本报实习记者黄琼 本报记者袁晓澜 中山报道
吴先生万万没想到，夫妻俩的“退休金”竟是竹篮打水一场空。年近五十的吴先生为减轻小孩的负担，2016年底花了40万左右，分别购买了中山市石岐区星濠天地和和西区富华道乐8小镇的一卡3.95平方米和一卡6.72平方米的小面积商铺，在开发商规划的美好蓝图中——醇熟商圈、优质物业回报、财富天地......吴先生盘算，未来每月可以有4千元左右的月租，夫妻二人的“退休金”便有了着落。
美好的蓝图只构画了两年。星濠天地和乐8小镇并没有像曾经宣传的那样成为“火爆商圈”，现如今甚至可以用冷清来形容。而吴先生的4平米的商铺，至今仍不知位置在何处。《华夏时报》记者走进星濠天地，商场里面被简单地隔成了面积为二三十平方店铺，偶尔一两个店铺放置着一堆无人问津的服装以及一些空置的架子，大多数店铺被闲置着，五一当天，空置的商场也没有顾客光临，火热的背景音乐显得格外的响亮。
售后返租成一纸空文
星濠天地位于中山市石岐区大信南路3号2层，分一期和二期销售，总共售出660卡商铺。面积相仿，普遍为不到5平方米的小铺面，可售价却高达20万，均价达4万多元/平方米，是周边住宅及公寓的单价的2倍多。而吸引吴先生购买该商铺的主要原因便是开发商前期宣传时高呼的高额租金回报。吴先生的这一4平方米不到的商铺，在与中山市新濠物业签订的《商铺委托经营管理合同》中，该商铺运营后将支付吴先生近2000元/月的租金。
据吴先生反映，星濠天地的商铺仅和新濠物业公司签订了3年的租赁时间。据其回忆，原本是想签订十年，而在销售人员的介绍劝说下——将来商铺可自己运营或者也可以续租，于是吴先生将商铺签了3年。《华夏时报》记者在吴先生提供的《商铺委托经营管理合同》中看到，从2016年10月1日到2018年9月30日，吴先生将获得固定收益，32751元，在2018年10月1日到2019年9月30日止，吴先生获取收益为固定收益20470元。
按照开发商的前期营销策略，头两年的32751元的租金收益可以提前获得，用于抵销房款。于是吴先生在抵销3万余元后，共支付了17万左右的房款。
正是由于前两年的固定租金提前收取，吴先生在2016年购房后，对于商铺的实际情况并没有注意到。而眼看着第三年的租金迟迟不得按原计划收回，与吴先生有同样经历的600余户业主们幡然醒悟。
近3年的时间，星濠天地2层仍然是大通铺，并没有像前期所说，变成小面积的商铺，但是更离奇的是，即使是大面积的商铺，但是也并没有像其他商铺一样正常运营。空荡荡的商铺间，每天放着热闹的背景音乐。《华夏时报》记者走访看到，在这近四千平方米的商场内，仅在电梯入口处有一间童装店。工作人员坐在收银台前低头看着手机，这家童装店更像一间仓库，店里挂满了五颜六色的衣服，而门里门外来往的人少之又少。工作人员告诉记者，她只是应聘过来看店的，但是这里几乎是没有生意。
与星濠天地如出一辙的还有乐8小镇，同样是承诺高额的租金回报，吴先生从2017年初购买了该处近7平方米的商铺后，至今两年多过去，仍未收到房产证，而乐8小镇外围仍在装修，内部并没有开始营业，仍保持了当初购房时的模样。乐8小镇900多户业主的涉及资金2亿多元，而前期的销售人员、开发商及物业公司高管的电话再也无法接通。
住建局备案合同有出入
吴先生在得知自己购买的商铺出了问题后，便前往中山市国土资源局查询星濠天地不动产登记资料。而从国土资源局查询到的资料与自己的签订的合同有多处不同的地方。星濠天地的出让方由郑小宁和谢丽君变成了李志豪，同时发现其备案的总价仅为84831元，与自己缴纳的总价20万相差十多万，因此吴先生怀疑其存在偷税漏税的嫌疑。
同时，吴先生查询后才发现，自己原本3.95平方米的商铺，实际上套内建筑面积仅有1.51平方米，土地使用面积为0.9平方米，而公摊面积为2.44平方米。仅能存放一张桌子大小的“商铺”彻底寒了吴先生的心。
从星濠天地到乐8小镇，两个项目便已关联千户业主。据乐8小镇的业主张先生表示，类似的案例在中山有十多个，同样的“售后返租”套路，小格子铺出售，单价出奇的高。
而前期合同内留下的负责人的电话、销售的电话，一时间不是没人接就是已关机。同时乐8小镇业主于2019年初就该事信访，中山西区综治信访维稳中心表示该事项属于属公民、法人和其他组织之间的民事纠纷，当事人协商不成的，可依法通过诉讼途径解决。
中山市住房和城乡建设局对此表示依据业主的投诉线索正在展开调查。对于未能按照合同条款执行及退款诉求，属于民事合同关系，如当事人无法履行合同的，应遵循民事合同处理原则协商处理，协商不成，建议通过法律途径解决。
乐8小镇深陷产权纠纷
从2017年4月购房至今已经过去了两年多的时间，但是据乐8小镇的业主反映，无一人拿到房产证。2019年五一劳动节当天，签了退款协议的业主前往富华道30号乐8小镇，向开发商工作人员讨说法，结果答复无法退款，已签的协议犹如一张废纸。
乐8小镇原本计划打造的一站式亲自体验世界主题商铺，现如今迟迟不得开业。据目前乐8小镇商铺的内部工作人员反映，一手开发商荣光与暨满房地产有限公司实际控制人林洁英打官司。
根据业主提供的资料来看，暨满房地产公司的实际控股人为林洁英。2014年林洁英从第一手开发商荣光房地产有限公司手中购买了黄金广场（现在的乐8小镇）的商品房186套，商铺23间（已登记的商铺），共花费了2亿元左右。该房产办理验收需要荣光房地产有限公司配合才能办理房产证，而荣光房地产有限公司却迟迟不配合办理，于是现在业主购买的小商铺的房产证也迟迟得不到办理。
两个项目的部分高管相同
从业主提供的购房合同中，《华夏时报》记者得知，星濠天地的出售人为郑小宁和谢丽君，委托代理人和保证人是中山市海浩房地产销售有限公司，而在合同结尾也仅有海浩房地产销售有限公司的公章，并没有郑小宁和谢丽君的签字。
据天眼查的资料显示，中山海浩房地产销售有限公司（以下简称“海浩房地产公司”）的法人代表是李志豪，监事为刘达恒，最终受益人为张傲博。资料显示，张傲博于2018年2月26日出资300万人民币成为了该公司的唯一股东。
星濠天地的业主购房的同时与中山新濠物业管理有限公司签订了《商铺委托经营合同》。《华夏时报》记者了解到，中山新濠物业管理有限公司的大股东梁伟杰实际上曾任职于中山海浩房地产销售有限公司。
据业主反馈，乐8小镇于2017年初开始由销售方中山市暨满房地产投资有限公司（以下简称“暨满房地产公司”）委托中山市众晟房地产销售有限公司（以下简称“众晟房地产公司”）开始销售，大约至2017年9月前售罄。
巧合的是，李志豪曾任职暨满房地产公司的高管。据天眼查资料显示，李志豪2016年7月7日成为暨满房地产公司的执行董事，并于2016年8月19日退出。
而据天眼查资料显示，众晟房地产公司的股东之一正是海浩房地产公司的大股东张傲博。
乐8小镇和星濠天地两个项目的开发和运营的高管之间频繁流动或者是相互相通，两个项目高管之间的关系，且相似的“售后返租”美好蓝图，不得不让千余户业主感到惊慌。
合硕机构首席分析师郭毅表示，售后返租这种销售行为是禁止的，这种方式的促销和营销模式都是属于违规行为。购房者希望通过更小的代价换取一个相对比较合理的投资成本，相对于开发商来讲，其实是通过这样的方式来达到快速回笼资金的目的，其实际上也并没有考虑到项目未来的更长周期的运营，投资类似产品存在很大的风险。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似产权相当于虚拟分割的产权，即类似实际使用面积为1.5平方米的物业，其实本身也没法分割，而且也难以转让和独立操盘。当然若是开发商开始承诺过有“一卡一卡”的间隔的措施，那么可以理解为是虚假营销。
而从此类售后房租的模式看，往往有两点是有很多通病的。第一、很多项目是没竣工前就承诺售后返租，这是违法的。第二、若是给予了各类租金承诺，同时此类租金承诺中往往暗示高租金回报，这可以理解为一种诱导的做法，甚至是有非法集资的嫌疑。
对于业主来说，也不能过于相信很多宣传，类似此类项目有地方政府做依托等类似的内容。目前出现此类问题，建议早点维权，同时建议委托律师和相关商业地产运营机构，积极收购项目和进行盘活。
广东通明律师事务所主任律师向晋成表示，从目前搜集的证据来看，该情况涉嫌非法集资，采用虚假宣传、高额返租、十年回购，而真开始支付租金时就走人了，所涉及人员之广、资金之巨都是非常惊人的。
而至于该售后返租的模式，向晋成表示，《商品房销售管理办法》等相关法律和政策已明确规定禁止售后返租，就是防止这种最终小业主血本无归的现象。
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责任编辑：张蓓 主编：王冰凝
