龙湖光年项目剖面示意图
本报记者 张蓓 王冰凝 北京报道
从2003年开始涉足TOD开发领域的龙湖，15年间打造了18个TOD商业项目。而前不久，龙湖集团副总裁、集团总建筑师胡浩表示，今后4年龙湖还将打造30余个TOD商业项目，进一步提速。
TOD（Transit—Oriented Development），是以公共交通为导向的开发模式，由美国学者彼得•卡尔索尔普提出。如今，TOD模式下的轨道交通节点项目，正随着轨道脉络迅速蔓延，不断激活城市的发展与生长。而这，又与龙湖集团的开发理念颇为契合。
“城市轨道就像人体的脉络，延伸到哪里，就可以带起那里的人流汇集，交通带动产业，人口导入带动城市发展。所以要想和城市共生共荣，让企业发展与城市发展节奏相契合，就得跟着轨道交通走。”胡浩认为。
蓄力15年
据相关机构测算，未来三到五年内，全国城市轨交车辆基地上盖开发将带来约2.4亿平方米发展空间，土地利用集约化、开发主体专业化，是未来发展的主要趋势。
TOD开发模式，无疑是上述趋势下的上佳之选。而在诸多开发企业中，龙湖对这种模式显现出极大的热忱与信心。
“从战略发展角度看，我们需要从单一的新房开发销售能力切换到多业态运营和服务客户的本领”。胡浩说，从国内外先进经验，以及龙湖多年自身探索经历看，TOD开发模式，是极佳的聚合、调配多个业态，磨砺复杂运营服务能力的操作底盘。
2003年，龙湖第一个商场重庆北城天街开业。该项目位于江北观音桥商圈，分布数十条公交线，轻轨三号线直达，符合TOD模式的核心要素——商业聚集及人流密集。也就是从这个项目开始，龙湖思考和探索TOD模式。
“重庆北城天街是龙湖思考探索TOD的一个起点，之后我们探索了六到八年，形成了TOD开发运营的一些理念，包括商业聚集、业态复合等。一个比较关键的时间，2011年，我们正式提出‘持商业’，那时候也从西部走向全国。”胡浩说。
此后，龙湖商业项目大规模新增，截至2017年底开业商场数量26个。按照既定节奏，北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街将于今年开业，2019年及2020年每年还将分别有超过10座天街开业，到2020年龙湖商业开业商场总数量将超50座，较大比例都是轨交节点上的TOD项目。
在商业大踏步发展的同时，2018年初，龙湖集团首席执行官邵明晓提出“空间即服务”战略，希冀龙湖不断磨炼多业态空间打造、运营、服务能力，并加强多方面协同。从关注空间到关注内容、关注业态复合、关注场景，龙湖的“空间即服务”战略，借助TOD开发的底盘，得以不断延伸。
胡浩表示，TOD既是一个城市的节点，又是龙湖各业务不断协同的锚点。
在他看来，龙湖的住宅开发销售、商业运营、长租公寓、物业服务四大主航道业务，积极试水的养老、产城创新业务，形成生态化服务集群。龙湖利用TOD底盘，发挥协同效力，在不同城市区位的复杂空间，将业务合理聚合，调配，形成生态圈效应，助力城市生长，也增强自身造血能力。
复杂性带来的挑战
龙湖在TOD的15年发展历程中，无疑累积了丰富的开发和运营经验。但是因为TOD模式开发周期长，项目投入大，且开发运营过程中颇为复杂，所以能够“hold住”这种模式的同行，并不多。
业内人士总结了TOD的三个复杂性：各方利益叠加，需要平衡开发商、轨交公司与政府间的利益；空间叠加，项目施工需配合地铁修建节点，克服诸多技术难点；业态叠加，如何协调空间不同位置，放置不同业态。
这既考验着开发企业TOD开发专业实力，多个复合业态空间打造运营能力，也要求与多个主体沟通协调能力。
胡浩举了个小例子，说明复杂性带来的考验。“重庆沙坪坝龙湖光年TOD项目，高铁站地下七层、地上七层，正常我们做一个商业项目的模型需要十天，如果我们做这个TOD模型的话，至少要花三倍的精力。”他说。
那在经验丰富之外，龙湖到底还有哪些优势，成为其TOD项目开发运营的保障呢？
龙湖围绕“八纵八横”的中国高速铁路网络，进行城市群覆盖。依托城市地图研究体系，持续提升空间布局能力,以TOD为核心的全业态开发面积达到800万平方米。同时，龙湖丰富的产品线体系全面覆盖城市节点级、城市商圈级、城市门户级三大TOD项目类型，并具备产城资源整合能力，满足不同类型、复杂项目的开发要求。
以高能级城市门户TOD打造为例，龙湖在重庆沙坪坝高铁上，打造全国首例商圈高铁TOD项目，命名“龙湖光年”，物业总体量48万方，是龙湖规划建设中最先进、最复杂的TOD项目，五轨合一，以悬浮城市为理念打造，建成后将助力整个商圈扩容升级。
同时，龙湖还有复合产业叠加的内外部资源优势。内部，龙湖有着丰富业态布局，包括住宅开发销售、商业运营、长租公寓、物业服务、产城、养老等，无疑让其在TOD统一开发建设方面占据先天优势。
外部，龙湖配置全球资源，打造TOD卓越团队，这个名单堪称豪华：TOD规划设计资源上，西南交通大学（上海）TOD研究中心、林同棪国际、日建设计、东急等；商业规划设计资源，德国ECE、湃昂国际、柯路建筑设计咨询公司等；产业资源，盛世投资、中青旅、清华大学、清科集团等。
有着这样的资源禀赋，龙湖在和轨交公司、政府沟通时，仍秉承“尊重承诺，快速开发，高效操盘”的理念，促成各方共谋、共建、共赢。
以成都西宸TOD项目为例，龙湖前期规划中积极配合政府和轨交公司等相关部门，献计献策，通过统一规划、利用轨道+的模式，介入片区旧改，整合土地资源，提高土地使用效率，实现共谋发展合作机制。在项目实操过程中，龙湖将多种资源开发统一建设，同时主动参与共建城市花园，主动开展片区TOD的规划设计，主动协助政府共建企业的资源，保证周边产业落位。
而这些优势，也是龙湖能够从容应对TOD开发运营挑战，持续稳健发展下去的有力保障。
责任编辑：张蓓
