本报实习记者 李凯旋 本报记者 袁晓澜 北京报道
从接到销售人员的推销电话到将房子的“招商全款”40万元交给“开发商”，韩琪只用了4个小时。“当时销售说得特别好，这里能注册公司，还能帮忙返租，而且他们的证件也都是齐全的，所以根本没有犹豫。”韩琪对《华夏时报》记者说。但仅仅是在交完钱的第5天，韩琪就“意识到了事情有些不对”。
位于北京市经济技术开发区康定街6号院的光彩·微创园原本定于2018年5月4日开园，但开园的时间已经过去了将近一年，一期的52位业主目前既没有收到自己租赁的房子，也没能拿到退款。韩琪称，微创园涉嫌“以租代售”，而自己则在两家公司的合同纠纷中成为了无人问津的受害者。
业主交款一年多 无法收房无法注册
北京经济技术开发区位于亦庄地区，是北京东部发展带的重要区域。开发区内遍布各行企业，也有许多创业公司在此处落地生根。
光彩·微创园大门 李凯旋 摄
2017年12月17日，光彩·微创园落地亦庄，主打“汇聚九方，共创未来”的理念，立志聚集最优秀的创业力量，成为亦庄区最大规模的办公空间。据光彩正信总经理王彬彬向《华夏时报》记者表述，微创园项目的负责公司是北京光彩正信投资管理有限公司（以下简称：“光彩正信”）。王彬彬还称，该公司为央企光彩集团的下属公司，归属光彩集团管理，但是并没有股权方面的关联。
微创园的落地仪式完成几天后，韩琪在一个中午接到了销售人员的推销电话。“销售说得特别好，说这里是现房，可以帮忙装修，还可以注册公司。当时我着急注册一家网络传媒公司，挂了电话以后就开车来亦庄看房了。”韩琪对《华夏时报》记者说。
签合同之前，韩琪担心此地没有注册资质，但销售人员给她展示了2017年10月26日北京光彩微创源实业发展有限公司（以下简称：“微创源”）在此处注册成功的截图。之后，几乎是没有犹豫，看完房子之后，韩琪签订了印有光彩正信公章的招商合同，交付了40万元的“招商款”。
转折点出现在5天后。韩琪接到了销售人员打来的电话，销售人员表示，光彩·微创园目前因为文件不齐全，尚不能再继续注册公司。韩琪来到微创园，遇到了同样在这里维权的业主们。“后来我才知道，在我签合同的那天，就已经有业主发现这里情况不对，在外面维权了。”韩琪向《华夏时报》记者回忆道。
根据产权证的复印件显示，韩琪等52位业主承租的楼是一栋科研楼，产权归属北京海瑞安科技公司所有，期限为50年。
科研楼外围 李凯旋摄
科研楼楼道 李凯旋摄
光彩正信总经理王彬彬对《华夏时报》记者说：“光彩·微创园所处土地的性质为工业用地。”此前这里是保吉安集团的科研楼、宿舍以及厂房等的所在地。王彬彬表示，光彩正信打算在此处开发一个创业园项目，然后出租给创业者，让创业者可以在此处成立自己的公司。
“刚刚开始创业的年轻人，他们不仅需要租办公的地方，也需要租住的地方。一开始我们设想的是将空间分为两个部分，一部分做成榻榻米，创业者可以在那里休息。另一部分做成开放式工作室，给年轻人提供一个方便。”王彬彬在业主前去维权时对业主解释微创园的设计意图。
然而，目前的微创园却与王彬彬的描述相差甚远。
3月13日，距离原本收房的时间已经过去了10个月。《华夏时报》记者进入微创园后看到，目前园内显得有些狼藉和冷清，路边长满野草。原本宣传中应该会出现的咖啡厅、餐厅等全部被拆除改成了一间间的房屋用于出租。微创园项目中的房子格局较小，一般只有20平方米左右。
业主交“招商费”承租的房屋 李凯旋摄
韩琪表示，在微创园此前的宣传中，光彩正信承诺还会在园区内打造咖啡厅、会客室、餐厅等。“总之就是说得都很好，但是现在什么都没有了。”韩琪说。
另外一名业主吴先生对《华夏时报》记者表示说：“我交钱时也特地问了销售，说这里是可以进行注册的。然后我也是订了一间比较大的房子，销售说可以隔成两间然后注册两个公司，但是现在我们连房子都拿不到，更别说注册公司了。我之前公司的办公室也到期了，只能再找别的地方注册。”
