被改造后的房间门上贴有“蛋壳公寓”四字。 黄琼摄
本报实习记者黄琼 本报记者袁晓澜 深圳报道
蒋先生这套去年被多家租赁机构争抢的海淀区三居室新房，今年被蛋壳公寓退回来了。蛋壳公寓要求蒋先生月租金降价1000元，或者按违约处理终止租赁合同。
去年7月份，蛋壳公寓以高出其他租赁机构1000元/月的房租“抢”得蒋先生家的新房，并与蒋先生签订了5年的租赁合同。2019年刚入春，约定好的新房租金却被打了一个折扣。蒋先生4月初得到蛋壳公寓的通知，房租下降1000元/月方可继续出租，如若不愿意，则按合同违约处理，蛋壳公寓将赔偿蒋先生2个月的租金或者屋内的家具及家电。
从经历了抢房到如今“降价”退房，蒋先生有点莫名其妙。蒋先生向《华夏时报》记者反映，降价就算了，会考虑按照合同的违约条款处理。
中介抢房大战犹在眼前
2018年8月份，中天置地的中介李先生向《华夏时报》记者描述了一波当时“抢房”的热闹情景。一旦有房源出现都能被好几家中介机构盯上，而房源最终花落谁家，自然是靠出的租金高低来较量。李先生当时正好和链家、润邦争一套位于北京东四环的四居室，在一轮抬价后，李先生以8000元/月一举拿下该房源，足足比房东开价的6500元/月高出1500元。
去年下半年，北京房源尤为吃香。各大中介机构、二房东等，都铆足了火力抢占市场。
蒋先生在北京海淀区的新房也赶上了去年下半年的这一波好行情。7月初蒋先生拿到新房后便在网上挂了出租信息，顺着一波利好，蒋先生不久便连续收到了蛋壳公寓、自如以及其他一些租房机构的租房报价。
据蒋先生回忆，当时多家租房机构报价，自如开价近7000元/月，紧接着蛋壳公寓开出了近8000元/月的租金，蛋壳公寓的出价比自如高出1000元，于是蒋先生把新房交给了蛋壳公寓，并签订了5年的合约。蒋先生这套位于北京海淀区的新房，共三居室，面积大约100平米，配备一个卫生间。对于自如来说，蒋先生的房子仅有一个卫生间，要将三居室改造成四居室出租的话，按规定至少需要两个卫生间，所以只能按三居室出租。蒋先生对《华夏时报》记者表示：“蛋壳公寓并没有这个规定，可以做到四个房间，这也是蛋壳公寓可以出高价拿房的原因。”
蛋壳公寓出租房内布局。 黄琼摄
同时，据中介李先生向《华夏时报》记者反映，当时一套房源从收房到出租10天就可以完成，经过简单的装修后，该套8000元/月租来的房子，可以出租到1.3万元/月左右，并且十分抢手。
从收房到出租，差价利润可观，再加上市场需求旺盛，去年下半年房源一度成为了香饽饽。
拿房不到10个月提出违约
4月初，蒋先生在电话中得知了蛋壳公寓提出的违约要求。从疯狂抢房到主动提出违约退房，蛋壳公寓拿房时间还不到10个月。
与之前出高价拿房恰恰相反，由于如今空置房屋太多，蒋先生向《华夏时报》记者表示，蛋壳公寓现要求其将每个月的房租压低1000元，以近7000元/月继续出租，否则的话则按蛋壳公寓违约处理，赔偿蒋先生2个月的房租或者将家具和家电赔偿给蒋先生，便终止房屋出租合同。
蒋先生向《华夏时报》记者表示，要求降价处理就算了，若是以后行情不行，蛋壳公寓再提出降价怎么办？房屋收回后只能按之前格局，自己出租，因为被蛋壳公寓改造后，租给一户人家不好租，合租还是可以的。
对此，蛋壳公寓相关负责人对此次违约处理房源的情况向《华夏时报》记者表示，房屋价格调整涉及北京市2个小区的新楼盘，数量大约在40套左右。具体原因是当时楼盘位置系新开发，在进行综合评估时定价略高，需要进行局部微调。此次调整系个别情况，与行业趋势无关。
