本报实习记者 李凯旋 本报记者 袁晓澜 北京报道
2017年3月17日，为遏制持续上涨的房价，引导北京房产市场走向理性，北京市发布了以“认房认贷”为核心的史上最严格的调控政策。“317”调控即将发布满两周年之际，北京二手房交易市场均价出现了回调，市场活跃度亦明显低于调控前。
均价较317最高点下跌11.3%
自2017年“317”调控开始后，北京二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅达13.5%。2018年春节过后，在季节性回升和学区房政策的影响下，北京的二手房均价从3月起进入了长达8个月的回升期。而后，成交热度下降，2018年全年均价同比下降3.3%。根据链家的公开数据显示，2019年2月，北京二手房均价为59898元/㎡。进入2019年后，北京二手房均价止跌，但与2017年3月的高点相比，仍下跌11.3%。
贝壳研究院发布的《“317”两周年北京二手房市场数据报告》显示，通州、石景山、东城、大兴等城区的价格下降明显。报告指出，这些低总价区域的价格回落较多后，部分等待观望的首次置业需求将会补位入市。
二手房成交市场未出现过热迹象，刚需占比明显升高
北京二手房市场在“317”调控的两年中先经历调控初期的急剧下滑，在2017年年末市场才开始进行小幅修复。2018年春节后，积压的需求集中释放，市场在经历了一个季度的上升之后重新进入降温期，直到2019年，政策松动的预期使得市场重新出现一波轻微回升。
贝壳研究院报告指出，目前，北京二手房成交量处于历史周期的中等水平，不存在市场过热的迹象。合硕机构首席分析师郭毅表示：“‘317’调控使得购房的门槛提升，二手房成交量出现腰斩。虽然在某些月份节点出现了成交量的小幅反弹，但很难回归到原本的水平，市场成交量也逐渐趋于平稳。”
自“317”调控后，北京二手房市场成交明显下降。报告显示，2018年四季度，北京二手房市场主要接触到的投资性需求客户的经纪人占比仅为1.2%，接触首次置业及改善性换房需求客户的经纪人占比较大，分比为33.84%和57.13%。在严格的政策把控及市场持续低温的情况下，二手房市场交易主要依靠自住需求进行支撑。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，刚需是市场的底火，历次调控均是依靠刚需入场进行市场回温，市场的起伏主要是看刚需能否或以什么速度进入市场。引导刚需平稳释放对保持市场平稳运行非常重要。
成交周期延长挂牌价下行，市场活跃度明显低于调控前
2017年3月，北京房价快速上涨，市场预期出现变动，引发了“恐慌性追涨”的情绪。自“317”调控开始后，市场逐步恢复理性，客户的成交周期呈延长态势。贝壳研究院发布的报告显示，目前北京二手房的平均成交周期为70天，虽然近期随着市场的回升周期有小幅缩短，但仍处于较高水平。此外，调控前业主普遍会频繁上调报价，而调控后业主的调价行为主要是降价，新增业主挂牌价持续下行。“二手房市场活跃度的降低使得房主与房客之间的议价空间加大，房主也降低了对于房屋售卖价格的预期，对于平抑二手房市场价格形成了一个非常有利的局面。”郭毅说。
链家带看数据显示，调控后的新增带看量大幅减少，之后趋于平稳。目前，北京二手房市场的带看量明显低于调控前，约为2017年同期的60%。贝壳研究院发布的报告指出，2019年带看量已于3月第一周出现了回落，预计后期市场的活跃度将会有所下降。
许小乐表示，从“317”调控来看，买房并不是稳赚不赔，新房供给增多可以帮助缓解市场紧张情绪，保持一定量的新房是稳定市场的基础。而房贷将会是短期二手房市场的决定因素，故“认房认贷”在未来可能会继续保持。
责任编辑：张蓓
