本报记者 王冰凝 北京报道
在亮出2017年成绩单一个星期后，用一个多月时间，龙湖集团董事长吴亚军本人和其旗下的吴氏家族信托花了约1.9亿港元增持龙湖股票。
业内认为，吴亚军在原本持股比例就超过43.6%的情况下，增持或许来自对自家公司多个维度指标的看好。该指标包括经营性稳定收入成长性高、财务盘面稳健以及评级水平稳中有升等，这也成为龙湖集团多年在债券市场低风险偏好群体中受追捧的“法宝”。
据统计，2013年至今，龙湖集团商场租金收入对利息覆盖率倍数从0.2升至0.8，持有型物业毛利率均在70%以上；净负债率均低于60%，且17年来到五年最低点48%；平均融资成本5年减少2.1个百分点降至4.5%；集团综合毛利率连续5年均超过25%，2017年升至34%。
花旗、汇丰以及中金等多家投行在研究报告中均表示，龙湖凭借强资金、稳杠杆和提升经营性业务等多维发展战略，在行业大整合环境下，具备攻守兼备和穿越周期能力，有望成为一家中长期目标明确，估值持续上升的房企巨头。
扩大经营性业务“版图”
从“限购政策”祭出以来，7年间,房地产行业调控政策从“一刀切”到“因城施策”,房价起落间,开发商一直在寻求反周期，发展削峰填谷性业务，“烫平”调控的发展路径。
当前房地产长效机制加速落地时，“租购并举”作为重要一环，吴亚军判定为，多维空间服务及管理是龙湖未来业绩的“沃土”。多年小心驾驶，换挡调“快慢”之后，龙湖锁定了未来发展路径，以地产开发为核心，提高商业运营、长租公寓及物业服务经营性资产收入，形成四大主航道业务多维布局，同时试水康养、产城等业务。
对此，中金公司研究部表示，2018年，龙湖将依托成熟的品牌和管理能力，内生外延双轮驱动，进入增长快车道；预计至2020年，包括商场、长租公寓、物业管理等三大主航道业务合计将贡献150亿元收入。
中金公司分析师表示，龙湖商业始终坚持精细运营，修炼存量管理的“内功”，已开业的26家商场增长稳健，溢利丰厚。同时在建物业未来加速落地将提供外延增长动力，预计2020年该板块将贡献60亿元租金收入；长租公寓“冠寓”布局已超1.5万间，在这一板块上，公司可发挥各板块协同效应，充分利用物业开发、存量运营及物业管理的竞争优势，着重依靠轻资产模式迅速扩张，预计至2020年，板块将贡献30亿元收入；物业服务内生外延双引擎，预计至2020年，板块收入将达到60亿元。
扩大经营性业务“版图”，是建立在地产开发主营业务销售规模不掉队之上，让经营性资产收入带来大量现金流，同时“冷静自律”控制杠杆，才能得到来自于评级机构和资本市场的“红利”，让龙湖这家民营房企的净负债率保持50%-60%之间，同时资本成本降至4.5%。
控费提效降融资成本
盘点龙湖近年来的布局可发现，聚焦核心一、二线城市，战略性深耕五大都市圈，控制拿地成本以具备抗周期能力。截至2017 年底，龙湖拥有近5500 万平米总土储，对应总可售货值可维持公司四年发展。
花旗报告指出，龙湖增长的可持续性是多年土储优化的结果，全年3000亿元可售货源支持下，2000亿元目标会超额完成。另外，基于1342亿元已售未结部分，毛利率在30%以上，未来三年盈利复合增长将达32%，分红率亦能维持在40%水平线上。
中金研究院指出，有利的供需环境，忠诚的客户群体，叠加显著的成本优势，公司可采用灵活的销售及定价策略实现可持续、高质量的销售。除过土地成本，公司在建造、三项费用以及融资方面亦展示出显著的优势。
有业内人士称，龙湖在控费提效上的打法是“多管齐下”。在营造成本上，通过90%以上总价包干、近100%的合同标准化和集中采购强化建造成本管控；在三项费率水平上，龙湖始终处于行业中低水平；在融资成本方面，鉴于多年来不管处于行业整体加杠杆，还是如今的降杠杆大势下，龙湖的净负债率一直低于60%，且连续下降，因此拥有境内外全投资评级，平均融资成本降至4.5%，为民营地产企业中最低，同时比肩龙头国企。
具备穿越周期能力
中金研究院指出，无论外部环境如何，公司始终坚持量入为出，坚守现金流和杠杆的安全。因此，在当前持续收紧的资金环境中，公司更具备平稳度过、甚至逆势扩张的资质和条件。
花旗认为，在行业大整合环境下，如龙湖这般优异的多维发展战略，“在信贷紧缩的背景下，相信龙湖凭借强大的B/S（杠杆率为47.7%，现金为268亿元人民币）和超优的4.5%融资成本的优势，将成为一个反周期的整合赢家。
值得一提的是，在债券市场中，龙湖多年来都被认为是优质投资级公司，收益稳定风险低，备受保守性投资者青睐。
汇丰也表示，将龙湖现存2028年债券评级由“持有”调升至“买入”。报告特别提示，与合作项目之间的往来款不能视为债务。龙湖财报中应付联营公司、JV以及非控股公司的款项从2016年的65亿元人民币增加至2017年的313亿元人民币，符合行业入账规则，并非公司所需偿还义务的贷款，因此不能所做债务。同理，应收联营公司、JV以及非控股公司的款项的增加亦是因为公司合作项目在近两年增多所致。
此外，龙湖2028年到期债券现价较万科2027年到期债券价格更低。近日，龙湖10年到期债券收益率走宽10个点至10T+263/256bp较万科债券价格更便宜。公司很有可能从二级市场回购该债券，吴亚军本人近期亦有回购股票动作。
事实上，在稳健财务政策、跨周期经营能力、人才培养能力、成本控制能力、产品设计能力、商业物业管理能力等多维基本面上，龙湖可谓地产行业驾驶技能优越的“老司机”，最终练就穿越周期的能力。
责任编辑：张蓓
