SK大厦尚未租出的联合办公空间 李凯旋摄
本报实习记者 李凯旋 本报记者 袁晓澜 北京报道
自2018年下半年以来，北京写字楼市场表现低迷，成交面积连续下滑。不少业主打出降价牌，试图吸引客户，但仍未挽救持续上涨的空置率。数据显示，2018年，北京市甲级写字楼存量持续攀升，截止到年底，总存量已达1058万平方米。2018年第四季度，全市空置率环比上涨0.2个百分点达到8.1%。
企业撤租，空置率上升
北京CBD万达广场位于长安街北侧，业态包括5A智能写字楼、五星级酒店以及特色商业街等。但万达广场的写字楼自2018年下半年开始就出现了较多的空置，链家地产中介小周对《华夏时报》记者说：“现在万达广场这边的写字楼空置还是比较多的，租金也比较便宜。”
位于国贸商圈的中介公司远行地产经纪人小李对《华夏时报》记者表示，除去像国贸三期那样的超甲级写字楼之外，其余的写字楼空置都比较多。“现在开发商都着急向外出租，国贸中心周边的写字楼都空置了1万平方米左右。”小李对《华夏时报》的记者说。
戴德梁行发布的2018年北京写字楼市场报告显示，2018年下半年写字楼市场净吸纳量仅为68.592平方米，较2017年同期下降53.9%。此外，五大核心商圈（北京CBD、金融街、燕莎、东二环、中关村）2018年的净吸纳量也仅为18,212平方米。与此同时，写字楼的空置率也在持续上升。2018年第四季度，全市空置率环比上涨0.2个百分点达到8.1%。核心商圈虽然没有新增供应，但受部分企业撤离和缩小承租面积的影响，空置率较第三季度微升，为3.8%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从北京市场来看，一些金融创新公司容易受到产业调整的影响，对租赁市场的依赖程度下降，使得写字楼出现空置。很多投资者也认为写字楼的租金收益率不如住宅项目，很少对写字楼进行投资，这也是导致空置的一个原因。
回望2018年6月，P2P行业爆雷加速，据媒体报道，两个月内有200多家公司在市场上消失。到了2018年冬天，和寒潮一同席卷北京的是互联网公司大规模的裁员。刚刚在市场上崭露头角的共享经济也未能平稳过渡到2019年。摩拜创始人辞职，ofo无力退还租客押金。
前几年风头正劲的联合办公也逐渐退去热度。前不久，诸多媒体报道了成立于2015年4月的联合办公企业优客工场被列为执行人的消息。据了解，优客工场的股东已从50名变为46名，其中阳光壹佰置业集团有限公司董事长易小迪撤资退出。而此前，据天眼查显示，优客工场在不到4年的时间里获得了18轮的融资，金额高达几十亿元。2018年3月，位于北京望京南的优客工场被曝出了拖欠业主房租、入驻商户被断电的消息，更是加深了业内对优客工场利润下滑的猜测。
SK大厦 李凯旋摄
而市场上联合办公的表现也并不乐观。SK大厦位于CBD的核心位置，达到了5A写字楼的顶级标准，其中包含有多个联合办公的场地。链家地产小周对《华夏时报》记者说：“这里春节后刚刚装修完一批联合办公空间，但是目前还未有一家公司入驻。”记者看到，位于SK大厦的联合办公空间装修精致，大小布局合理，不少办公室可将长安街的美景尽收眼底。此家联合办公的接待人员表示，目前这一整层的办公室都还没有出租出去。
与这一系列“寒潮”相呼应的，是2018年底，北京写字楼的价格跌至底部，同样踏入寒冬期。
下滑明显，业主开打租金价格战
2018年第四季度，北京写字楼市场成交租金也开始出现松动，均价下跌为400.1元/平方米/月，有效净租金环比下降0.7%。租赁成交放缓加上年关将至，部分业主为减少写字楼的空置试图通过降低租金的方式来争取到更多的客户。
链家地产小周对《华夏时报》记者说：“北京CBD特别是国贸附近的写字楼租赁其实算是比较平稳。但是2018年许多小型的金融公司倒闭或者退租。到了年底后，成交周期更长。许多公司考虑到，就算年底签了合同，但是马上过春节，根本没有时间装修，也不选择签约，为了吸引客户，都在下调租金。”
小周带领《华夏时报》记者参观了一套位于SK大厦18层的513平米的写字楼，链家地产中介表示，此写字楼的租金对外报价为17.7元/平方米/天，但开发商给出的底价则是15.5元/平方米/天。而远行地产的中介则说：“我们和开发商的关系比较好，他们的对外报价都很高，但其实现在闲置的写字楼都着急出租，我们这边的报价大概是12.5元/平方米/天。”
万达广场西区的商住两用楼盘租金为8.5元/平方米/天，纯写字楼则为14元—15元/平方米/天。小周对《华夏时报》记者表示，此处写字楼的购买价格也比较便宜，5.3万元/平方米。小周对《华夏时报》记者称，万达广场写字楼的租金水平从去年8月份开始下跌了1元左右，至今未能回升。
建外SOHO 李凯旋 摄
建外SOHO的租金则更加便宜，已经从2018年第二季度的9元/平方米/天下跌至6—8元/平方米/天。此外，小周还表示，北京CBD边缘区域的写字楼租金更低，永安里附近的写字楼价格已经为5.3元/平方米/天。远行地产小李说：“从去年8月份开始，写字楼的价格基本上都下降了1元左右，现在已经是市场很差的时候了，价格已经非常低了。”
银泰中心 李凯旋 摄
北京CBD的标志性建筑银泰中心位于建国门外大街，地处中央商务区的核心地台，是长安街最高的建筑。银泰中心向来是国贸最抢手的写字楼，但却也已经在租金上松口。目前，银泰中心大概有60家公司入驻，每月的租金对外报价为19元/天/平方米—20元/天/平方米。“但是，租金的价格是可以商量的，这个只是对外报价。”银泰中心负责租赁业务的李经理多次对《华夏时报》记者强调。而远行地产中介说：“我们谈的银泰中心的成交价格一般在15.5元/平方米/天，根本达不到19元这样的租金水平了。”
此外，远行地产的中介称，除去国贸三期、英皇集团中心这种名气较大的超甲级写字楼外，周边IFC国际财源中心、中海广场的租金水平都下调了1元左右，空置太多，开发商都着急出手。
对此，严跃进对《华夏时报》记者表示：“目前，写字楼的租金水平可以认为是见底了。写字楼市场与宏观经济走势高度吻合，目前还不是反弹的时候。到了下半年，随着市场行情转好和企业投资获利增强，预计租金会有反弹的可能。”
合硕机构首席分析师郭毅则认为，写字楼的价格以及空置率与经济大环境、区域的产业政策、北京非首都核心功能的外迁都有关系，是一个综合因素的结果。未来，随着北京商办500平条文规划的落实，写字楼的供应主要会以500平米以上的大户型商办产品为主，小户型的写字楼供应会下降，但大户型写字楼的租售价格可能会下滑。
责任编辑：张蓓