“2017年12月底，微创源法人代表陈力兢给我打电话，说我被骗了，他其实是这个项目的投资人。我们与光彩正信签的合同是无效的。”韩琪对《华夏时报》记者说。
韩琪在1月17日曾以房屋租赁合同纠纷为案由起诉光彩正信，要求光彩正信返还招商款并承担诉讼费用，但仍未得到消息。据了解，此项目有300多位业主，涉及到的金额多达亿元。目前，有近百位业主在维权，起诉微创源或光彩正信，但得到赔偿的人数则几乎屈指可数。“大家要齐心协力，才能战胜当前的苦难。”有业主在微信群里发消息。业主们的心态在这场不知还要长达多久的维权之战中变得稍稍平静，“以前我跟别人说起这件事都特别生气，但是现在已经冷静多了。”一位业主对《华夏时报》记者说。
35年期限“招商合同”预埋危机
其实危机的苗头在签订合同的时候就已经出现了。业主们签订的合同是招商合同，招商的期限为35年，支付的钱则是被称为招商款项。
光彩正信开发光彩·微创园，将房屋承租给业主，签订的合同则为招商合同。而业主们提供的招商合同的第二条显示，本合同项的招商期限为35年，自2018年5月31日起至2053年3月9日止。在此期间，甲方保证本房屋无土地使用及房屋产权纠纷。招商期满后，乙方在甲方取得该招商标的后续期限后对该招商标的有优先续租权。按照这份“招商”合同，业主足有35年的租赁期限。
而北京京润律师事务所张志同律师则表示，签订35年且无任何其他说明的租赁合同本身就是不符合国家规定的，合同可以说是无效的，但是业主仍然可以根据合同去上诉，经过判决后得到相应的赔偿等。
易居研究院智库中心研究总监严跃进说：“从合同法的规定来看，租赁合同不允许签订20年以上的租赁期限，所以此企业有面临违法的现象。”与此同时，严跃进表示，很多开发商涉嫌圈地，然后把土地项目进行租赁，以套取资金。“类似做法实际上是违背了工业用地的用地属性和政策导向，也存在贱卖土地、未合理开发土地等问题，甚至也存在明租实售的现象。”严跃进对《华夏时报》记者说。
王彬彬对前去维权的业主们说：“我们给招商部那边提供的方案是租20年然后送给客户15年。20年之后，客户剩余15年的房租是我们来出的，而不是由客户来出的。国家确实规定租赁的期限是20年，等于说后面的15年其实是我们企业的一种促销行为。”此外，王彬彬还表示，一期的52位业主其实是享受了赠送15年的优惠，后面的业主就没有这种优惠了，我们还是会采用1年1付或者3年1付的这种方式。
历经四次倒手，扒开微创园的复杂“家世”
这个立志成为亦庄区最大规模办公空间的“微创园”，家世说起来却异常复杂。
《华夏时报》记者了解到，该地块的产权所有方，即“大房东”是北京海瑞安科技公司（简称：海瑞安）。
2017年8月30日，海瑞安将房屋租给华远锦恒（北京）物业管理有限公司（简称：“华远锦恒”），华远锦恒成了“二房东”。
仅一天后，2017年9月1日，“二房东”华远锦恒则又将房屋承租给“三房东”北京光彩正信投资管理有限公司（简称：光彩正信）。
2018年2月14日，光彩正信公司又将项目转让给“四房东”北京光彩微创源实业发展有限公司（简称：微创源）。
问题，就爆发在了“三房东”和“四房东”之间。
制图：李凯旋
根据“二房东”华远锦恒和“大房东”海瑞安于2017年8月30日签订的授权委托书显示，海瑞安将房屋租给华远锦恒，期限为20年，而剩余15年则是采用委托经营的模式。授权委托书称，在租金协商一致的情况下，将授权华远锦恒对北京经济技术开发区康定街6号院的工业楼、科研楼、厂房、房屋转租、分租经营管理，授权管理年限为15年（2038年4月1日至2053年3月10日止）。
而《华夏时报》记者从《中华人民共和国合同法》了解到，根据第214条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。
也就是说，“大房东”与“二房东”之间签署的，是20年租约+15年委托经营，期限共35年。而在“二房东”与“三房东”签约时，也是以35年作为约定期限。