蛋壳公寓相关负责人表示：“对于此次调整，蛋壳公寓会严格遵守与业主签订的合同，并有清晰的解决方案，大部分业主也对此表示理解和认可。”
蛋壳公寓APP长期空置房源随处可见
根据3月20日发布的2018年北京统计公报，2018年末北京全市常住人口2154.2万人，比上年末减少16.5万人。其中，常住外来人口764.6万人，占常住人口的比重为35.5%，比上一年减少了29.7万，即30万左右。这也直接导致了北京租客的流失。同时，近年来大量的劳动密集型产业和制造加工企业输出北京，人随产业输出等种种原因叠加，北京常住人口连续两年负增长。
从蛋壳找房APP的地图找房数据可以看到，目前北京各个区在租房源充足：海淀区在租房源大约2023间；朝阳区大约5042间；西城区大约317间；东城区大约226间；丰台区大约2450间；石景山区大约473间；大兴区大约1341间；房山区大约737间；通州区大约1966间；顺义区大约767间；昌平区大约2116间。从该数据得知，蛋壳公寓目前在北京各地总共有17000多套房源在租，其中95%以上的房屋状态为可立即入住，需提前预定的房源占少数。
同时，从蛋壳公寓APP中不难发现，各城区在租房源中，空置时间达30天，一套三室或四室的合租房屋中仅一间两间入住甚至无人入住的情况随处可见。
蒋先生告诉《华夏时报》记者，在蛋壳公寓中一套类似自己房子的房源，四间房仅出租了一间，剩余三间空置时间有一个月左右。
专家：资本指挥棒下，长租公寓运营方违约现象或增加
58安居客房产研究院首席分析师张波表示，单一采用二房东模式，单纯通过大量收房源来实现规模化，如果不能在租金层面得到相匹配的收益，自然无法长期运营。尤其是中小型长租公寓企业，由于融资渠道相对有限更是无法承受长期低收益率压力。从2019年市场来看，由于经济大环境不确定性因素的增长，国家调控和规范租赁行业力度的加强，租金大概率上趋向稳定，很难出现大幅度上涨，因此前期高价收房的运营方违约现象很可能持续增加，也会有更多长租公寓面临被淘汰出局。
中原地产首席分析师张大伟表示，现在长租公寓最大的问题就是市场混乱。政策不明确，市场不规范，很多企业经营比较混乱，资本大量的侵入长租公寓领域，资本要求利润要求规模，所以就出现了现在这样的问题。
合硕机构首席分析师郭毅表示，从长租公寓的商业模式来说，占有更多的房源来获得后期更高的收益的商业模式没有问题，但是这种商业模式能否取得良性的运转，取决于几个方面的原因。第一是能否建立一个对市场现状和未来租金水平的科学客观的评价体系；第二是后期的营销能力是否足够强，在高价取得房源后是否能够及时出租，在降低空置率的情况下还能获得较高的租金收益是考量这个模式后期能否成功运转的核心原因；第三是长租公寓企业能否通过第三方衍生服务在长租公寓领域中获取长久的收益，以此来补充成本是上的缺失和利润上的不足。
郭毅认为，对于蛋壳公寓来说，这几项可能还是存在一定的缺失，才可能在去年盲目的高价抢房后现在又出现违约，要求降价处理。就算一些企业在局部出现利润亏损房源，但只要资金量够大、负荷能力够强的话，也可以用整盘的利润去背负局部的亏损。但如果蛋壳公寓用赔偿两个月租金的方式来提出解约的话，可能在整个的亏损面上比较大，企业的资金池上存在一定的问题或风险，同时对市场未来前景不是特别看好，才会用这种相对极端的处理方式这种问题，这可能是企业自己内部对市场判断和运营管理上出现了问题。
（应被采访对象要求，文中除专家外，均为化名。）
责编：张蓓 主编：王冰凝
