本报记者 肖君秀 深圳报道
房地产贷款与银行紧密相联，其风险的高低是央行最为关注的领域之一。
11月2日，央行发布《中国金融稳定报告（2018）》，对房地产市场发展及风险分析进行了专门的研究，得出的结论是，2017年全国各地区住户部门债务风险程度不一，从区域分布看杠杆率处于全国最高省份分别是上海（65.5%）、浙江（65.4%）、甘肃（59.8%）、广东（59.1%）。超过全国平均杠杆率水平的省份除了上面四地，还有北京（58.8%）、福建（57.5%）、重庆（50.6%）、宁夏（49.3%）和江西（49.2%）。
央行在上述报告中进一步警告，上述地区中，上海、浙江、广东、福建、重庆5个省市的住户部门债务与存款的比例以及债务收入比也超过全国平均水平，应加以关注。所以，分地域片区来看，东南沿海地区住户部门债务风险相对较高。
为了使每个省份的居民杠杆率清晰可见，央行根据各首杠杆率绘制了一张直观图，你所在省份房贷杠杆率到到底高不高，风险大不大，可以对照以下这张图仔细看看。
消费贷流进“首付”，警惕房价过快上涨风险
2017年，堪称房地产史上最严调控时期，2017年有50多个城市出台调控政策，有15个城市实行“认房又认贷”二套房认定标准，有48个城市实行限售、限购、限贷等政策。同时，我国长期实行审慎的住房信贷政策，平均首付比例达34%以上。
然而，如此严格的调控政策面前，部分居民是如何突破严格的房贷政策，勇敢地买买买呢？
央行上述报告研究发现，居民购房存在违规加杠杆情况。2017年，短期消费贷款增速异常，1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%，至10月则上升至40.9%。这一现象的出现部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信，部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆，绕过首付比例限制，从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场，助长了房地产市场投机行为，房价过快上涨问题更为突出。
2017年末，全国主要金融机构（含外资）个人住房贷款年末余额为21.9万亿元，同比增长22.2%，银行在房贷方面依然高歌猛进。
央行警告，银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率，房地产信贷质量较好，房地产金融风险总体可控。但不容忽视的是，近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升，相关风险可能通过多种渠道影响金融体系，须予以高度关注。
26家房企负债超过85%，买地资金杠杆率7、8倍
部分居民不仅贷款买房，连首付也加杠杆。这只是房贷风险上升一方面的体现，另一方面表现的是部分地产商的高杠杆运作。
央行此次报告称，房地产企业债务率较高，融资方式复杂。2017年，136家上市房企平均资46产负债率高达79.1%，比上年上升1.9个百分点，其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到7-8倍，严重违反了自有资金购地的要求。
较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性，削弱了其应对行业波动的能力。此外，部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况，加大了监管部门掌握资金真实流向的难度，削弱了监管效果。
央行上述报告警告，银行对房地产行业的信贷敞口较为集中，2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%，一旦房地产市场出现剧烈波动，银行业将直接面临信用风险。其次，部分房企还通过信托、资管计划等各类非银渠道融资，存在融资模式复杂、多层嵌套的问题，其风险有可能通过以上渠道传导至金融体系。最后，我国大量企业贷款的抵押物为房地产，如果房地产市场波动剧烈，可能通过抵押物价值变化渠道导致风险向金融业传导。从间接影响看，房地产涉及众多上下游行业，其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响，进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。
责任编辑：孟俊莲 主编：冉学东