2017年10月11日，华远锦恒发布了一则致光彩正信的确认书。确认书显示，光彩正信承租的房屋主要用于分租经营，可以自用，也可以将房屋转租给他人使用，转租期限不得超过本合同约定的期限（2017年9月1日至2038年3月31日）。此外，文件显示，华远锦恒同意在租期届满后由光彩正信继续使用该房屋直至房屋国有土地使用权期限满为止（即2053年止）。
在“三房东”倒手给“四房东”时，出了问题。2018年2月14日，光彩正信将项目转让给微创源。而在这期间，光彩正信总经理王彬彬称，发现微创源的法人代表陈力兢经营不合法，想要重新接手微创园项目，故与业主们签订了招商合同，将项目承租给业主们。随后，光彩正信与微创源反目，微创源又继续将房屋承租给其他300多户业主。一切看起来像是一张关系复杂的网络，但大家都称自己是受害人。
“三房东”和“四房东”互不承认彼此对项目的承租权，并各自私下将同一个项目分租给了不同的散户业主。据这些散户业主向《华夏时报》记者反映，正因为“三房东”和“四房东”之间这笔难以理清的糊涂账，项目的产权方，也就是“大房东”海瑞安，拒绝提供房屋的公司注册资质，并拒绝交付房屋给散户业主。
究竟为何如此？
“三房东”和“四房东”打起迷踪拳
“周六大家不上班，每个人搬几样家具先把自己的房子给占了。”散户业主韩琪在业主群中发消息说。3月中旬，业主们来到微创园，但有几位业主发现自己的房子已经被换了锁，透过窗子，可以看到房间内已经摆上了折叠床等家具，自己家的房子被别人占了。而在此之前，还有业主发现自己原本看中的房子的房号却被改了。有一位业主合同上签订的房号是208，但后来却发现房子的房号已由原本的208改为了215。
事件愈演愈烈，业主们发现这不仅仅是业主与光彩正信之间的一场纠纷，他们只是被包裹在了两家公司的合同纠纷之内，成为了其中的一环。
“其实后来我们发现微创园是有两个公司在背后运作，这两家公司协商无果，出现了矛盾。微创园总共将近400户，我们这52户是与光彩正信签的合同，剩下基本都是和微创源法定代表人陈力兢签的合同。但是后来陈力兢接手这个项目，就没人承认我们这52户了。”韩琪对《华夏时报》记者说。
根据天眼查资料显示，“四房东”微创源成立于2017年10月26日，王彬彬的父亲王永欣占股40%，陈力兢则占股60%，且微创源的法定代表人也为陈力兢，而陈力兢的儿子陈人豪则是“三房东”光彩正信的法定代表人。
这两家公司之间的关系参见下图：
制图：李凯旋
据《华夏时报》记者了解，“三房东”光彩正信与“二房东”华远锦恒在2017年9月1日签订的合同显示，光彩正信承租的房屋可以自用，也可以转租给他人使用。且合同约定的租金支付方式为押二付六，每半年交付一次租金，金额大约为660万元。
2017年12月，“三房东”与“四房东”签订项目转让协议书，转让方（甲方）为光彩正信，受让方（乙方）为微创源。文件显示，经过甲乙双方商定，微创园项目的转让金额为1千万元整（不含品牌使用费）。乙方微创源应当在2018年1月1日前分批次向甲方付清项目转让价款，且协议自签署之日起项目便转让生效。
光彩正信总经理王彬彬向《华夏时报》记者表示，按照合同，2018年12月26日为第四次租金交付日，前两次已由光彩正信交付，之后应该由微创源交付，第三次租金由微创源法人代表陈力兢通过某第三方公司已交付，而第四次，微创源就借故不交了。
之后，“二房东”华远锦恒与光彩正信联合发布“通告函”，警告微创源及陈力兢，若不继续交租金，将解除合同并收回房屋使用权。
而至目前，已经过了“通告函”所约定的期限，虽然目前园区内房屋无法顺利收回，但据另一位业主透露，华远锦恒已经不再提供注册公司的资质文件，这也是所有散户业主无法注册公司的原因。
给“二房东”华远锦恒的租金为何没有按期交付呢？
双簧公司的“借壳”之路
在王彬彬的说法里，其实无论光彩正信还是微创源，真正想承租这个项目是，就是陈力兢一人。
“之前陈力兢找到我们，想和我们合作，把闲置的商业地产改造成创业园，然后借用我们公司的品牌来经营这个项目，当时他没有自己的公司主体。等到光彩微创源成立之后，再将项目转到微创源名下，然后支付给我们转让费和品牌使用费。实际上就是借了光彩的一个壳，项目的事宜都是陈力兢一人负责。当时他和华远锦恒谈的承租价格是1.75元/平方米/天，租给业主的价格是3.5元/平方米/天，每年陈力兢大概有1千万的利润。”王彬彬对《华夏时报》记者说：“但是他没有履约给我们转让款和品牌使用费。”
迷局的疑点就是转让款和品牌使用费，两家公司各执一端。
《华夏时报》记者了解到，2017年12月22日，陈力兢对光彩正信传送了一封律师函。律师函上显示，此前，陈力兢与光彩正信约定，由陈力兢投资200万元，开始启动对微创园的招商事宜，并约定由王永欣（王彬彬之父）与陈力兢注册一个新公司，即微创源，然后由新公司接手该项目。
律师函显示，陈力兢已于2017年9月4日将200万元汇入光彩正信账户，新公司微创源也已经成立，根据约定，应由陈力兢接手项目。但是自2017年12月19日起，光彩正信未经陈力兢同意擅自对项目进行出租，也未按该项目的转让协议规定将项目转让给陈力兢，陈力兢要求光彩正信停止对外出租行为。
对此，王彬彬表示：“我们那时候发现陈力兢是以长租的形式来进行租赁的，而且每户还私自收取了2万元的装修费，当时我们意识到陈力兢这种做法是错误的。所以在2017年11月份我们其实就已经叫停了这个项目，然后准备自己接手来做。后来我们还找到了北京石油化工学院，想和他们联合办学，战略合作协议都签完了，陈力兢又找到我们，想把项目再接手回去。然后他说改成一年一租的模式，给一期的52户业主退钱，我们也相信了他说的话。”
韩琪等52位业主正是在微创园“易主”的期间与光彩正信签订了合同，但陈力兢重新接手微创园后，不承认合同的有效性。
2018年2月14日，甲方光彩正信、乙方光彩微创源、丙方陈力兢、丁方王永欣（王彬彬之父）共同签订了协议书。协议书上显示，鉴于甲方与乙方当前一致决定解除双方曾于2017年底签订的《项目转让协议》，四方一致确认由乙方和丙方全面接管“微创园项目”并向甲方支付相关对价。协议书第三条规定，甲方已出租的房屋与承租人之间的纠纷由甲方负责并在人民币200万元责任范围内承担退赔责任，其余针对承租人的退赔责任由乙方和丙方承担。若承租人同意甲方将所收租金交付给乙方后可将合同变更至乙方名下。若承租人与甲方解除租赁合同，租金由甲方在退赔责任范围内负责退还给承租人，房屋继续由乙方另行出租和招商。此外，该协议书签订后20日内，丁方同意完成对微创源公司的股权变更，且乙方向甲方支付转让费用。
看起来，这份协议对光彩正信与微创源分别出租给散户业主的纠纷提供了一个良好的解决方案。然而，事情却没有如设想的这般顺利进行。
协议签订完成后，王彬彬表示，光彩正信方发现陈力兢并没有更改租赁模式，也没有给一期的52户业主退款，还另外租出去300多户，现在的金额已经达到亿元。此外，王彬彬称，2018年12月底，陈力兢曾集结了100多名社会人士来到园区，将光彩正信的保安从园区内赶离，然后便一直“控制”着微创园。
“我们现在是对微创园是没有实际控制权的，之前我们起诉过微创源公司，但是陈力兢的儿子陈人豪是光彩正信的法人，我们一起诉微创源，陈人豪就用法人的身份撤诉。但是现在我们已经去法院公证了，目前陈人豪法人的身份是无效的，接下来我们还会走法律程序来维护我们和业主的利益。”王彬彬对《华夏时报》记者说。
针对以上情况，《华夏时报》记者致电陈力兢，前三次电话接通后，陈力兢均表示并不是本人，然后便挂断电话。记者第四次致电，陈力兢则说：“这个项目没什么可说的，至于王彬彬说的我没有付转让款这件事，你会相信吗？”然后便匆匆挂断电话。而光彩正信也感到委屈，给自己贴上了“受害者”的标签。“那52位业主的合同是和我们光彩正信签的，但我们只是背了一个壳，账是从我们这里走的，但钱没到我们手里。”王彬彬对《华夏时报》记者说。
（文中“韩琪”为化名。）
责编：张蓓 主编：王冰凝
