实习记者 许歆洁 本报记者 袁晓澜 北京报道
随着有限土地资源被逐步开发，地产行业步入存量时代，特别是一线城市，大量存量物业需要改造盘活，城市更新也成为商业地产企业竞争的新兴角逐场。来自明源地产研究院的数据显示，目前，我国有超过6600万平方米的存量商业物业资产待盘活，存量物业改造与盘活潜力巨大，风险与机遇并存。因此,商场的改造和运营管理,成为盘活存量资产的关键。
睿意德CEO王玉珂认为，存量物业的改造与盘活，有一条万变不离其宗的守则，即遵从商业地产自身的本质：关键还在认知用户的思维。
80、90后顾客成商业消费主力
时代飞速变更，存量物业的发展急需摒弃旧思维、旧模式。在王玉珂看来，所谓旧思维、旧模式，就是简单的房东思维，只关注于物与商品，停留于硬件改造层面。
那么具体来说，存量资产改造与盘活的关键在何处？
王玉珂表示，认知用户的思维是未来存量资产改造最重要的思维，“当下客流量不少，但是为何最终没有转换为实际的需求，其实本质方面就是没有提供给用户更好的服务。”
服务链，贯穿购买到交互场景的整个过程。王玉珂强调，交易本质上其实就是建立信任的过程，其成功交易需要充分的体验过程，所以改造存量物业的核心点在于对用户需求满足体验。“用户已发生根本变化，以前是70后消费，后来变成80，现在是90后进入主流。如果不懂用户变化，就无法感知服务本质？优秀的商业顾问所创造出的内容与形式一定是丰富多彩，让消费者体验服务超出其预期，从而让客户喜欢上这个空间。”
由于交易只是一个时间节点，而决策买卖的过程需要创造极具满意的服务形式，通过生活美学的方式，创造社交的延展、内容的丰满、空间的变幻，让顾客在流变过程有愉悦的感受。
城市间差异巨大
现时条件下，一、二线城市与三、四线城市在盘活存量资产方面的运营存在很大差距。
王玉珂认为，差距存在来源于城市各功能转换的能力高低不一。类似北京这样的一线城市，比较容易实现功能转化动作，比如商业功能转化为办公功能，或者商业功能转化为长租公寓的功能；但在三四线城市之间则很难实现这样的功能转换。
“像北京写字楼的租金能做到十几、二十块钱，商业相比而言没那么高，一般只有最5-10元/平米。“王玉珂认为，只有在价格落差背景下，物业蕴含的价值溢价能力便可显现出来，“但在三四线城市这样的功能转换很难。因为写字楼租金本就少，商业反而更高，所以功能转换方面吃力。因为没有流动人口差，转为长租公寓更转不动，人群都不一样。” 这也意味着一线城市所城市再行机会要大许多。
进入到运营活动中，城市再生项目的运营重点将进入内容的更新和迭代。
王玉珂解释，商业内容在三四线城市更新趋势速度较慢 ，一二线城市流行过的内容，在三四线城市可变成二次机会。“这也许多品牌乐于往三四线城市的扎堆圈地的重要原因，毕竟一线城市时尚消失很快，但在下级别城市却成为潮流。”
责任编辑：张蓓
