程凯
最近出了件新鲜事，主管货币政策的和主管财政政策的打起了“嘴仗”，且不论是非曲直，首先我觉得能把话讲出来，而且还算得上温文尔雅，就是一件好事，本来政策的制定和执行的效果，就是需要讨论的，原因在于我们所面对的经济现实的复杂和不可预测，不讨论不争论一团和气的话，反而牺牲的是政策的效率。
所以，我们愿意相信双方的目标都是把政策研究好执行好，毕竟大家的方向是一致的，那就是经济要向好。话说到经济现实的不可预测性，我倒是被另外一组研究数据所吸引了。
这项研究的第一作者是盛松成，是中国人民银行参事、调查统计司的原司长，当然这篇题为“本轮房价上涨与调控政策的六大特征”的文章已经注明了“本文仅反映作者观点，不代表所供职机构意见”。
核心数据是，国家统计局公布的70城新建住宅价格指数从2015年5月到2018年5月连续37个月上行，这期间全国新建商品住宅价格大幅上涨，涨幅达20.4%。
这一轮轰轰烈烈的上涨被这篇文章总结出了六大特征：第一，房价上涨持续时间长、上涨幅度大；第二，三四线城市房价首次大幅上涨；第三，三四线城市房地产市场热度反超一二线城市；第四，房价上涨与经济增长出现背离；第五，调控政策不断升级、力度空前；第六，调控政策中预期管理缺失，公众对房地产市场保持看涨预期。
应该说，总结出这六大特征并不困难，因为这实际上就是对经济现象的归纳和描述，我格外关注的其实是出现这一轮长期上涨的背景，或者说是起因在哪里？
在这篇分析中，本轮房价的上涨与调控政策被认为有三大背景：“2014年下半年对房地产调控的放松是在经济持续下行、政府债务问题和房地产企业资金问题突出的背景下出台的。”也就是在2014年下半年的时候，经济下行压力增大，政府债务问题日益严峻，房地产企业的资金风险增大，然后，之前的房地产调控就一下子放松了。
这种背景分析，恰好是我一直以来在关注的，为此，我特别找到了2014年国庆节期间，房地产调控突然放松的时候，我在《地平线》专栏中写下的文章，“央妈喊你去看房，今后选房如选股”。
“国庆节前一天，央妈喊大家去看房！事情的前因后果，关心楼市的人大体都明白了，其实就是央行对银行金融机构放松了限制，主要是放松了购房贷款的限制，‘还清首套房贷，再贷算首套，利率最低7折’，而对于那些已经取消了限贷或者根本就没有限贷的城市和地区，二套房三套房甚至更多房，都是可以贷款的，具体情况由银行自己去把握。”
这段话当时描述的是政策事实，回头去看我当时的分析和预测，也是有很多极为幼稚的地方，我肯定了刚需的存在，认定了在央行放松政策的刺激下，房价会涨，但是，我以为真正可以“保险”上涨的就只是北上广深等一线城市，因为刚需最多、最强，而央行房贷政策的放松，就是让刚需买的起房。
事实证明，买房的不仅是刚需，还有炒房的，上涨的也不尽是一线城市，因为一线城市房价率先“翻倍暴涨”之后，那里的房贷政策马上就又被收紧了（而一线城市的限购政策其实一直没有放松），而且越来越紧，于是，在房贷政策还没有收紧或者收紧得慢的地方，强大的“购买力”马上就蔓延开来。
所以，我们就见到了所谓六大特征里的“三四线城市房价首次大幅上涨”，“三四线城市房地产市场热度反超一二线城市”，其实，这种描述还不算很准确，实际情况就是一线先涨，一线被限购限贷压制之后，三四线再涨，这个时候三四线的再涨自然表现的热度要比一二线城市高了。
再看开始的那组数据，70城新建住宅价格指数从2015年5月到2018年5月连续37个月上行，起点其实应该就是2014年的房地产调控放松，而2014年房地产调控放松的背景是什么？其实就是救市。救市的办法是什么？很难说不是央行放宽了房贷的限制。
这是37个月之后我的回顾和分析，也许依然是幼稚的，因果关系还值得探讨，但经济现象摆在那里，是没有问题的。
