本报记者 杨仕省 北京报道
近日，财政部、国家税务总局就《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》（下称《意见稿》）向社会公开征求意见。
“《意见稿》的最大亮点就是在转让国有土地及地上建筑物、构筑物缴纳土地增值税的基础上，首次将出让集体土地使用权、地上建筑物及其附着物纳入征税范围。”8月10日，中国政法大学财税法研究中心主任施正文接受《华夏时报》记者采访时表示。
而财政部条法司在今年财政部立法工作安排中明确提到，力争年内完成土地增值税法内部起草工作，及时上报国务院。
土地增值税是对房企实际盈利有很大影响的税种，甚至有人将其称为反房地产暴利税。数据显示，2018年我国土地增值税收入达到5642亿元，同比增长14.9%，今年上半年全国征收的土地增值税为3565亿元，同比增长10.3%。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受《华夏时报》记者采访时表示，当初设计土地增值税的目的，就是为调节房地产企业过高的利润。
跟其他多部税种条例上升到法律类似，此次土地增值税法也是平移了现行的土地增值税暂行条例（下称“暂行条例”），征税范围、计税方式、税率等基本保持不变。对此，施正文认为，土地增值税从国务院“条例”上升到全国人大“法律”，在税收要素设计和征管上肯定会更加规范。
抑制房地产泡沫
对于土地增值税入法，有人认为不过是暂行条例平移为正式的法律，而官方公布的“立法说明”也强调，“宜保持现行税制框架和税负水平总体不变”。因此有人判断，土地增值税法基本上和普通购房者无关。
不过施正文却认为，其实未必。他表示，从《意见稿》条文看，它为国务院或各地方政府保留了很大的“调控空间”，土地增值税抑制房地产泡沫和调节土地增值收益分配的作用，随时可派上用场。
从1994年1月1日开始实施的暂行条例，当时规定的四级超率累进税率非常严厉。与暂行条例一样，《意见稿》以转移房地产所取得的增值额为计税依据，并实行30%、40%、50%、60%的四级累进税率。“只要转让房地产，就需缴纳土地增值税，且税率是累进制的，上涨越多，缴税越多。”施正文说。
以开发商拿地来说，一块地的地价是1亿元，建成房子之后卖了5亿元，期间支付了开发、建设、配套、税金、利息等成本1亿元，这样开发商的所有成本是2亿元(扣除金额)，增值额是3亿元。这里的“增值额”是“扣除金额”的150%，应该分三段纳税，分别是30%、40%和50%的税率。如此计税很复杂，但可以引入速算扣除系数，以简化计税，即增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额=增值额×30%；增值额超过扣除项目金额超过50%，未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%——扣除项目金额×5%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%，土地增值税税额=增值额×50%——扣除项目金额×15%；增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额×60%——扣除项目金额×35%。其中，5%、15%、35%为速算扣除系数。
由此，开发商应缴纳的土地增值税为：3×50%——2×15%＝1.2亿元。也就是说，开发商开发这块土地的收益是3亿元，要缴纳1.2亿元的土地增值税，留在公司账上的是1.8亿元。
“此外，开发商还要缴纳增值税及其附加等流转税，企业所得税加上分红还要缴纳个人所得税，耕地占用税、印花税等财产税，税收调节作用可见一斑。”施正文说。
“个人免征”新变化
在1998年房改之后，房地产开始成为国民经济的支柱产业，土地增值税的免征对象也进一步扩容。当时，财政部、国税总局发文规定：自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。到了后来，不仅仅普通住宅免征，所有个人拥有的住宅性质房屋买卖时都免征。
但此次《意见稿》并没有将个人转让住房纳入法定免税范围。
据住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌此前透露，目前全国的房子总计有5.13亿套，而华远地产公布的数据则显示，全国的城镇住房为3亿套。如果配套法规不规定免税政策，不管是5亿套还是3亿套，若有转让，就都得缴纳土地增值税。可以说，过去20年个人住宅免征是被“限制使用”。
那么这一次会不会继续免收呢？《意见稿》明确，国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人大常务委员会备案。“国务院有免征的权利，只需要报全国人大备案就行了，不需要前置或后置审批。”谢逸枫表示。不过他认为，今后普通个人土地增值税免征，也是有条件的，不会一律免征。
记者注意到，《意见稿》中还明确了“纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金20%的；因国家建设需要依法征收、收回的房地产”等情况，可以免征，而在暂行条例的规定中仅前者可免征。
此外，《意见稿》还将“增值率低于20%的普通住宅”免税的规定，调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或是免征，增加了“授权省级人民政府对房地产市场较不发达、地价水平较低地区集体房地产减征或免征土地增值税”的规定。“这意味着土地增值税的更多调节权让渡给了各地方政府，体现了因地制宜、因城施策的房地产调控政策导向。”施正文表示。
“未来个人买卖住宅可能都要缴纳土地增值税，这影响最大的可能是炒房客。”谢逸枫表示。他建议，个人住宅转让实行土地增值税，可能先从大城市开始试点，采取成交备案价的5%到10%来征收，类似目前个人买卖公寓、写字楼、商铺的土地增值税征收方式。
责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏
