本报记者李未来 杭州报道
尽管明知道经济形势已经发生转变、互联网时代不断迭代更新也在一次次冲击着传统的房地产开发模式，但已经习惯了依赖快速买地、建房、销售住宅为主的高周转模式来赚快钱的地产企业，却在寻求转型的道路上困难重重，难以摆脱传统的重资产运营模式。
近日，在蓝绿双城科技集团成立一周年之际 ，其创始人、董事长曹舟南在“首届共建者大会”上，颠覆了自己在绿城时代苦心营造的“代建模式”，力推其首创的“共建”模式，并展示了创业成果 。
“中国房地产已经进入了下半场，我们要重新做房地产现代服务业，而不是重头企业和传统开发商，我们需要反思和重构这个行业的价值体系。”曹舟南在接受记者采访时透露，目前政府下面的各城投公司是蓝绿双城合作项目最多的。
否定代建 力推共建
“蓝绿双城据说做的不错，以代建的方式拿了很多项目。”一位杭州本地地产企业相关负责人这样对记者评价蓝绿双城。
出于对出身绿城的曹舟南的惯性思维，地产圈很多人仍然以为蓝绿双城做的还是代建的生意。
2009年，刚满40岁的曹舟南加入绿城，任职执行总经理。2010年，绿城房产建设管理有限公司成立，曹舟南担任该公司总经理，主导代建业务，并将代建业务逐步培育成为绿城集团的一大支柱，根据绿城中国（03900.HK）的年度报告，2018年绿城代建业务销售额为552亿元，占绿城集团总销售额35.29%，2017年这一比例是29.39%。
不过时至今日，曹舟南亲口推翻了自己在绿城时代苦心经营数年的“代建模式”。“代建模式是有问题的，代建说白了，做好做坏一个样，代建模式能够走通的前提是房企能够拿到高额的土地红利，行业只追求效率而不追求质量。”曹舟南告诉记者，随着这样的时代宣告结束，代建已经进入到一个红的发紫的市场，接下来的发展必将困难重重，而共建却是一片蓝海。
据曹舟南介绍，蓝绿双城扩张的核心因素是共建商业模式。共建模式是代建的升级和创新，就是把房地产还原到制造业和服务业，构建业主、投资人、合作商、合伙人的事业生态。该模式将坚持市场化法则，基本原则是价值创造、利润兜底、售价对赌和超额分成，主要类型有小股操盘、融资代建、纯代建、合作开发四种。
在事业生态中，蓝绿双城希望业主转化成为蓝绿双城的投资人，进而成为蓝绿双城最好的置业顾问，业主同时兼具“业主”“投资人”“置业顾问”三重身份。更多是与投资人、基金方、客户以及所有的合作方形成利益、责任、风险对等，而代建模式是由委托方承担全部风险。
“目前代建最大的问题是所有风险在投资人，今后必定面临困难。代建方不过是赚多赚少的问题，所有人员经费算进项目成本，一般安排800万-1000万元，然后按照总体销售额的5-7个点算服务费。”曹舟南说。
曹舟南同时指出，传统代建收取管理费的模式也不合理，由于代建项目几乎都集中在四五线城市，销售额中有60%——70%，甚至80%是地价，实际销售额的体量并不多，以这个标准计算服务费，投资人并不划算。因此，蓝绿双城在深圳的代建项目是去掉项目土地费后，在计算品牌和管理输出的服务费用。
曹舟南称，相比以往的代建模式，在融资代建和小股操盘中，蓝绿双城是有一定的资金投入的，这个资金相当于蓝绿双城的保证金，如果房子卖的不好，蓝绿双城也跟着受影响，这种机制下蓝绿双城肯定竭尽全力将项目做好并营销出去。
城投公司是重要合作伙伴
值得注意的是，虽然蓝绿双城成立仅一年整，但曹舟南公布的签约合作数量和已经布局的城市数量，已经初步证明了其首创的共建模式对委托方吸引力颇大，具备较强的可扩张性。
从2018年8月离开绿城到蓝绿双城注册成立，曹舟南花了三个月时间，从成立到公司架构搭建完成，其同样用了三个月。
如今经过一年多的发展，蓝绿双城目前团队总人数已经有520人。
蓝绿双城数据显示，目前公司已经成功签约项目30个，规划建筑面积超过1000万平方米，可售货值超过800亿，进驻杭州、深圳、济南、成都、郑州、宁波等16个重点城市，同时储备项目超过300个。组建一年来，蓝绿双城取得了重大发展，品牌价值达到51亿元，成功签约项目30个，规划建筑面积超过1000万平方米，可售货值超过800亿元，进驻杭州、深圳、济南、成都、郑州、宁波等16个重点城市，同时储备项目超过300个，并且与平安不动产、复星集团、杭州地铁集团、山东铁路投资集团、山东土地发展集团、河南铁路投资集团、保辉集团、杉杉集团等建立了稳定的战略合作关系。
“中国城市化的上半场是以房地产为主体推进的城市化，整个行业崇尚和鼓励规模，销售规模、土地储备规模、结算收入规模、利润规模等都是企业追逐的方向，但当前全国城镇化率达到60%，主要城市建设框架基本完成，城市建设用地指标稀缺，城市人均居住面积达到36平方米，居住水平达到全球前列；房地产宏观调控已成常态，中国房地产已经进入了下半场，在下半场，房地产将逐渐被去掉投资属性和投机功能，回归居住功能和服务功能，销售对象和结构将发生根本变化。”曹舟南认为，在下半场，我们要重新做房地产现代服务业，而不是重头企业和传统开发商。
曹舟南认为，目前共建模式带来的公司发展进度远超出他的预期，目前政府下面的城投公司是蓝绿双城最重要的合作伙伴。他表示，蓝绿双城从开始组建就对应将来轻资产、科技型上市的各项要求，“有很多大的战略投资机构始终在跟着我们，我们争取早点上市”。
不过作为第一个吃螃蟹的人，曹舟南和他的共建模式能够带着蓝绿双城走的多快多远，还要拭目以待。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
