本报记者 李未来 见习记者 黄琼 深圳报道
深圳写字楼的成交及租赁情况一直备受市场关注。
据深圳市住建局、美联物业全国研究中心数据显示，上半年，深圳二手写字楼共成交602套，成交面积6.38万㎡，面积环比下降15.3%，同比上涨6.0%。一手写字楼共成交2706套，成交面积共31.39万㎡，环比下降19.9%。
从区域成交情况来看，目前深圳市核心商务区的成交量及成交价格优势尽显。数据显示，上半年，福田区是全市二手写字楼的成交主力区域，成交面积32396.36㎡，占比51%；此外，罗湖和南山区也有不错的表现，分别成交16964.75㎡和7599.92㎡；宝安和龙岗区合计仅占全市10%的份额。
与此同时，从深圳中原研究中心统计的7月深圳市二手写字楼成交数据来看，由于6月份成交面积几乎接近上半年月成交最低值，7月份二手写字楼成交面积反弹，达13227㎡，环比上涨51.15%，主要集中在福田、罗湖区。
美联物业全国研究中心总监何倩茹向《华夏时报》记者直言，深圳写字楼成交短期内将出现较为明显的两极分化，甲级写字楼走势能够保持相对缓慢的下降，但中低端写字楼下探速度较快。
一二手写字楼成交面积下跌
从事写字楼租赁和买卖十多年的成先生向《华夏时报》记者介绍，要想买二手写字楼的话，现在买比较合适，因为有的业主着急用钱，价格出的低很多，但是到了年底接近过年就不好说。
二手写字楼议价空间较大，反映到成交数据上，也不大乐观。据美联物业全国研究中心统计的数据显示，2019年上半年，二手写字楼共成交602套，成交面积6.38万㎡，面积环比下降15.3%，同比上涨6.0%。整体来看，由于一手办公产品配套全、设施新，更能够满足现代化办公的需求，加上一手写字楼选择性明显高于二手办公产品，吸引了客户的更多关注，导致二手成交持续低迷，该情况将持续较长一段时间。
同时，2019年上半年深圳一手写字楼共成交2706套，成交面积共31.39万㎡，环比下降19.9%；平均价格为61978元/㎡，环比上涨7.5%。
何倩茹表示，上半年写字楼成交下跌的主要原因是供应端存量较多，且新增供应速度较快，同时需求有所下降，导致成交下滑。
中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向《华夏时报》记者表示，今年上半年一二手写字楼成交量下滑也是去年下半年以来，楼市基本状况的反应。
区域成交短期内两极化明显
从成先生的介绍来看，深圳写字楼主要集中在福田CBD，福田保税区（即深港科技合作创新区），南山科技园、南山后海，南山前海等地。反映到数据上来看，福田区和南山区的成交均价及成交量相比深圳其他区都比较乐观。
深圳美联物业统计数据显示，今年上半年，福田区是全市的二手写字楼成交主力区域，成交面积32396.36㎡，占比51%；此外，罗湖和南山区也有不错的表现，分别成交16964.75㎡和7599.92㎡；宝安和龙岗区合计仅占全市10%的份额。
据深圳市规划和自然资源局、深圳中原研究中心数据显示，7月深圳二手写字楼成交面积13227㎡，环比上涨51.15%，主要集中在福田、罗湖区。其中福田成交面积最大，占全市60.35%。罗湖成交面积占19.28%，南山成交面积占10.55%，宝安占4.23%，龙岗5.58%。
从租金层面来看，福田、南山甲级写字楼存量大，租金总体处于较高水平。从戴德梁行发布的7月深圳写字楼租赁数据来看，福田、南山的租金水平最高，租金分别约为280元/月/平方米、237元/月/平方米。而罗湖、宝安7月租金在215元/月/平方米。据戴德梁行统计，未来深圳甲级写字楼总供应量达850.6万平方米，其中南山未来供应量最大，达722.3万平方米，占总供应量的85%。
何倩茹认为，深圳写字楼短期内将出现较为明显的两极分化，甲级写字楼走势能够保持相对缓慢的下降，但中低端写字楼下探速度较快。未来一段时间写字楼需求将逐渐向南山前海转移，将对罗湖及福田造成一定影响，其中，福田和原关外区域受到的影响更为明显。
宋丁表示，从目前来看，深圳的写字楼成交仍然集中在福田和南山区。龙岗、龙华和光明等区，因为还处于外围区。目前更多的依托工业制造、研发促使产业转型升级等，写字楼属于商务型产业，原关外多个区的商务型产业还没有形成一个规模化的发展趋势，所以目前未来几年，在整个成交上很难和福田、南山竞争，但是若干年以后，可能关外有些区域也可能会发展的快一些。
深圳写字楼成交及租赁仍承压前行
深圳甲级写字楼供应未来几年都将处于高位，市场将持续面临激烈竞争，租金和空置率料将持续承压。
何倩茹表示，近两年写字楼的租赁面积需求减少；同时，写字楼入市维持较高增速，写字楼供应总量持续走高，供大于求的局面逐渐形成，导致写字楼空置率有所上升。虽然部分业主下调租金确保出租率，但效果并不明显，因此我们预计未来写字楼空置率及租金均将承压前行。
宋丁认为，对于未来深圳写字楼的情况，经过去年到今年的这样一个调整，在未来还是会缓慢的回升，特别是中共中央国务院提出深圳先行示范区，对吸引大量的企业进入深圳以及深圳企业的商务投资的积极性增加，估计未来几年整体还是转暖的趋势。这个政策的确给深圳的支撑力度特别大，所以也是对写字楼市场有非常大的利好。同时，等到具体实施，中间也可能会遇到一些调控，或者其他什么因素影响，所以其价格也不是单一的，中间也可能会有一些波动。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
