本报记者 肖君秀 深圳报道
深圳楼市被视为“风向标”，事关房价重要因子——资金正在由“紧张”转向“偏松”。
“交通银行最低，首套房贷利率基准上浮5%，今天开始实行。”3月6日，某股份制银行深圳个贷经理向《华夏时报》记者透露。本报记者第一时间拿到该消息。
作为一家较大型的国有银行，此前交通银行首套房贷利率基准上浮10%，再次调降可谓重大信号——其他大行调降也为时不远了。
本报记者还获悉，前一天，邮储银行深圳分行已将首套房贷利率调降为“基准上浮7%”，当时在国有银行最低，但只过了一天就被交通银行刷新，最近深圳各家银行房贷利率比赛似的下调。最新数据显示，除了四大行、招行和兴业首套房贷利率还保持上浮10%外，其他银行已经纷纷将房贷上浮利率降到了个位数。
银行利率下调，放款速度加快，一些刚需客与投资客蠢蠢欲动，房价会再一次上涨吗？
利率下调就像“龙卷风”
余小姐最近跑了5个楼盘，被一种莫名的气氛裹挟，她成为买房军团的一员。
“1月银行放出来的资金非常多，房贷利率又在降，股市也很火……”余小姐说，各种因素加在一起，她担心房价会上涨。
资金的松动一面表现在资金数量上，一面表现在利率下调。央行数据显示，1月新增人民币贷款3.23万亿元，1月社会融资规模增量4.64万亿元，天量社融创下历史新高。今年前后，房贷利率则开始一路下调。
去年年中的深圳，交通银行以及四大行首套房贷利率上浮15%；去年12月中旬，高高在上的房贷利率撑不住了，交通银行及四大行纷纷调降至上浮10%；3月6日，交通银行首套房贷利率降至基准上浮5%。
房贷利率进入“下楼梯”的趋势，本报记者从某地产公司深圳分公司拿到3月最新房贷利率表：邮储银行首套房贷利率从此前基准上浮10%降至上浮7%；广发银行从上浮12%调降至8%，中信银行从上浮15%调降至8%，北京银行也仅上浮8%，此前暂停房贷的平安银行、民生银行、浦发银行又卷土杀入，其中民生银行利率仅上浮7%。直接上图。（以下统计时间截至3月4日，交行最新调整未计入，花旗银行虽然上浮4%，但外资行房贷份额小市场一般不作为参考）
深圳各家银行房贷利率比赛下调，二套房贷利率也在纷纷调降，去年12月时普遍上浮20%，但进入3月北京银行、浦发银行等率先降至10%。
房贷利率正在由去年趋势性走高拐点向下，去年年中光大银行首套房贷利率最高，为基准上浮30%，其他银行上浮15%为普遍现象。从去年12月到现在，银行房贷利率不断下调，目前首套最低已至基准上浮5%。
这不禁让人想套用周杰伦《龙卷风》那首歌：房贷利率下调来得太快就像龙卷风，离不开利率圈来不及逃，我不能再想我不能再想……
如今摆在面前的现实是，未来房贷利率还会进一步下调。
“整个趋势还是往下调，首套执行基准利率暂时还没到时候。”上述股份制银行深圳个贷经理认为，房贷回到基准利率只是时间问题，而四大行房贷利率下调相对会慢一些。
据融360大数据研究院监测的35个城市中，房贷利率已连续3个月回落。2019年1月首套房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率1.155倍，较上月下降2BP。二套房贷款平均利率为6.02%，较上月回落2BP。
不但房贷利率连续下降，银行放款的速度也大大加快了。去年深圳买房等上两、三个月放款很正常，但是今年放款两个星期就搞定了。
“放款的话，最快半个月，最多一个半月。”建设银行深圳一个贷经理告诉本报记者，最近都是两个多星期就放款了。
房价，如云如雾如风
余小姐现在非常纠结，是继续等待房贷利率下降，省了10万、8万的利息？还是赶在房价上涨之前，抓紧机会买房？
“过年后房价基本处于稳定，但有的房子放盘涨3%-5%，二手房最近几天成交比较好。”中原地产深圳一中介人士表示，门店生意回暖了。
3月过去的几天时间，该门店已经买了4套房子，而这是过去一个月的销售量。在销售人员看来，银行资金充足、房贷放款加快、利率下调，这是市场转暖的根本原因。
作为全国楼市风向标，深圳整体房价又何去何从？
3月5日，李克强总理作政府工作报告，其中关于“房子”提到：更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。
2019年房地产“平稳健康”将是主基调，“一城一策”则是保持平稳的政策考虑。长城证券房地产分析师陈智旭认为，从全国来看今年房地产行业整体下行压力较大，前两月龙头房企中排名靠前的万科及恒大销售均有下滑。刚需改善等自住型需求存在错杀，政策存在调整空间。政策可能依然处于“托底”阶段，是否会过渡到“刺激”仍有待观察。
然而，每个城市的房地产调控节奏存在差异性，一线城市调控已经两年时间，刚需仍较大，最近部分楼盘与板块成交回暖。而二三四线城市才经历过大涨，调整也只是开始，房地产压力较大。
陈智旭表示，今年以来，政策面部分城市调控政策转松，宏观及资金面也出现改善；基本面一线城市新房成交表现亮眼，同比升超20%，而重点二三线城市成交下滑，龙头房企销售出现分化。
“楼市部分调控政策会逐步放松甚至取消，这对楼市形成利好，有望促使房价反弹，但是如果房价上涨幅度超过收入涨幅，很可能政府会被问责，调控会不得不再次祭出。”深圳市房地产研究中心高级研究员认为，楼市调控因城施策，但是保持房价稳定是地方政府职责，否则可能被约谈和问责任。
在他看来，即使房价反弹10%，算上各种成本可能还不如理财，比如交易成本、时间成本、跑腿成本，以及心理压力成本等。
每个城市买房者冷暖感觉不一，而刚需、短炒、长期投资的人心态也各异，他们都在盘算所在城市目前是否为入场的好机会。
身在深圳的余小姐算了一笔账，等待利率下降节省的利息，有可能赶不上房价上涨。如果房价上涨5%，房贷利率大幅调降节省的利息还能覆盖房价上涨；然而房价如果上涨10%，利率调降节省的利息就很难覆盖房价上涨。
买还是不买，这正是余小姐购房一族纠结所在。
责任编辑：孟俊莲 主编：冉学东
