本报记者 杨仕省 北京报道
备受关注的土地管理法修正草案已于6月28日审议，但未公布审议结果。这是自2018年12月首次审议后，涉及农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革等内容的土地管理法修正草案的第二次审议。
据记者了解，此次土地管理法修法的一个亮点，就是扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。在农村土地征收制度方面，此次修正草案细化了一审稿的条文，规定征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准所依据的“片区综合地价”。
值得肯定的，修正稿明确我国农村集体经营性建设用地不再“必须国有”外，还立足于缩小征地范围，防止随意、盲目侵占农民的土地利益，细化了征收农民集体所有土地的六种情形，比如因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等。
“《土地管理法》是我国土地管理的重要依据，每次修订都会对农民生活产生重要影响，这次修订后农民的权益和收入水平大大提高，但还需要进一步放松土地管制，毕竟与城市土地的待遇还差很多。”北京市京鼎律师事务所律师杜兆勇告诉《华夏时报》记者。
补偿采用综合地价
“今后农村集体经营性建设用地不用经过‘征收’为国家所有，允许直接入市。”杜兆勇说，在土地法一审草案的基础上，此次修改涉及“三块地”改革的相关细则。
此次修改限定征地范围，明确规定实施征地的前置条件为“为了公共利益的需要”。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口及经济社会发展水平等因素，至少每5年调整或重新公布一次。
“还需多方面完善土地征收制度。”自然资源部部长陆昊强调，在征地补偿标准、宅基地审批等直接关系农民利益的问题上只做加法、不做减法，确保法律修改方向正确。在杜兆勇看来，在征地补偿上做加法就是提高补偿标准、实现公平公正合理的补偿，给农民更多的实惠。
杜兆勇说，从集体经营性建设用地入市的试点地区来看，入市所获得的增值收益在政府、集体与个人三者之间进行分配。“集体经营性建设用地入市进一步显化了集体土地价值，试点地区共获得入市收益178.1亿元。”陆昊表示。截至2018年12月，全国33个试点县(市、区)集体经营性建设用地已入市地块1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿元，收取调节金28.6亿元，办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元。
集体土地入市后的收益如何分配，各方关注点最高。在我国，土地征收是一种保障公共利益的建设用地取得方式，同时也是一种保障土地增值归公的制度安排，大城市尤其如此。对农地入市来说，在大城市农地转用增值巨大且不同用途增值差距悬殊，用什么手段调节好巨大的土地增值收益，将是一个问题。
近年来，农村集体建设用地入市问题，受到广泛关注，源于现行《土地管理法》限制农民集体土地的自由流转，农村集体土地进入城市必须经过政府征收或征用，农民的土地发展权被严格限制。随着近年来城镇化的高速发展，农村征地补偿所引发的利益纠纷和矛盾冲突日趋激烈，要求按市场机制补偿和集体土地直接入市的呼声不断高涨。
直到2018年12月，陆昊在向全国人大常委会作草案说明时强调，综合考虑我国城镇化的实际需求，兼顾不同省份经济社会发展的差异性，在征地补偿标准上平均年产值倍数标准修改为“综合地价标准”，与经实践检验比较可行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》相衔接，以免对经济社会发展影响过大。
利好医养等公共事业
值得一提的是，此次土地法修改对征地的情形作了规定，明确征地要以“公共利益”为前提，并进一步限定征地范围，规范征地程序与补偿标准。
在采访中，业界普遍认为利好医养等公共事业的发展。“以后搞医疗养老产业用地可以直接用农村集体建设地，而不用再将农村集体土地征收为国有。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受《华夏时报》记者采访时表示，医养等公共事业建设迎来土地新政的春天。
近几年火热的医养产业和土地新法有什么关系？多位受访称，影响重大。“投资康养项目，不管是养老地产、田园康养综合体，还是旅居养老项目，都需要土地，尤其是最近两年越来越多的投资人将目光转向乡村，使用农村集体用地来进行康养项目开发，这就不可避免地在土地获取、土地成本、土地性质使用条件等方面受到影响，进而影响项目的规划、开发、销售等环节。”谢逸枫说。
记者注意到，此次土地法修正进一步限定征地范围，明确规定实施征地的前置条件为“为了公共利益的需要”，极大利好康养项目。仅从土地获取来看，修订前,农村的集体建设土地想用来开建设康养项目，必须经过土地征地环节，征地之后，这块地变成了国有土地了。修订后，农村集体建设用地不再需要经过征地环节，就可以建设康养项目了，而土地权属不变。
从整体看，此次土地法修正，对建设用地的使用给予了新的政策调整。“这是对农村集体建设用地入市的一个政策放松，为后续增加建设用地、减少各类程序等发挥了重要的作用。”杜兆勇说。
在这方面，河北大午集团的尝试值得肯定。“大午集团的医养产业做得很大，他们当时主要是租赁农民的土地，投入资金、人力、技术设备，注入大午集团的文化和理念，瞄准市场需要，属于北方先行一步的典型，属于没有条件创造条件也要上的典型。”杜兆勇说，如果法律对土地放松管制，像大午集团一样的民企投资农村市场的力度会更大。
“医养产业仍然存在‘无恒产者无恒心’的现象，远没有呈现出规模效益。”杜兆勇说，今后还需要进一步放松土地管制，土地资源直接市场化，使每一个市场主体都能平等获得土地资源，那么投资者的信心将更大。“这次土地法修改，明确了土地属性必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途，主要影响的是非住宅类经营性土地。”杜兆勇认为，这对于一二线城市的商用土地将带来巨大的冲击，当然对部分康养项目也会产生影响。
责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏
