见习记者 王志 本报记者 杨仕省 深圳报道
广州本土老牌房企珠江实业上市20余年，至今规模都未超过50亿元，是房企中掉队最为明显的一家。除了掉队之外，珠江实业还面临着盈利能力的持续下滑，这是这家企业目前所面临的最大麻烦。
房地产数据研究院院长陈晟对《华夏时报》记者表示，珠江实业这类企业从原来排在前列到现在的这种状态，主要还是取决于其发展战略的不清晰，不知道怎么利用自己的优势资源，是要形成规模还是要形成利润。
销售额持续下滑
7月26日，珠江实业发布《2019年第二季度经营情况简报》，实现销售面积4.52万平方米，同比下降56.64%；实现销售金额6.58亿元，同比下降54.23%。
这并非珠江实业销售额的第一次下滑，下滑早在2017年就已开始，至今已持续两年多。2017年，上市公司实现销售额35.74亿元，相较2016年下降10.02%。这也意味着历经20余年的发展，珠江实业始终没有迈过40亿元销售大关。
数据来源：中诚信证评对珠江实业历年债券跟踪评级报告
随着销售额的持续下滑，珠江实业的营收和业绩在2018年出现大幅下降。该年度上市公司分别实现营收和归属于上市公司股东的净利润为34.05亿元、2.45亿元，同比相应下降19.7%和31.78%。
2019年以来珠江实业盈利能力的下滑就更为明显了。据其2019年一季度报，营收和归属于上市公司股东净利润同比分别下滑39.13%和53.55%。出现这种局面绝非偶然，土储的匮乏，在建项目进展的缓慢，存货面临去化压力等都是原因，这在业内已不是秘密。
2019年上半年珠江实业未新增房地产项目，尽管在2018年年报中其还表示“将通过自主开发模式，积极获取其他房地产项目”。令人不解的是，上市公司把资金拿去买理财也用于拿地。珠江实业在回复上交所问询中披露，截至2019年3月31日，公司理财资金余额为15.53亿元。就在3月末，上市公司董事会还审议通过《关于2019年度授权使用闲置自有资金购买理财产品的议案》。
“企业把精力放在理财上，其实也是在消耗很多管理资源，这也反映出企业在投资上很保守。”一位不愿具名的业内人士如是表示。
净负债率高企
事实上，珠江实业的资金链一点也不宽裕。7月13日，珠江实业完成了6.5亿元非公开发行“19珠实01”公司债券。在这之前，上市公司于2016年、2018年分3次共计发行了29亿元债券。上述债券最早将于2021年6月到期，最晚于2023年4月到期。
过去两年，珠江实业的资产负债率为71.64%、75.92%.，但反映房企真实负债水平的净负债率却在2018年发生了暴增，由2017年的115.56%增至198.36%。截至2019年一季度，上市公司的借款总额为105.87亿元，净负债率更是高达226.46%。在当今房企中，已处于极高位置。
暴增还在继续上演。据珠江实业5月10日发布的公告，2019年1-4月上市公司新增借款12.22亿元，占上年末净资产的比例为30.3%。其中，累计新增银行贷款为1.22亿元，累计新增保险债权计划融资金额为11亿元。经计算，单4月珠江实业就新增了近1亿元的借款。
国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，风暴要来临，珠江实业意图储蓄弹药，弹药主要包括现金。房产公司在地产寒冬来临的时候，如果没有足够的弹药就会面临很大风险。珠江实业的主要策略是借入尽可能大量的现金，然后把它储蓄起来，以寻找最低的资产购买机会，而这样的机会在未来两三年会出现。
短期偿债方面，珠江实业也面临巨大压力。2018年、2019年一季度，上市公司所持有的货币资金分别为14.62亿元、13.01亿元，而一年内到期的非流动负债均为17.45亿元。不难发现，珠江实业的货币资金在减少，但短期负债却未变过，且前者难以覆盖后者。
此外，上市公司经营活动产生的现金流量净额也在急剧恶化，已由2018年末的4.67亿元降至2019年一季度的-2.06亿元。
入主项目多年却未开发
《华夏时报》记者梳理上市公司近年来的土储发现，过去1年珠江实业无新增土储，依旧是2017年的海口五源河项目、珠江天晨项目和JY-8地块3个项目。
“项目开发方面，2018年公司依然无新开工项目。”中诚信证券评估有限公司（下称“中诚信证评”）在《珠江实业公开发行2018年公司债券(第一期)跟踪评级报告(2019)》中指出。换句话说，2018年上市公司也没有对仅有的土储进行开发。根据中诚信证评之前的跟踪评级报告，珠江实业无新开工项目至少持续了两年。
在上述土储中，海口五源河项目的获取已有5余年之久。2013年9月，珠江实业耗资3.39亿元（5100万元作为注册资本，剩余列入资本公积金），与陆侨集团共同对海南锦绣实业有限公司进行增资扩股，获取后者51%的股权。直到2019年一季度末，该项目才进入前期策划和规划报建阶段，计划投资总额为32.84亿元。
对于2018年营收只有34.05亿元的珠江实业来说，项目建设所需的巨额投入绝对是一种压力。
珠江天晨项目的取得则要更近，由广州天晨房地产开发有限公司（下称“天晨房产”）于2017年7月以12.76亿元的代价竟得。在这之前，上市公司以“ 股权+债权”的形式作价25.1亿元（2.059亿元为股权投资，剩余部分作为债权投资）取得天晨房产49%的股权。珠江实业官网信息显示，该项目已于今年6月1日动工。
值得一提的是，“ 股权+债权”是上市公司近年来获取项目的最主要途径。同策集团首席分析师张宏伟对《华夏时报》记者表示，珠江实业并不是一家高周转型企业，更多的是以追求利润为目的。通过“ 股权+债权”形式来拿地，成本更低。
黄立冲认为，作为朱家一成员的珠江实业并不看好后市，因此只会拿很便宜的地。
而JY-8地块就要追溯至1993年10月广州捷星房地产开发有限公司（下称“捷星公司”）的成立。据珠江实业披露，后者的成立主要是开发前者。相关数据显示，捷星公司分别由瑞士中星投资有限公司、广州珠江实业集团有限公司和珠江实业持股37.91%、36.13%和25.95%。如今26年过去了，该地块始终没有“起高楼”。
土储稀少的珠江实业，对于下半年是否有拿地计划，又将以何种方式去获取项目？以及会采取哪些方式来抑制盈利能力的下滑？记者已发函至上市公司并致电相关人员告知董秘及其证件事务代表，截至发稿未收到回复。
不过，陈晟认为，在土地获取能力、政企关系、产品能力甚至是人力资源的整个企业距阵方面珠江实业都没有整体战略构想的话，那他就不可能像其他企业一样非常清晰地去发展。
见习编辑：李茜楠 主编：秦岭
