本报记者 杨仕省 北京报道
7月12日，国家发改委网站发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（下称《通知》），要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；房企在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》；房企发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。
近期房企频繁发布海外融资计划，据记者统计，7月前11天全国超过20家房企发布接近150亿美元债计划。平安证券报告数据则显示，仅2019年前5个月，房企在海外发债的金额就达到2331亿元，同比增长17.4%。
而《通知》发布后，无疑对房企融资进行了收紧。
中国城市房地产研究院长谢逸枫对《华夏时报》记者表示：“收紧就是为了要稳定房价，稳定地价。第三季度国内融资渠道可能还不会全面放开，预计到第四季度才有可能适当放开融资渠道。”谢逸枫认为，这有利于防止房地产市场调控出现逆转，收紧后会影响房企拿地的积极性，从而达到调控预期。
外债发行被戴上紧箍咒
继房地产信托被收紧之后，房企外债发行也被戴上“紧箍咒”。
《通知》称，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。一般发行海外债用途有三种，即偿还国内债、流动性资金补给和拿地。而《通知》要求“只能用于置换到期中长期境外债务”，旨在控制风险。而此前发改委对房企海外发债的资金用途并无明确限制要求。
克而瑞研究中心统计数据显示，2019年上半年，95家受监测房企境内外债券类融资总额4286亿元人民币，占2018年全年的59.3%。其中，境外发债额占比67%，相较2018年上升了19个百分点。
2018年底以来，由于境内环境持续收紧，且房企在2019年面临偿债高峰期，房企不得不再次向海外举债。从融资成本来看，据克而瑞统计，上半年95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本8.34%。2018年以来，房企境外债的发债成本居高不下，特别是2018年10月境外发债成本破8%，之后均在7.50%以上。
2016年开始，部分房企通过境外发债进行融资。据华泰证券统计显示，2017 年房企境外债发行规模为 2898 亿元，同比大幅增长 396%。2018 年全年发行规模进一步增长。2019年1-4 月房企境外债发行2254 亿元，同比增长 41%，但 5 月仅为 80 亿元，同比下降 62%，6 月恢复至 225 亿元。
从40家典型上市房企来看，6月境外债出现大幅增长。同策研究院数据也显示，6月，40家典型上市房企共发生9笔境外公司债，其中有8笔是美元优先票据或债券。
不过，2019年是房企偿债高峰年。平安证券的数据显示，2019年下半年房企境内发行债券到期2879亿元、内房股企业海外发债到期602亿元、房地产信托到期3362亿元，合计6843亿元。
“从整体看，房企融资政策不是一刀切。”中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报》记者，加强监管对于正常融资没有影响，但大额度融资会明显收紧，“政策影响预期，房企抢地也将受限。”
防止影响调控预期
近期持续融资趋紧正在影响房企拿地的速度，而土地是房地产调控的重要手段。
记者查阅发现，6月份地方债发行规模创年内单月发行新高，其发行7170亿元，但投向最多的是土地储备，多达1903.15亿元。
发债仅是房企拿地的资金渠道之一，房企其他融资又如何？北京某银行信贷部王经理向《华夏时报》记者透露，今年上半年房企资金来源中，超过50%的钱来自信托资金、基金和银行贷款。
这可以从用益信托公布的数据中找到答案。用益信托数据统计，2019年1—6月，集合信托市场共成立8926款产品，成立规模9273亿元，平均收益率为8.23%。从信托资金投向上，房地产信托募资规模最大，而金融类信托、基础产业类信托、工商企业类信托、其他投向类信托发行规模均不及房地产信托，仅上半年房地产信托多达3634亿元，占比39.19%，接近四成。
而发债也是为了还债。
据Wind统计，2019年房企国内债到期数量508只，总偿还量5303.02亿元，偿还规模同比增加28.88%。2020年、2021年，房企国内债到期规模将分别达4453.51亿元、6837.24亿元。
同时，房企海外债也进入还债期。据Wind统计，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，同比增加30.91%。2020年、2021年，房企海外债到期规模将分别达297.86亿美元、316.38亿美元。不仅如此，未来五年房企海内外合计债务到期规模达2.93万亿元。其中2019年、2020年、2012年偿还规模分别达4648.80亿元、4430.66亿元和7155.06亿元。
“借新债还旧债，在过去一直以来都是房企惯用的融资方式，今年也不例外。”王经理说，近月来房企密集发布海外融资计划，偿债也是一大原因。
7月10日，中骏集团、龙光地产发布公告称，前者与汇丰、美林、摩根士丹利及瑞银就5亿美元的优先票据发行订立购买协议；后者拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据。
“7月前10天，超过15家房企发布美元融资计划，金额超过100亿美元。”张大伟说。今年以来，上市房企共发行了56笔公司债，累计融资716亿元，票面利率基本在4%-8%区间，平均为5.32%。
“未来开发商的融资渠道只会越来越紧，也会面临着强大的资金压力。从短期看，融资收紧会影响房企拿地预期。”谢逸枫说。
“今年上半年，投入房地产信托公司的资金规模有4500亿元，占整体信托的4成，这可能会让房地产市场出现逆转，会影响调控预期。”谢逸枫说，5月银保监会下发23号文严查资金违规流入楼市，房企融资出现收紧迹象；7月《通知》同样是基于房地产调控做出的，目的在于防范房企风险，这就是外债发行被收紧背后的真正原因，唯有如此才能要在稳增长的基础上防风险，保持经济高质量增长。
责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏
