预期集中在年中限价房的入市上，但是限价商品房若有20%转化为共有产权房，那么商品房预期供量又会减少一块。而五环内的限价房若都转化为共有产权房，那么也就意味着，五环内基本上是不会再新增商品房供应的。而目前五环内的“非限”商品房存量，已经是少得可怜。
据中原地产研究中心统计数据显示，3、4月份，北京新建住宅合计成交约2284套，仅为去年同期的48.8%，成交面积和金额也不及去年同期的一半。在新房供应方面，4月仅一项目取得预售许可证，创近年来新低。对于5月份，业内人士分析称，限价房政策的落地，将直接影响新盘的供应。
据中指研究院数据统计，目前北京五环内商品住宅（不含保障房）存量仅为3228套，面积为522013平米。
记者根据诸葛找房数据院数据筛选统计，从2017年1月1日至2018年5月9日区间内，五环内商品房新增供应与成交分别为5033套（包含保障房）与3189套，粗略换算，目前可售房源不足2000套。
在现有供应稀少，新增供应不明朗的状况下，一些在“限竞”政策出台之前拿地的老项目后期成了“香饽饽”。
记者在首开国风美唐三期售楼处看到，工作日看房客户也较多，有两三个在现场交定金，售楼员表示，仅剩几十套尾房，虽然没做任何宣传，也卖得很好。
而二手房市场同期却越来越热，近期链家日成交已达500套以上，比起今年年初时增长近一倍，价格尚无明显上涨。
有观点认为，“限转共”会造成商品房更加稀缺，从而促使购房者转向二手房，推高二手房市场房价。对此，贝壳找房首席经济学家杨现领对记者表示，现行市场需求仍然以商品房为主，如果将商品房转化为共有产权房，一方面减少商品房供给存在刺激房价的可能性，另一方面，也会带来潜在的共有产权房的分配和去化问题。然而，对于政策的中长期影响，杨现领认为，未来开发商对北京房地产市场的参与度很可能下降，或将降质。中长期影响偏负面。
“诸葛找房”认为，由于2017年至今的土地市场中，所有住宅地块仅有共有产权地块和限价房地块两种类型，这也就意味着，未来这些项目在办理施工许可时，要么市场稳定，限价房可以发挥出真正“限价”的作用，要么房价上涨，该项目转为共有产权房，保障刚需能够享有共有产权房带来的较低购房门槛福利。
责任编辑：张蓓
