本报记者 张蓓 王冰凝 北京报道
6月29日，贝壳研究院发布了2018年上半年房地产市场研究报告。根据报告，贝壳研究院监控的16个重点城市2018年前5月成交量环比增加21.8%。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，上半年趋势上看，政策环境相对宽松的弱二线市场则升温明显，体现在，2018年前5月沈阳、长沙、重庆3城的链家二手房成交量环比大幅增长67.3%，其中重庆环比大幅增长80.5%，同比增长33.2%；5月重庆二手房成交均价环比上涨7%，同比上涨34.6%。而前期调控彻底或经历多轮调控加码的城市市场则降温明显，如成都自2016年10月以来经历4轮调控，2018年上半年均价处于横盘状态，近期成交量持续下降。上海市场则是自2016年末“认房认贷”以来，再叠加人口疏解政策，仍处在下行通道中。而北京，则经历了由量升价跌到量升价稳的过程，购房者杠杆使用程度平稳。
对于下半年的判断，许小乐表示，行政调控暂不具退出条件，下半年政策总体偏紧。当前房地产市场调控面临一些问题， 如市场对于调控的“抵抗力”逐渐增强，导致调控的边际效果不断减弱；旨在抑制过热需求以及规范房地产市场发展的调控政策带来的“副作用”是抑制了市场供给。尽管如此，房地产长效机制仍在路上，局部居民杠杆率仍处警戒线边缘，且市场温度调控效果差强人意，故下半年调控政策依然偏紧。
许小乐认为，二手房市场表现分化，下半年市场上行动力弱于下行压力。调控力度大的城市二手房市场保持相对平稳，如处在恢复期的北京、天津等。就政策环境而言，房贷利率将继续当前高位或有进一步提升，企业端融资将继续受限，棚改力度亦高位放缓，人才吸引等政策短期影响消散，下半年市场下行压力略大。当前房地产市场上机会与风险并存。我国即将进入二次城市化阶段，即大城市化+城市圈化，部分二线城市及重点城市周边三四线城市是未来机会点。当前社会处于消费升级阶段，追求更好的品质亦是机会点所在。品牌大型房企具有融资等方面的优势，“强者恒强”的马太效应在房企发展中表现的淋漓尽致，并购是此类房企进一步壮大的机会。另外随着棚改力度趋弱，部分房企三四线拿地热情依旧不减，故三四线城市的库存风险值得警惕。
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