本报记者 李未来 实习记者 黄琼 深圳报道
2019年以来，广州商服类产品成交情况大幅上涨。合富大数据显示，今年前7个月广州一手公寓成交面积同比上涨125%，累计成交已达90万平米，超越去年全年水平。
广州公寓近两年的成交情况如同过山车，跌宕起伏。2017年广州出台“3·30”限购政策，禁止个人购买公寓。受限购政策影响，一手公寓只有法人才能购买，算上法人身份需缴纳的运营公司费用、税费及未来转手成本，限购政策出来后广州的公寓成交量随之跌入谷底。
2018年年底，政府又调整了相关政策，新政指出，2017年3月30日前（含当日）成交土地上的商服类物业不再限定销售对象，个人可购买商服类产品，使得公寓在一定程度上实现了松绑。
从政策调整至今，广州公寓成交情况明显好转。
“松绑”后公寓成交大涨
广州中原研究发展部数据显示，广州公寓市场成交由2017年下半年谷底开始，逐渐回暖，2019年上半年成交量恢复至往年“非调控期”水平。全市成交15072套81.4万㎡ ，环比涨37%，同比涨134%。
合富大数据显示，今年前7个月广州一手公寓成交同比上涨125%，累计成交已达90万平米，超越去年全年水平。
数据显示，在刚过去的7月份，广州公寓成交面积为15.4万平米，同比上升33%，环比上升22%。据了解，6-7月份公寓市场成交环比已经连续两个月增幅较大，在7月回归15万平米水平，也是今年以来成交第三高位。而且在7月份，公寓榜单涌现较多位于中心区域的个盘，同时单价3万元以上项目占比增大。
广州中原研究发展部数据显示，“3·30政策”后20个月广州公寓成交月均值跌至6.7万㎡，库存积压严重，最高峰去库存周期达53个月。“12·19商服政策”出台后，市场反应积极，公寓库存稳步消化。2019年6月去库存周期降至10.2个月，供需恢复平稳；近7个月月均成交量维持在13.7万㎡的稳定水位。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英就此向《华夏时报》记者表示，自去年底广州对商服物业的限购进行了一定程度的松绑后，部分购房者纷纷回归公寓市场，带动公寓成交量增长明显。加之受惠于粤港澳大湾区规划利好带动，广州房地产市场未来前景着实可期，使得部分投资、投机性需求入市，一定程度上推动公寓成交量走高。
国仕英认为，在房地产市场调控高压环境下，加之广州今年来公寓供应量较少，预计广州市场公寓热度不会持续太久，将会逐渐趋于稳定。
广州中原房地产项目部总经理黄韬向《华夏时报》记者阐述，第一，去年年底公寓市场的政策放开，今年的数据对比去年肯定有很大的增长；第二，公寓的总价低，对公寓的投资需求仍比较旺盛，很多买家，特别像市中心的一些公寓，他们仍比较看好；第三，公寓市场多项目都在打折促销，其价格相对比较便宜，吸引了很多买家出手；第四，公寓是一些大手笔的投资客的一个入场。一次性购买两层、整栋等等，这些投资客入场了也导致公寓成交量的上涨。
供应跌至近7年来第二低位
从近年公寓市场供求走势来看，今年上半年公寓成交量明显大于新增供应量，而2017年及2018年新增供应都大于成交。从半年度成交对比来看，今年上半年成交量已恢复至2017年“3·30”政策前成交水平，前期积压的库存都得到了较好去化，而供应量则在去年下半年集中放量之后有所减弱，因此形成供求差距明显局面。
广州中原研究发展部数据显示，2019年上半年广州公寓市场供应减少，是近7年来第二低位。全市供应7514套39.4万㎡，环比跌42%，同比跌15%。
2019年上半年公寓市场以黄埔、花都、南沙区供应为主，但各主力区供应量较去年大幅下跌。另外，番禺区在万博、大石商圈在售商业项目被消化后，供应量环比、同比跌幅接近九成。中心区仅海珠、荔湾、天河区有少量可售公寓项目获得供应。增城区凯达尔枢纽国际广场大批量公寓获得批售，其将会是下半年市场成交的焦点项目之一。
广州中原表示，“12·19商服政策”前，广州公寓成交低迷，库存积压明显。政策出台后，开发商开始积极推售前期积压的商服产品，故上半年仍为“可售个人项目”的主场。另外，近两年受调控政策影响，商服项目施工建设放缓，供应及新项目减少。目前新入市的“禁售个人”项目仅有碧桂园星荟、富士康科技小镇、思科智慧城。上半年总批售面积约4.5万㎡，对市场影响不大。
“商改住”新政
或从租赁层面稳定公寓市场
值得注意的是，政策的放开只针对“3·30”前拿下的地块，那么“3·30”之后拿地的商服类物业，其实同样面临着只能面向公司法人出售的问题。
合富大数据显示，“3·30”政策前可以对个人销售的项目，当时库存量为26653套，而截至目前，这些项目可售库存仅9669套，即“3·30”以来成交了16984套。
根据“3·30”限购政策，房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。这一政策规定，公寓的购买对象必须是法人，对于向来以个人购买为主的公寓市场，冲击不小。
黄韬向《华夏时报》记者表示，如果是“3·30”政策之后拿的土地，由于不能够卖给个人，还要求300平米上出售，其面临的处境将是非常困难的。如果部分主要地区，将该类项目回归本性，做成写字楼的，才有可能突围而出，如果再做成300平米的公寓，这个不适合市场需求。
7月16日，广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，意见提出，广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等七大要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造租赁住房。商改住后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
广州中原研究发展部认为，虽该新政对目前广州商业市场散售项目的影响不大，但可降低商改住运营成本，或刺激开发商自持物业转租或吸引商业运营商进场，盘活闲置库存商业，稳定广州公寓市场供需预期。
责任编辑：李未来 主编：张豫宁
