见习记者 王志 本报记者 杨仕省 深圳报道
把自身定位为综合物流及商品交易中心开发商、运营商的华南城，近年来，住宅开发业务却在不断得到强化，发展模式的不清晰，仍被业内诟病。
与此同时，迫于偿债压力以及国内融资环境的收紧，与其他诸多房企一样，华南城将自身融资需求转向了境外。
6月12日，华南城增加发行了一笔于2021年到期，金额为6000万美元的优先票据，利率为11.875%。这是自今年3月以来华南城以同样到期时间和利率发行的第二笔优先票据，其中，第一笔的金额为2亿美元。
华南城在其公告中披露，将以发行票据所得款项净额，主要用作项目开发及发展有关的现有债务再融资和一般公司用途。
融资利率大幅攀升
如果仔细回溯华南城近3年来所发行的优先票据，就会发现其融资成本越来越高。融资利率的大幅攀升始于2018年5月，公司先是发行了一笔于2020年到期，金额为1.5亿美元的优先票据，利率为10.875%。随后6月份，华南城又以同样的到期时间和利率增加发行了1亿美元。
而在这之前，华南城发行优先票据的利率为7.25%，甚至可以低至5.75%，这也表明了上市公司在去年5月后就开始寻求“贵钱”。
据华南城2017/18财年年报，截至2018年3月31日，上市公司的借款总额为388.28亿港元，较之上一会计年度增加60.55亿港元，增幅为18.48%；其中，1年内到期的债务为161亿港元，在有息负债中占比41.46%。1个多月后，华南城开始发行较高利率票据也就不难理解了。
2018年5月和6月，华南城共计2.5亿美元优先票据的发行，也没有使上述1年内到期债务得到根本性改善。据其2018/19财年中报披露，截至2018年9月30日，上市公司的借款总额为338.01亿港元，一年内到期债务为133亿港元，占比为39.35%。同时期内，华南城持有的现金及现金等价物以及受限制现金为86.92亿港元；其中，可动用的为51.41亿港元，而其短期借款为58.25亿港元，两者之间的缺口为6.84亿港元。
在巨大的短期偿债压力之下，华南城在今年3月选择继续发行高利率票据，以缓解资金压力。而频频高利率融资，在财务成本上也会得到直接反映。2018/19财年中期，上市公司的融资成本为3.02亿港元，较之2017/18财年中期的1.18亿港元增长155.93%。
房地产数据研究院院长陈晟向《华夏时报》记者表示，华南城的发展模式跟一般房企不太一样，前者类似商城发展的企业模式目前还不清晰，不是主流发展模式；其金融评级和金融稳定也就有所不同，可能就需要对应非常高的一个融资水平。
盈利能力下滑
2018/19年财年中期，华南城实现营业收入51.12亿港元，同比增长46%；实现归属于母公司拥有人应占净利润8.48亿港元，同比下滑14.4%，盈利能力下降。需要注意的是，该时期内上市公司取得政府补贴为2.4亿港元，占净利润的28.3%。
尽管在华南城2017/18财年业绩会上，其首席财务总监许进业一直强调“我们和房地产行业是不同的”，但这并没有改变近年来上市公司营收方面对物业销售的倚重，且这种倚重还处于一种加强的状态。
数字是不会骗人的。2016/17财年、2017/18财年以及2018/19财年中期，华南城的物业销售收入分别为57.94亿港元、72.3亿港元和 41.39亿港元，在营收中相应占比为73.91%、76.87%、79.41%，比例在进一步上升。这也意味着，上市公司租赁物业、物业管理、仓储与物流服务、奥特莱斯运营以及电子商贸等五大核心业务对营收的贡献在进一步收窄。
同时期内，华南城的毛利率分别为44.78%、43.26%和41%，呈现逐年走低态势。就2018/19财年中期而言，上市公司把毛利率下降原因归结为“住宅物业的销售比例较高，其毛利率较商品交易中心要低”。
《华夏时报》记者梳理华南城过往年报发现，在上述时期内，上市公司销售住宅所取得的收入分别为37.88亿港元、52.14亿港元和33.04亿港元，在营收中相应占比为48.32%、55.44%和63.39%；构成其物业销售的另一大业务交易中心商铺的销售占比依次为25.59%、20.73%和15.75%。不难看出，住宅业务早已成为华南城的最大收入来源。
被华南城视为五大核心的上述业务，其所实现的营收被统一归入上市公司的持续性收入中。在上述时期内，华南城的持续性收入分别为15.98亿港元、20.2亿港元和10.37亿港元，在营收中的占比均仅为两成左右。
合约销售不达预期
对于华南城来说，2018/19财年是极为尴尬的一年。相较2017/18财年所实现120.26亿港元的合约销售，华南城将其过去1年的目标定为160亿港元，上调33.05%。
早在2017/18财年全年业绩发布会中，许进业就曾表示，2018/19财年的销售目标为160亿港元。这一目标，许本人在后来中期业绩会上也再次说过，但实际上，上市公司过去一年所实现的合约销售为146.77亿港元，仅完成了目标的九成（91.73%）。
没有完成2018/19财年销售目标的华南城，在新的会计年度又会将增幅设置到多少？《华夏时报》记者已发采访函至上市公司，截至发稿前，未收到回复。
成立于2002年5月的华南城，在7年后，凭借位于平湖火车站南向3公里处的深圳华南城项目登陆港交所。在其上市之前，2007年11月，上市公司就将深圳华南城模式复制到南昌。只不过囿于开发的周期长，直到2011/12财年南昌华南城才开始为上市公司贡献货值。2009年，华南城模式又拓展至南宁、西安。2011年、2012年，相继进入哈尔滨、郑州和合肥。2014年，落子重庆，这也是现今华南城的8大项目。
项目的增多，在上市公司的合约销售额上也可窥见。2013/14财年，华南城的这一数值为141.06亿港元，是其首次突破百亿大关的年份。不过，这样的战绩很难具备可持续性，在接下来的两个会计年度，华南城迎来其合约销售额的大滑坡。2015/16财年，华南城的合约销售为66.28亿港元，仅为2013/14财年的46.99%，已是腰斩。
腰斩大戏的上演，或许说明了华南城类似商城发展模式的不清晰，这点业内至今都还这么认为。2016/17财年，华南城的物业销售开始由以销售交易中心商铺为主要收入来源转为销售住宅。随着战略的调整，销售交易中心商铺的收入也由2013/14财年117.78亿港元的峰值，逐年下降至2017/18财年的19.5亿港元。
这一事实的另一面是，华南城住宅业务的开发在强化，这或许与其强调的“我们与房地产行业不同”背道而驰。
责任编辑：秦岭 主编：公培佳
